11月28日，证监会发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，正式向社会公开征求意见。这份纲领性文件标志着我国REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越。文件旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道，为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案。此次试点不仅为商业地产行业提供了全新的权益融资渠道，更将通过专业化运营推动房地产发展模式转型，进一步强化资本市场服务实体经济的深度与广度。

全联房地产商会写字楼分会执行会长 刘凯

　　2025年下半年以来，一二线城市商业地产市场包括写字楼产业园相继进入平台整理期。租金及售价在一段时间内相对平稳，没有明显的上涨或下降趋势，形成相对稳定的区间。一方面，由于写字楼产业园市场的基本面在一个区间内受到需求端投资意愿支撑，同时受到远程办公和降本增效的压制。另一方面，供应端新房市场库存增加以及更新改造产品大幅放量，市场需要时间和空间进行消化。此外，市场上的交易行为、信心指数、市场情绪等因素也对市场平台整理期的形成产生了一定的影响。

　　当前商业地产市场正站在"内卷"与"进化"的十字路口。向左，是继续用卷价格、卷渠道、卷装修把所有企业拖进困境；向右，是用产品力、运营力和招商力把行业重新做一遍。选择权在开发商、在消费者，也在每一位行业从业者手中。

　　所谓"内卷式竞争"，本质上就是行业供需失衡的结果，一方面是供给侧的持续过剩；另一方面则是需求侧的持续低迷。"内卷式"竞争毫无疑问是内耗的产物。过度内卷往往造成成本过度压缩，产品质量下降，创新能力不足，产品高度同质化；同时也挤压了产业链条的生存空间。

　　对商业地产市场来说，"内卷式竞争"主要表现在以下几个方面，一是打"价格战"，靠低价竞争来"卷"；二是打"营销战"，不顾服务、品质，只靠花哨宣传推广来"卷"；三是打"跟风牌"，不考虑自身实际，在盲目跟风追逐行业所谓热点来"卷"。

　　2025年商业地产市场平台整理期的"内卷与进化"局面，既是商业地产行业发展的分水岭，也是是转型升级的起跑线，更是范式变革转换期。当前商业地产行业处在旧范式被新范式取代的转换过程中，预示着旧范式价值观和方法论的全面重构和颠覆；新范式从提供物理空间向价值创造空间演进，全方位重构写字楼产业园产品与运营逻辑。

　　面对未来，我们认为商业地产市场无论应对短期压力，还是把握长期机遇，如何突破内卷保持进化？可能的方向和路径包括：发力商业地产公募reits，更新迭代明星产品线，加快空间改造调改节奏，紧抓从开发到运营数字化转型，打造资产数字化新样本，聚焦新质生产力行业崛起机会，围绕安全舒适绿色智慧的"好商办"精耕细作，多方面提升企业自身的核心竞争力，从而引领行业步入高质量发展轨道。

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　　中国写字楼产业园发展论坛第22届年会定于2025年12月23-24日在北京富力万丽酒举行，主题为"内卷与进化：商业办公的范式变革"。

　　中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，由全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会支持，房讯网FUNXUN、商业办公建筑标准化委员会主办，已连续成功举办21届年会，是中国商业地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一。

　　第22届年会将聚焦宏观经济与商业地产、城市更新与科技赋能、营销重构与渠道整合、园区空间与产业生态、灵活办公与混合办公、运营管理与资产管理六大核心主题，设有全体大会（开幕式）、高峰论坛、城市更新、产业园区、绿色低碳、灵活办公、大宗交易等专题论坛，深入探讨行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案；年会期间房讯指数CORC将隆重发布《2025年中国写字楼产业园品牌影响力报告》，并将隆重举办第22届中国商业地产金厦奖Golden Building Award颁奖典礼，预计将有800位社会各界嘉宾出席。

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