2025年12月23-24日，中国写字楼产业园发展论坛第22届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"内卷与进化：商业办公的范式变革"。论坛年会由北京市投资促进服务中心、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、商业办公建筑标准化委员会支持，房讯网、房讯指数CORC联合主办，来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席论坛。

戴德梁行中国资本市场总经理刘兵

　　在 "解构：写字楼从运营管理到资产管理的范式变革"为主题的圆桌对话环节，特邀戴德梁行中国资本市场总经理刘兵担任主持，正大侨商房地产开发有限公司写字楼部总经理贾胜林、金茂北京资产管理总经理刘东波、中海商业北京商管商办资产高级总监武磊、北京华贸中心写字楼运营部总经理王荃、WeWork中国地产战略高级总监夏轲展开了思想的交流与碰撞。

正大侨商房地产开发有限公司写字楼部总经理贾胜林

　　贾胜林：目前北京写字楼市场存量优化替代了增量扩张，另外整个市场面临降本增效，以及如何提质增效。如何避免深陷内卷深陷价格战？

　　正大中心今年5月发布了2.0战略，定位大健康、大未来和专业服务，作为我们的目标客户方向。正大中心现在出租率90%以上，我们更多在关注商务生态，2.0的核心定调就是商务生态的共建。

　　我们从空间赋能，到生态共荣。在1.0版本下，楼内聚集非常完善和优质的客户，这些客户从世界500强然后到非常知名的中东投资机构。我们如何让这些租户之间产生业务共赢。就是正大中心一直在做的，依托全球商务会客厅这个载体，在楼内举办了很多场有影响力的活动。包括不同主题的论坛沙龙，我们会把楼内的客户，尤其CEO决策级别的聚集在一起。这种给租户之间的业务发展拓展更多机会，同时我们通过更多跟这些项目和租户负责人进行沟通，了解他们现在业务发展的方向。通过楼内客户上下游，产业链，也确实产生了直接转化。

　　今年首钢投资的机器人租赁公司，也是新的一个业务板块。给我们贡献了大概1500平米的一个面积，所以说在整个楼内还是形成上下游贯穿的产业集群，帮助我们的租户拓展业务。

　　另外，说到多元化。其实CBD明年要面临可能更大的一个挑战。因为在北京各个成熟商圈，其实各个区域都有自己的显着特征。CBD区域明年有四个新项目入市，正大中心也面临一些租户调整原因，有一些铺面出来。1万平米以上大的租户直接竞争，确实会陷入到一种价格竞争。我们也在考虑酒店这个业态，虽然说1200平米，面积不大，但是作为一个国际品牌商务酒店，我们也进行了评估，也是正大中心在立项的时候有酒店规划，确实从硬件到规划具备这个条件。这也是考虑的方向。

　　虽然短期内租金跟写字楼客户相比有一点点差距，但是如果拉长十年来看，包括整个对于项目的赋能上来看，其实我们觉得这是值得考虑的一个方向。这个也是除了传统去做渠道招商，还有挖掘一些目标行业以外，这是我们在招商方面的考虑。

　　另外，我们的场景性能也就是正大中心的影响力。正大中心在今年成功支持举办了中阿2025全球系列对话中国论坛，包括中国巴西科技创新投资的法律合作论坛，还有跟英国大使馆合作的中英健康创新平台的发布会，以及北京CBD论坛，这种国际化、高规格有影响力的活动。

　　通过这些活动，除了我们更多了解到整个国际上的产业发展，技术交流以外，更多是让这些全球的比较优势力，然后可能会产生需求的客户，看到正大中心的一个国际化的商务氛围。这种客户不会直接产生转化，但是相信从长远来看，尤其那些第一次来中国的企业，相信对正大中心有一个先入为主的印象。这种客户在未来有需求的时候，我们觉得这对于正大中心来讲有一个比较长远的品牌影响力。

　　第三，硬件升级。我们知道现在很多甲级写字楼已经在做了，关于环保，可持续发展。这些活动优化能源消耗，致力于打造绿色楼宇，这也确实是目前很多国际化外资企业非常关注的一点。

　　第四，物业管理服务。我们七星管家的总体服务，除了这些标准服务以外还有定制化服务。除了外资企业，我们有专门团队为他们服务，比如从注册开始，我们跟管委会，政府，绿色通道，帮他们组织一系列的资料，进行相对来说对他们比较复杂的工作，以及帮他们招聘一些前期前台、行政这些人员招聘工作。像楼内的一些企业，如果有出海服务，我们今年举办了两场关于出海的服务，一个是法律服务，一个是从技术方面的服务。这个也是我们在打造七星顶级楼宇服务标准上，一直考虑的方向。

　　最后，持续深化2.0国际化商务生态的战略。我觉得每个项目都会有自己的楼宇特征，然后无论是做什么，我们相信只要是你多去思考，找到一个不同的发展方向。因为我们相信只要你去做对的事情，把事情做对，都会有潜在客户包括现有的客户认可你的工作，不一定是同质化的事情，但是我们觉得都会有不同客户进行买单。

