2026年第三季度，上海产业园区市场展现出显着的复苏韧性。在人工智能全产业链等板块的强劲拉动下，租赁需求延续反弹态势，前三季度累计净吸纳量较去年同期实现翻倍，并创下近五年同期新高。在需求端持续回升与供应端主动调节的共同作用下，全市空置率出现回落。尽管租金仍处于下行通道，但同比降幅已连续六个季度实现收窄，整体市场正处于深度调整中的自我修复与筑底阶段。

　　第三季度，录得上海全市产业园区市场存量2,103.7万平方米。

　　前三季度累计净吸纳量达99万平方米，创近五年同期新高。市场由人工智能全产业链（特别是下游机器人行业）主导驱动，数字经济领域的租赁需求亦保持活跃。

　　本季度新增供应节奏显着放缓，仅两个项目入市。前三季度累计新增供应约75万平方米。不少在建项目主动调控竣工入市节奏，以缓解新增供应对市场形成的去化压力

　　在强劲需求的带动下，本季度空置率环比下降至29.8%。

　　本季度，上海产业园区平均租金2.99元/天/平方米，跌势明显放缓，环比仅微跌0.9%，同比5.3%的跌幅较去年同期已显着改善。

　　从需求侧来看，本轮需求复苏具有强烈的产业驱动与区域分化特征。以人工智能全产业链为核心主线，上游集成电路、中游算法模型与下游智能终端（特别是具身智能和机器人行业）形成了协同发展的态势。

　　需求的新兴动能直接带动了区域热度，张江、金桥、周康等子市场表现活跃，净吸纳量领跑全市。

2026年第三季度上海产业园区子市场

租金金与空置率表现

　　展望2026年全年，由于部分项目调控竣工入市节奏，上海产业园区市场新增供应规模预计约为177万平方米，其中56%位于核心子市场。

　　当前租金已显现底部信号，但受未来新增供应影响，短期仍将承压。随着本轮供应周期逐步消化，市场有望迎来租金企稳回升的拐点。

　　若当前需求势头延续，空置率预计难以大幅攀升，后续将随存量去化逐步回落。

上海产业园区市场预估

2021-2028F

    当前上海产业园区整体市场仍处于“以价换量”的周期，租户话语权仍占优。随着上海三大支柱产业（人工智能、集成电路、生物医药）的持续扩张，租赁需求的基本盘依然稳固。对此，高力国际建议：

　　对于园区运营方而言，顺应产业链由研发向量产转化的趋势，打造“研发+轻型生产”的灵活空间产品，深度嵌入产业链生态，将是穿越周期、提升客户粘性的核心抓手。

来 源： 高力国际

     编 辑：liuy