第二季度，广州甲级写字楼平均租金回落主要由存量项目主动调价推动，部分业主通过缩小与同片区优质楼宇及新兴板块项目之间的价差，以推动成交。

　　从子市场看，天河北平均租金环比下降3.3%，降幅最为明显，说明成熟商务区的区位优势已不足以完全抵消楼宇老化及跨片区价差带来的影响。租户在控制预算的同时仍希望改善办公品质，部分存量项目需通过下调报价来扩大与珠江新城优质楼宇及琶洲次新项目之间的租金差距。越秀面临的情况相近，租金降幅为2.2%，但区内租户结构相对稳定，调整主要集中在楼龄较长、硬件条件相对欠佳的项目。

　　相比之下，金融城平均租金维持在每月每平方米人民币92.3元，业主继续以较低的租金水平吸引跨片区搬迁及升级需求，本季度主流项目报价整体变动有限。珠江新城及琶洲租金分别环比下降1.1%和1.5%，降幅相对温和；前者仍有优质楼宇及金融、专业服务需求支撑，后者部分项目在上季度调价后，本季度进一步调整的幅度有所收窄。

　　“展望第三季度，全市租金仍有下行压力，调整继续集中于产品竞争力与现有报价不匹配的存量项目。优质楼宇与普通存量项目之间的成交租金差距可能进一步扩大，区域平均租金预计维持温和下行走势。”

　　第二季度，广州甲级写字楼市场未录得新增供应，净吸纳量约10.8万平方米，推动全市空置率环比下降1.0个百分点至17.5%。本季度去化改善主要来自租金持续调整后，部分前期观望的搬迁、升级及租约调整需求集中落地。由于企业扩张意愿仍然有限，本季度正吸纳更接近一批前期需求的集中落地，而非市场需求整体回暖。

　　从需求结构看，TMT成交面积占比约25.8%，仍为主要需求来源，其中软件、数字服务、通信及电商运营类企业表现相对活跃。金融业占比约17.5%，保险、证券、投资及银行相关需求继续支撑核心商务区成交；文化创意及娱乐占比约14.7%，主要来自游戏、内容制作及广告传媒企业；专业服务占比约12 .6%，律所、咨询及企业服务类需求保持活跃。上述四类行业合计贡献约七成成交，其余需求分布于贸易、物流运输、制造业及生命科学等行业。

　　从交易性质看，成交仍以搬迁为主，占比约70.8%；续租、新租及扩租占比分别约14.5%、11.6%和3.1%。搬迁占比维持高位，反映企业主要通过更换办公区位及楼宇来平衡成本与品质。区域流动方面，金融城、琶洲继续承接跨区域迁入，珠江新城保持小幅净流入；天河北、越秀录得净流出，反映租户在成熟商务区与新兴板块之间的选址比较仍在推进。

　　“展望第三季度，前期受抑需求集中释放对市场去化的带动作用预计减弱，企业扩张意愿仍然有限，新增需求将继续以搬迁升级、租约调整及新设主体为主。随着后续供应陆续入市，需求增长难以同步扩大，全市空置率预计将重新回升。”

　　第二季度，广州写字楼大宗交易市场录得一宗大额关联方资产处置交易。5月1日，越秀地产（00123.HK）与母公司越秀集团旗下全资附属公司订立多项转让协议，剥离南沙国际金融中心、云谷产业园及S1栋楼宇、智谷产业园、毕节酒店及集团康养业务。

　　该笔交易属于集团内部资产重组，反映开发商通过处置非核心持有型资产回笼资金并聚焦核心业务。与此同时，第三方写字楼投资成交仍相对有限，投资人继续关注租约稳定性、租户质量、后续资本开支及退出安排；自用型买家及具备产业导入能力的买家，仍是推动个案交易的主要力量。

　　展望第三季度，广州写字楼投资市场预计仍以房企资产盘活及集团内部整合为主，第三方个案交易将保持一定活跃度。然而，在租金尚未出现明确恢复信号的情况下，投资者整体出手仍较为谨慎。买卖双方对资产定价的预期差距尚未明显收窄，预计将继续制约交易推进及成交规模。

   来 源：  莱坊

    编 辑：liuy