2026年前三季度上海房地产大宗交易录得 482.8 亿元、80 宗，同比（2025 年同期 379.6 亿元、63 宗）分别增长27.2% 和 27.0%，单笔均值 6.04 亿元，与去年同期的 6.03 亿元几乎持平。

2021-2026年前三季度

上海房地产市场大宗交易金额

2021-2026年前三季度

上海房地产市场大宗交易宗数

　　总量止跌成立，价格回升过早

　　同比+27.2%的基数，是六年最低的2025年同期，增长中相当一部分是基数效应，而非需求扩张；

　　亿元仍是六年同期第二低，较2024年同期低16.9%，较2023年同期低27.2%；

　　真正的变化发生在"跌势停止"，而不是"回到常态"。市场大致回到了2021年同期水平的94%，仍比高点低三成以上。

　　01 上海大宗交易

　　不同金额区间

　　单笔交易个数占比

2021年-2026前三季度

不同金额区间单笔交易个数占比

2026年前三季度不同金额区间统计

　　看宗数，这是一个金字塔：单笔5亿元以下的交易57宗、占71%，市场由中小额交易支撑。

　　看金额：7宗20亿元以上的交易拿走201.4亿元、占41.7%。

　　今年前三季度的市场活力来自中小额交易的密度，成交额的话语权则集中在个位数的大单上。

　　外资退出叠加司法拍卖与非核心区不良处置，这类被动型供给的本质是卖方出于被动原因必须成交，买方掌握定价条件。这也决定了本期市场的性质：它更接近"折价出清驱动的量的修复"，而不是"需求驱动的价格修复"。

　　02 上海2026年前三季度

　　大宗交易外资、内资占比

前三季度外资、内资

成交笔数、成交金额占比

2026年前三季度不同类别详细数据

　　外资在做减法，民营资本和险资在做加法

　　外资：4宗、26.0亿元，占5.4%。内资：76宗、456.8亿元，占94.6%。

　　民营资本：40宗、199.6亿元，宗数最多、金额第一。 其中拼多多的45.2亿元自用购置，是产业资本替代财务投资人成为大额买家的标志性案例。租赁需求疲弱时，自用买家反而成为写字楼去化的关键对手方。

　　险资：4宗、102.6亿元，占全市21.3%，是最积极的机构参与者。 单笔均值25.7亿元，是全市均值的4.2倍。

　　外资卖方12宗、120.3亿元，占全市24.9%；净流出94.3亿元，相当于全市成交额的19.5%。卖出的名单也说明了性质——仙乐斯、黄浦中港汇、新茂大厦、东亚银行大厦、领盛公寓包，都是各自板块里有代表性的核心资产。

　　当前外资在经历一轮系统性退出：出售核心资产，对区域配置的进行重新排序。

　　03 上海2026年前三季度

　　交易类型分析

不同物业类型的交易额

　　办公178.7亿元、综合体103.9亿元，合计282.6亿元、占58.5%。 办公仍是第一大业态（37.0%）。

　　零售：73.0亿元、15宗，宗数与金额均创六年同期新高。

　　公寓：30.6亿元、6宗，六年同期金额最低，但均价+24.4%——唯一的"价升量缩"。这是供给出清之后、核心资产被重新定价的典型形态，不是需求萎缩。说明成交的是少数被反复验证过的资产，能进入定价环节的可售资产非常有限。

　　酒店：47.7亿元、10宗，单笔4.8亿元，宗数翻倍、金额为上年同期的3.8倍。更值得注意的是节奏：Q1 16.6亿元、Q2 11.2亿元、Q3 19.9亿元，三个季度分布均衡。说明酒店已经从"整栋整卖的机会型交易"进入了"可持续的常态化配置"。

　　04 2026年前三季度上海房地产

　　大宗交易总结

　　这一轮是量的修复，不是价的修复。 成交额同比增长27.2%，单笔均价三季度下降29%；20亿元以上大单中超过一半来自被动型供给。

　　中小额交易保持活跃，大单交易托底市场成交总额。单笔5亿元以下的交易57宗，宗数占比71%，金额上20亿元以上的交易有7宗，金额占比41.7%。

　　民营资本唱主角。 外资净流出94.3亿元、占比降至5.4%；民营资本与产业资成为宗数与金额的双第一；险资以21.3%的金额占比成为定价锚。

　　“住”的业态持续火热。 公寓的"缩量"来自有限供应和核心重定价、酒店的"均衡"来自配置常态化

   来 源： 高力国际