2026年上半年，北京仓储物流市场空置率累计下降1.4个百分点至39.3%。上半年新增供应共计43.3万平方米，带动上半年净吸纳量跃升至33.6万平方米，已超出2025年全年总量的85%。以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流作为上半年新增需求引擎，占总新租面积的61%；其次，汽配、医药等制造业需求稳中有升，批发零售类需求亦有表现。

　　各子市场去化表现分化。平谷受益于突出的成本优势，净吸纳量几乎相当于全市总和，本区新增高标仓需求（新设点、扩租、从外区或低标仓迁入）合计占新租成交总面积的99%；因企业自身缩减及成本导向的退租亦发生在顺义空港、BDA、通州、密云子市场；而马驹桥因其独特的区位优势（在城市物流保障方面具备显着的便利性和韧性），长期保持超低空置率，彰显了其作为优质稀缺资产在市场波动中的强大抗风险能力。

　　环京市场中，廊坊上半年累计新增供应17.7万平方米。得益于第三方物流（消费类）及批零类企业分拨需求的持续扩张，上半年累计净吸纳量49.8万平方米，空置率再创2021年中以来的新低，达到16.3%，其中能够有效承接北京外溢分拨需求的固安、广阳、北三县新租活跃度表现最佳。天津市场上半年无新增供应交付，在第三方物流及本地制造业活跃带动下，净吸纳量经过上季度的负值后，上半年累计转正至9.5万平方米，其中空港、津南、静海新租表现最为活跃。

　　北京全市上半年租金同样本比累计下降6.7%至每月每平方米33.4元。下行压力主要集中在平谷，经过上半年累计降幅19%的调整，平谷当前租金比邻近的北京子市场低45-55%，且接近或者低于邻近的环京子市场，在带动自身去化的同时，通过价格锚定效应向周边子市场传导下行压力。核心子市场租金调整幅度相对可控，少数位于核心物流节点、拥有先进软/硬件设施的优质项目，因其稀缺性及高效运营能力，仍能快速找到替代租户，故租金韧性较强。

 来 源：CBRE世邦魏理仕     

 编 辑：liuy