深圳甲级写字楼市场报告

2026年第二季度

　　本季度租金走势呈现两个特征：一是全市层面价格调整节奏边际放缓，反映一季度大幅让利后，业主方对进一步下调租金的动力有所减弱；二是价格调整明显向新兴片区及供应压力较大的区域集中，成熟核心商务区租金相对更具韧性。

　　从子市场看，后海、宝安中心区及科技园租金跌幅居前，分别环比下降3.2%、3.0%及2.5%。后海片区受区域内总部型物业释放对外招租面积、部分主力租户退租及潜在供应集中入市预期等多重因素影响，业主方在维持出租率的目标下继续通过价格及租赁条件让利推动去化；宝安中心区及科技园则更多受存量项目去化压力及部分租户外迁影响，业主方仍需通过更具吸引力的租赁条件维持出租率，租金调整幅度相对突出。

　　福田中心区租金环比仅下跌0.5%，蛇口租金基本持平，说明其成熟的商务基础和相对稳定的租户结构对价格波动仍有一定缓冲。前海本季度租金环比小幅下跌0.8%，由第一季度的小幅上涨转为下跌，显示在承接搬迁需求过程中，业主方仍需通过差异化定价维持竞争力。

　　“展望第三季度，租金下行趋势预计仍将延续。若下半年潜在供应按计划落地，新增高品质项目将进一步加剧同质化竞争，业主方在维持出租率目标下大概率继续以价格及租赁条件争取租户。预计全市平均有效租金环比跌幅将维持与本季度相近的水平；而后海及宝安中心区等去化压力较大的片区，租金仍可能面临较明显的调整压力。”

　　二季度，深圳甲级写字楼市场新增供应节奏进一步放缓，全市仅录得后海片区1宗新增项目入市。部分项目在当前租赁压力下，主动延后精装修完工及正式入市时间，以避免与周边存量项目形成直接竞争。供应节奏放缓也为存量项目争取到一定去化时间，全市空置率因此环比进一步下降0.6个百分点至22.7%。同期净吸纳量约102,492平方米，虽较第一季度阶段性高点回落，但仍明显高于本季度新增供应，市场整体处于"供应节奏放缓、去化仍在推进"的阶段。

　　从成交表现看，本季度租户决策更多围绕办公成本、楼宇品质及区位效率的重新评估展开，扩张性需求并未成为主导。行业分布上，TMT以52.0%的面积占比成为本季度最大的行业需求来源，其中智能物流、保险科技、AI与机器人及电信数字化等赛道贡献了主要成交面积，显示科技类需求仍有一定支撑；专业服务业以约三成半的占比紧随其后，法律及管理咨询等围绕企业出海配套的细分方向保持稳定；金融业则在私募基金、保险科技等细分赛道保持一定活跃度。

　　从交易性质看，搬迁类成交面积占比约65.4%，仍是本季度去化的主要来源，说明多数企业并非单纯扩大面积，而是在总成本可控的前提下重新平衡办公品质与区位；续租类交易面积占比接近两成，头部物流及科技类租户的留存也反映出业主在租金调整期更重视锁定稳定租户。新设立类交易占比由第一季度七成以上的高位明显回落，主要因一季度阶段性集中落地需求已基本消化，本季度新增需求更多来自新兴金融及硬科技企业的中小面积需求。分区流动方面，前海继续承接来自科技园、后海及跨区域新设主体的需求；其他核心及次核心片区则以区域内搬迁、续租及面积优化为主，市场流动整体偏向存量调整。

　　展望2026年第三季度，供应仍是影响市场走势的主要变量。2026年内潜在新增供应仍处于较高水平，其中相当比例集中于后海及前海片区；若相关项目按计划陆续交付，全市空置率存在阶段性回升可能。需要注意的是，部分总部型项目带有自用属性，或将减少其对公开租赁市场的直接冲击，但市场可供出租的面积仍将维持在较高水平，业主之间的竞争难以明显缓解。需求端方面，企业成本管控仍将主导选址决策，第三季度增量预计主要来自硬科技及出海配套企业的升级搬迁、前海港资及外资金融相关新设主体的补位，以及灵活办公与业主联营模式对中小微租户的承接；全市净吸纳量预计回归常态化区间，难以延续第一季度的高位表现。

　　第二季度，深圳写字楼投资市场延续低位运行，公开市场暂未录得具有代表性的甲级写字楼大宗交易。租金下行、投资回报预期承压，以及买卖双方在价格预期上的分歧，继续抑制传统办公楼交易活跃度。与此相对，深圳整体大宗资产市场并未完全停滞，资产类别之间的分化反而更为明显——资金更倾向于流向现金流稳定、价格安全边际较高或具备自用及改造价值的资产。2026年上半年深圳大宗资产交易共录得24宗成交，其中12宗来自法拍渠道，工业厂房类资产成交金额占比达50%，成为市场中表现较为突出的资产类别。

　　上述变化表明，投资决策正从侧重资产升值预期，转向更加关注运营收益、自用价值及退出路径。工业厂房、产业园区、酒店、长租公寓，以及可通过改造形成稳定租赁现金流的存量物业更受关注，而传统写字楼投资仍需等待租金企稳、空置压力缓解及资产定价进一步重估。

 来 源：莱坊

      编 辑：liuy