金茂北京资产管理总经理刘东波

　　刘东波：首先我举几个案例。第一个就是最近我跟很多渠道，包括代理行做沟通的时候，我们一直在问客户的诉求是什么，我得到的答案第一条永远是租金。我觉得在我们写字楼行业已经形成了一个内卷的形势。大家都在讨论租金到底合不合适，能不能给一个更低的租金。旁边的楼宇给到8块，你能不能给到7块。其实对于我来讲，我们觉得针对市场要抱着一些敬畏心态去看，还是要从自身情况去看。我们在科技端做了很多工作，金茂从最早上海金茂大厦开始，然后到北京凯晨世贸中心，都是地标的项目。凯晨世贸中心接近20年的时间，最早做了2层的玻璃幕墙，第一层是防御极端天气。第二层就是过滤。第二层相当于把新风系统重新做了一个打造，这样自然光重新吸进来，这是非常超前的，20年前产品当中很少见，依然可以在市场上产品做一些领先。

　　第二，跟大家谈谈感受。以前写字楼做的都是空间跟租金，今天是合作成为朋友，我们还是想为客户创造一些生产力的条件。简而言之，客户真正需求是什么？比如，我们地下有一个更大的空间做了国际会议厅，也就是说很多客户还是有这种需求的。我们通过这种换新的方式，配套方式，真正解决客户一些痛点，楼宇是更多国央企办公。

　　第三，在中关村，宇树科技现在就是在我们的楼宇里面，我们跟对方做沟通的时候，明显感觉这个市场有一些变化。写字楼未来还是做人的生意，未来跟商业做一个趋同。包括我们也会对楼宇的住户工作人员，针对于万丽酒店都有一些折扣。甚至做一些代购，或者给一些代金券也好，或者是优惠券也好。针对于员工板块做一些实实在在的折扣，就是让真正员工感受到不仅仅在中国金茂楼宇里办公，更多大家已经成为一家人，成为企业一分子，甚至接下来讨论在楼宇里办公的，有没有一些购房的优惠。我们还是要从客户端解决用户的特点，真正需求是什么，我们能解决什么。

　　针对于能耗，舒适度，新风，空调，我们上了一套检测，通过数据传过来以后，我们在设备上做一些调整，这也是今年重要的换新方式之一，我们也是跟第三方合作。我们想的就是很好解决写字楼楼宇里面办公的各个方面，不仅仅是8小时之内，更多探讨8小时之外我们能做哪些，可以赋能哪些方面，这是接下来要去考虑的。

　　未来写字楼什么样？我觉得未来写字楼硬件会拼，但是区位交通这些很难拼，未来只能拼服务，拼科技，或者谁更懂我们的客群心里，我们能不能抓住客户的心。有时候开玩笑说，我们抓住了他的胃，就抓住了他的心。所以我们所有楼宇里面的食堂都是我们自有的。餐饮板块是亏损的，我们依然在楼宇面进行开放。希望真正还是能做到以人为本。

中海商业北京商管商办资产高级总监武磊

　　武磊：刚才讲到了一个热词叫新质生产力，这个确实在我们写字楼市场也是一个非常好的机会，很多前面嘉宾也分享很多数据，当前在风口浪尖上的行业，确实我们在日常经营端也在紧抓这样一个机会。同时，刚才大家也在分享当中提到了难这个词。但是怎么解读难？我认为在一线，无论市场好或者不好，我们可能工作量都是有变化的，大家都在努力去为我们的指标和资产目标达成去努力。

　　从我来看，任何一个市场环境下都是有危也有机。例如说刚才讲到了新质生产力或者是当前市场上空置率，我们有很多项目处在不同生命周期里，有的刚好入市，有的在存量周期里。所以，我们也在这个过程抓住经济周期一些机会，例如今年我们在北京很多项目都有大面积的成交，其实都是借助面前的市场，客户提降本增效。我们是不是可以借助降本增效机会，转移到项目的机会？然后我们可以促进项目更好去化和租户结构重新调整。

　　另外，从新质生产力角度，本身就是国家倡导的，所以我们也在积极协同属地政府开展很多新质生产力的企业扶持和导入。例如在石景山，我们今年配合政府导入了很多游戏类的产业，也是近期在高速发展产业的结构。在其他区域我们也和政府共同通过合作，来助力企业的发展。例如我们在CBD，也和CBD管委会，当时成立楼宇社团，也是促进企业服务。近期我们还在菜市口，中海金融中心项目，也在和唐人桥街道共同探讨怎么助力企业发展，同时也是结合产业布局，开展相应的一个招商工作。我们第一批进驻客户也刚刚好非常符合区域对新质生产力的要求。

　　另外，在赋能端，很多还是在我们项目日常管理当中去做。我个人的观点是分成两个人去看的。一个是法人的角度，其实就是企业的角度。另外就是员工个人的角度，我们怎么抓住这样一个机会？所以我们提炼了四个英文字母，叫GBCP，G是政府端，有企业的导入。还有怎么和客户共同满足对政府这一端需求的落地。

