全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2026年第二季度北京房地产市场研究成果，全面回顾北京写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分市场在二季度的整体表现，对2026年上半年的北京房地产市场形势进行阶段性回顾总结，并就下一阶段房地产市场走势做出预判与展望。

　　第一太平戴维斯华北区董事总经理张晶予女士表示："2026年上半年，北京房地产市场整体延续回暖反弹态势，市场出现一定程度地边际性修复，但不同细分板块仍出现结构性分化趋势。之前几年企业及机构投资者所积压的需求正在逐步释放，叠加房地产政策的利好以及C-REITs对于商业不动产的破冰扩容，多项积极因素有望推动房地产市场进一步实现价值修复。

　　2026年第二季度，北京甲级写字楼市场延续了开年阶段的良好表现，市场活跃度持续提升。供给端方面，位于通州运河商务区的中建中心于本季度正式交付，带动全市甲级写字楼存量升至1,502.3万平方米。当季度的需求端表现则十分亮眼，办公租赁活跃度呈稳步提升态势，多个商务区完成了不同体量的租赁成交落地，受此利好带动下，本季度甲级写字楼市场录得约10.4万平方米净吸纳量，环比、同比分别增长72.6%及26.3%，而2026年上半年累计净吸纳量达16.4万平方米，较去年同期提升22%。

　　受益于稳定的吸纳情况，二季度全市甲级写字楼市场空置率持续回落，环比下降0.4个百分点至17.7%。租金方面，为了进一步加速去化空置面积，写字楼业主方继续采用较大力度的租金优惠策略、借助"以价换量"模式吸引优质租户，使得市场整体租金水平持续下调。至二季度末，北京甲级写字楼平均租金环比下降3.5%至205元/月/平方米。

　　经历了连续两年相对克制的供给强度后，2026年下半年北京写字楼市场将迎来供应"大潮"，CBD中服地块多个楼宇及望京区域的太古坊写字楼等项目于未来6个月陆续入市，预计将为市场带来约70万平方米新增供应，供给端集中释放将给市场带来骤增的去化压力，空置率短期内或将有明显上升，市场竞争的激烈程度也将进一步加剧。

　　从企业租赁需求角度来看，大量高品质办公空间的集中释放，将进一步丰富市场产品供给，为企业租户提供更多新租及搬迁选择。目前部分新项目已提前启动预租工作并取得了一定成果，为正式交付后的招商奠定了基础。从业主方角度出发，随着新增供应集中释放，写字楼市场及各项目业主方将面临不断升级的去化压力，市场竞争的激烈程度也将进一步加剧。目前企业办公租赁正在寻求"空间升级"与"降本增效"双重需求，业主方可通过差异化产品定位、精细化招商运营管理、以及更具吸引力的租金优惠与租赁策略来锚定优质租户，以更高的经营效率来增强核心竞争力，凝聚成穿越周期的力量。

　　2026年上半年，北京商业零售市场借助焕新改造、品牌调改与消费体验升级，由商品消费向更具吸引力的体验型消费转型升级，更加注重项目所带来的消费体验、情绪价值及场景互动，通过多元消费场景为零售市场注入新的活力。

　　二季度，北京商业零售市场迎来两个新零售项目入市，均位于大兴区，共为市场带来约9.7万平方米新增零售面积。受新供应入市以及部分存量商业项目调改升级的影响，全市零售市场的空置率出现小幅波动，环比微升0.4个百分点至7.5%，其中核心商圈购物中心运营表现持续改善，平均空置率环比下降0.9个百分点；次核心及郊区商圈则受到新增供应及项目调改的影响，空置率均环比上升0.7个百分点。租金方面，市场整体租金水平延续温和调整态势，优质购物中心首层平均租金调整至738.8元/月/平方米，环比下降0.8%。其中核心商圈购物中心首层平均租金环比微降0.1%，次核心商圈购物中心首层平均租金环比微降0.4%。

　　展望2026年下半年，北京商业零售市场将持续推进城市更新进程，更多的存量商业项目进入升级改造阶段；另有部分项目则主动推进品牌调整、空间优化及业态升级，不断改善购物环境和消费体验，持续提升项目竞争力并带来更多客流支撑。供应端方面，下半年新增供应主要位于次核心及郊区商圈，进一步丰富完善不同区域的零售业态布局，为消费者提供更多元、更高品质的消费选择。

　　北京大宗投资市场在2026年上半年呈现出稳中有升、趋于活跃的良好态势，其中二季度大宗投资市场累计成交金额约为人民币160.4亿元，环比一季度上升约25%，较去年同期增长1.47倍。今年上半年，北京大宗投资市场累计成交金额达288.6亿元，创下自2022年以来同期的新高，较去年上半年增长约63%，市场活跃度较前几年有明显提升，呈现出稳健复苏态势。

　　今年上半年，大宗投资市场重点成交聚焦于运营情况良好、现金流充沛的中高端零售资产，高品质、区位优越的甲级写字楼，商务园区的自用型独栋办公楼，以及长租公寓、高标物流仓库等利基资产的投资收购交易。

　　当前市场环境下，"资产换手"是机构投资者寻求优质项目的重大机遇：一方面，部分商办存量资产急需出清以换取现金流；另一方面，投资机构对收购运营成熟、财务表现稳定的商业不动产仍青睐有加。而买卖双方的价格博弈由之前的背离转向趋于平衡、较以往更加接近达成一致，资产价值的锚定也有望逐步回归理性。

　　展望2026年下半年，北京房地产市场仍处于"筑底-企稳-复苏"的进程当中，而市场修复的程度将延续分化特征。随着企业资产负债表的渐进式修复、叠加AI等新兴风口行业的持续扩张，包括写字楼、投资等在内的核心板块有望保持较高的活跃度，而成交的持续性改善将进一步带动资产价值的回归与企稳。房地产作为国民经济的重要支柱，其稳定性对宏观经济运行仍起到关键作用。稳定房地产市场仍是下半年宏观政策的重要发力方向，预计下半年将继续实施更加积极宽松的刺激性政策，这也将为房地产市场修复创造更加有利的宏观环境。

来 源：第一太平戴维斯