近日，华为宣布建立基础人工智能模型的新部门，加码底层技术自主创新，与此同时，美国政府批准向中国有条件地出售英伟达芯片，在博弈中为算力供应打开了有限的“窗口”。这一背后，共同指向同一个核心战场——数据中心。它已不再是简单的“数字地产”，而是承载国家算力自主与全球竞争的关键战略资产。

　　在此背景下，第一太平戴维斯（Savills）近日发布的《 从地产到战略资产：数据中心的转型之路》专题报告尤为应时，深入剖析全球与中国数据中心市场的演进脉络、投资逻辑与未来趋势。

数据中心产业链

　　报告指出，在“东数西算”工程与AI算力需求的双重驱动下，数据中心已超越传统基础设施范畴，正加速演变为决定国家数字竞争力的高价值战略资产，成为全球资本长期配置的焦点。

    简可 James Macdonald第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人

　　我们希望通过该报告揭示一个核心趋势：数据中心的本质已从‘数字地产’跃升为‘综合性战略资产’。其价值核心在于提供‘持续可用的算力’，并深度整合了地产运营、前沿科技与能源管理三大属性。理解这一转型，对于把握数字经济未来和基础设施投资方向至关重要。”

    全球市场：AI驱动增长，中美主导格局

　　在全球数字化转型浪潮下，数据中心基础设施投资进入高速增长期。报告预测，至2030年，全球数据中心基础设施资本支出将突破1.7万亿美元。人工智能，尤其是生成式AI的爆发，成为推动市场发展的核心引擎。

　　全球市场呈现明显区域分化与双极竞争态势：

    北美领先：美国凭借成熟的云生态、领先的芯片技术及软硬一体的创新能力，持续主导全球算力竞争。亚马逊AWS、微软Azure、谷歌云构建了覆盖全球的高性能服务网络，形成了显着的规模与生态壁垒。

    亚太崛起：以“成熟枢纽（如新加坡、日本、韩国）+新兴引擎（如印度）”双轮驱动，成为全球增长最快的市场之一，并承担起连接北美与欧亚的“数字桥梁”角色。

    中美博弈：中美两国在AI基础设施领域展开激烈竞赛，从芯片、算力集群到绿色能源布局，全方位争夺数字主权与技术制高点。

　　中国市场：政策与内需双轮驱动结构优化与升级并行

　　中国数据中心市场凭借庞大的内需基础与国家战略的强力支持，展现出独特的发展韧性与增长潜力。

　　从资产配置角度看，数据中心展现出独特的投资价值：一方面，其与头部客户绑定的长期租约提供了强抗周期性的稳定现金流；另一方面，AI算力需求与‘东数西算’政策又赋予其显着的高成长潜力。这种‘防御性+成长性’的结合，使其在当前市场环境下成为长期资本关注的稀缺配置资产。

    “东数西算”引领布局优化：为应对东部资源紧张与西部需求不足的结构性矛盾，国家启动“东数西算”工程，推动算力基础设施向可再生能源富集的西部区域转移，实现全国算力资源的协同调度与高效配置。

　　目前，东部的数据中心正向着高密度、低能耗转型。新建项目审批趋严，将着重满足于AI、金融、 城市计算等低延迟需求。而西部则着重于建设超大规模数据中心和云计算基地，用于吸引云服务商和 AI模型训练中心向西布局。

    市场走向理性与集中：在经历快速扩张后，市场逐步回归理性，供给结构持续优化。头部运营商市场集中度不断提升，中小玩家加速整合。与此同时，在AI、大数据等应用推动下，智算中心成为增长核心引擎。

　　据IDC圈不完全统计，截至2025年7月，全国已投产智算中心项目达55个，在建及拟建项目超600个，在对高性能算力的需求增长下，未来一至两年预计迎来集中交付期。

    多维升级路径：推动数据中心从“成本中心”向“效率中心”与“智能中心”演进。

    交付时间缩短:头部服务商可实现1年内从订单到成熟上架。

    智算化:中国数据中心正加快向智算化转型，核心驱动力是AI大模型和智能化应用带来的强劲算力需求，推动市场向高密度、高算力、高能效的智能化、专业化方向演进。

    低碳绿色:AI算力需求驱动中国数据中心向高算力、高能效的智算化转型。边缘化：传统中心化云架构难以满足毫秒级响应要求，促使算力下沉至网络边缘，形成“云边协同”。

　　资本市场：资产属性凸显，估值逻辑重塑

　　随着数据中心战略地位的提升，其资本市场关注度显着升温，投资逻辑与估值体系正经历深刻变革。

　　资产证券化是数据中心成为成熟资产类别的关键。公募REITs等工具不仅提供了重要的退出渠道，其基于稳定现金流的公开市场定价，也为我们运用收益法等进行专业估值提供了市场基准。随着符合产权、PUE、租约等严格要求的资产增多，REITs与ABS等多元化途径将有效吸引资本，支持行业发展。

    中国数据中心市场的投资人主要分为两类：

　　退出驱动型：以专业资产管理机构为主，通过主动管理提升资产价值，最终借助REITs、并购等方式实现退出，偏好易标准化、可证券化的资产。

    非退出路径驱动型：注重长期稳定收益或战略需求，持有成熟且租约优质的项目，关注使用价值而非交易价值，无强制退出压力。

　　日渐多样的融资途径缓解重资产投资模式：

　　数据中心正升级为可估值且可交易的战略型不动产，在机构投资组合中占据越来越重要的地位。

    目前，市场中的主要融资方式可分为三类：

    公募REITs/Pre-REITs：因流动性强且收益稳定，合规性要求较高，中国近年来推动公募REITs常态化。

    持有型ABS/私募REITs：发行流程灵活，底层资产成熟且具有高收益潜力。

    可转债/经营性贷款：资产适用范围广泛，且融资成本相对较低。

　　数据中心已超越其物理空间属性，成为集算力供给、能源管理、科技创新与资本承载于一体的新型战略基础设施。在全球数字经济竞争与AI浪潮背景下，其发展不仅关乎企业数字化转型效率，更与国家竞争力紧密相连。

　　第一太平戴维斯报告认为，未来数据中心将继续向绿色化、智能化、集约化方向演进，并在政策、技术与资本的多重赋能下，持续释放其作为数字经济基石的长期价值。

 来 源：  第一太平戴维斯   

 编 辑：liuy