　　B端，就是企业端的需求。中海在疫情期间也进行了一些企业招聘，这也是解决了客户需求。

　　C端就比较简单了，就是客户基础需求。我们在北边安贞项目落户的时候，公司客户组成都一样，会记事务所女生特别多，IT公司男生很多。所以，客户给我们提到是不是可以举办相亲会，基于客户需求，这个项目我们每年都有主题活动，邀请客户参加这样活动。

　　另外除了C端，中海也利用自己产业链上下游优势赋能客户，无论是代装修优势，还有其他中海从规划、设计、建造，到自己的运营和经营的资产体系，可以向客户赋能的东西我们都在做相应整合。

北京华贸中心写字楼运营部总经理王荃

　　王荃：华贸中心不仅是CBD的一个地标，我们也精心打造像全球商务会客厅，同时这个定位决定了我们的一个运营理念。我们要提供世界级办公空间，同时更是要构造一个能够承载国际对话，促进全球合作的高能级的平台。近期，华贸中心也获得了国内楼宇评级最高的荣誉，七星顶级的楼宇。这份认可也是对我们过往坚持的肯定，同时也是对我们未来如何保持领先提出更高要求。

　　从产业导入角度来看。我们在新旧模式转换核心策略，其实是从空间提供者，向价值链接者的进化。具体分三个维度。

　　第一，产业导入从产业聚合，从物理聚合向化学融合。

　　在华贸跨国公司的中关村总部，成长型企业研发中心，专业服务机构，形成紧密的协同网络。近期我们促成了某国际银行与楼内一家生物科技企业的专项合作。这也是会客厅的一个体现。我们希望能让优质的资源在这里相遇、碰撞，产生化学反应。

　　第二，运营管理从标准化服务升级为场景化赋能。获评了顶级楼宇，意味着运营标准，都达到了顶尖的标准。我们其实更看重的是如何让七星空间产生超越物理场所的价值。

　　我们通过新的实践构建了一个三层服务体系。一是空间赋能。二是资源赋能。三是成长赋能。推出了首席赋能官计划，为企业提供政策对接，人才服务等政策支持。

　　第三，资产管理从保值增值进化为持续进化。

　　智慧能源管理系统的升级，我们创新性推出了绿色租赁方案，与租用共同践行可持续发展，通过大数据平台，更精准洞察企业需求，实现空间、智能化调配与服务个性化匹配。其实七星街楼宇不仅仅是一个称号，更是一种承诺，意味着华贸中心将持续以最高标准为全球企业提供不仅是一流办公场所，更是一个能够激发创新，促成合作，创造价值的商务平台。

　　我们也相信，真正的领先优势不在于建筑有多高，而是在于空间能够为企业入驻创造多大价值。让每一家入驻企业都能在这里获得超越期待的发展加速度。

WeWork中国地产战略高级总监夏轲

　　夏轲：WeWork中国正在经历从1.0到2.0时代升级过程。1.0时代，我们的优势是空间设计、销售体系和社区运营。我们通过比较先进的设计理念，把业主的空间改造成一个具有市场空间力的空间，通过线上线下的销售体系，把会员客户引进来，通过高品质社区，成为长期合作伙伴。在过去我们服务非常多的500强企业，像微软、耐克，也服务非常多的独角兽企业。

　　但是，新市场情况下，有越来越多个性化和多元化办公需求。所以在2.0时代，我们希望以灵活创新科技这三个核心竞争力，去更好地服务我们的会员，以及服务我们的业主。现在市场有很多痛点，第一个痛点就是供需不平衡，出租率越来越低，空置率越来越高。第二个痛点，我们看到有很多灵活办公的需求是没有得到满足。这一块正好是WeWork比较擅长的。我们在新的阶段，我们跟运营做的是连接器，把这些灵活办公需求和业主闲置办公空间连接起来。把楼宇和楼宇连接起来，最终把业主和客户连接在一起，我们希望和大家一起，把灵活办公市场越做越大，把客户服务越来越好。

　　具体说一下在2025年的实践，第一件事我们在5、6月份全球首发灵活办公科技产品，给会员提供更加灵活，更加多样性的办公选择。从空间角度来说，会员从一张工位到一间会议室到办公室，都可以在线上预定。从时间角度来说，可以按时，也可以按天，按周，按月都可以，这对我们整个会员的灵活办公体验提升非常大，而且这一切都是在线上可以完成的。可以从线上预定付费，这些都是完全自动化的体验。

　　第二，我们和业主端合作，从传统租赁进入到轻资产运营合作，以及系统合作。除了有自己的空间以外，有业主把会议室空间以及办公室空间，拿到我们的系统上来，去满足我们会员的灵活办公需求。

　　WeWork中国自营有将近70个点，现在有10多个合作伙伴，合作业主有20多个空间，线上有将近100个空间。对于会员来说其实可以跨平台，跨城市去做灵活预定。对于业主来说，在传统租赁收入之外，多了一块稳定客流和现金收入。

　　回到刚才主题，我们在2025年，在2.0阶段，我们希望从一个传统空间运营商，进化成一个以灵活创新科技为三大支柱的一个空间价值创造者，把写字楼能够从单纯收租的资产变成资产价值的创造平台，这是我们2025年做的一个实践。