2026年7月9日 -- 全球知名房地产顾问服务公司莱坊（Knight Frank）于北京嘉铭中心举办"聚优向新·驭势而行--2026年北京写字楼市场上半年回顾与下半年展望"媒体及客户分享会，并正式发布2026年第二季度《北京甲级写字楼市场报告》。本次活动汇聚媒体代表、企业客户及行业嘉宾，共同探讨北京写字楼市场最新发展趋势及未来展望。

　　莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚（Virginia Huang）以"聚优向"芯"，驭势破局"为主题，分享了对北京写字楼市场的最新观察和未来展望。

莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚（Virginia Huang）分享北京写字楼市场洞察

　　市场梗概

　　2026年第二季度，北京甲级写字楼市场整体表现平稳。新增供应阶段性释放，科技行业需求活跃，租金下调压力仍未消退。全市平均空置率为15.9%，环比微涨0.1个百分点；平均净有效租金为每月每平方米人民币219.2元，环比下降0.8%。近一年写字楼存量持续去化，供给过剩压力较前期有所缓解。

　　黄蔚表示，2026年上半年，全市甲级写字楼市场保持正向净吸纳，从需求来源来看，人工智能、云计算及芯片相关企业持续扩张，正成为推动市场活跃度提升的重要力量；与此同时，产业集聚效应明显的中关村等核心板块表现优于全市平均水平。她指出，TMT、金融等产业带动优质项目局部去化，传统行业、老旧楼宇仍承压，呈现局部修复、总量偏弱的结构性行情。

　　核心洞察及租户建议

　　洞察一：净吸纳量同比改善，市场从"被动调整"转向"结构性修复

　　2026年上半年，北京甲级写字楼市场累计净吸纳量达90,914平方米，持续保持正向增长。其中，上半年净吸纳量同比增长93.4%。黄蔚表示，市场修复呈现结构性特征，即行情冷热分层，租赁需求、成交热度主要集中在优质楼宇与新兴产业聚集地，多数存量项目仍承压运行。

　　洞察二：AI与芯片行业强劲增长，成为办公需求改善的核心变量

　　黄蔚指出，人工智能与芯片产业已成为当前北京写字楼需求增长最重要的驱动力之一。第二季度，TMT行业贡献了49.4%的成交面积，其中人工智能及云计算相关企业占TMT行业租赁需求的52.1%，成为推动市场活跃度提升的重要力量。与此同时，北京持续强化人工智能产业布局，加快推动人工智能在科研、制造、医疗、金融等领域应用落地，相关产业正加速转化为真实办公需求。

　　从租赁活动来看，中关村贡献了全市36.7%的租赁需求面积，持续吸引人工智能、大模型、算力、芯片及相关投资机构集聚。算秩未来、算苗科技等企业扩租，以及智谱AI收购钻石大厦用于人工智能研发等案例，均体现出科技创新产业正重新塑造北京办公市场需求结构，并持续支撑优质写字楼的租赁表现。

　　洞察三：中关村率先反弹，展现产业支撑型市场韧性

　　作为北京科技创新资源最集中的区域，中关村成为本轮市场修复过程中最具代表性的子市场。第二季度，中关村平均净有效租金达到每月每平方米人民币251.4元，环比上涨0.3%，成为全市唯一实现租金环比增长的甲级写字楼子市场；同时空置率维持在8.2%的低位，显着优于全市平均水平。

　　黄蔚认为，中关村的突出表现并非单纯依靠价格竞争，而是得益于人工智能、集成电路、云计算及科技投资机构持续扩张所带来的真实需求支撑。产业集聚所形成的人才优势、创新生态及资源协同效应，正在构建更加稳固的市场基础，并推动区域办公市场形成良性循环。中关村的率先反弹，也充分体现出"产业支撑型市场"在当前周期中的韧性与竞争力。

　　洞察四：下半年供应放量将重塑市场竞争格局

　　展望下半年，北京甲级写字楼市场将迎来近年来规模最大的新增供应周期。莱坊预计，2026年全年新增供应约79.9万平方米，其中绝大部分将在下半年集中释放。CBD、望京-酒仙桥等子市场将迎来多个大型项目入市，市场竞争预计进一步加剧。

　　黄蔚表示，未来市场将持续处于租户主导格局。大规模新增供应一方面将提升企业的选择空间和议价能力，另一方面也将推动业主进一步提升项目品质、运营能力及服务水平。伴随着办公楼硬件设施、数字化能力、ESG标准及员工体验要求不断提高，企业向优质办公楼宇迁移的趋势预计将进一步加强，市场分化格局也将持续深化。

　　对租户的建议：把握办公策略升级窗口期

　　针对企业当前最关注的办公市场议题，黄蔚分享了四项观察与建议。

　　首先，就市场租金走势而言，北京写字楼市场经历多年调整后正逐步进入筑底阶段。未来一段时间市场仍存在调整压力，但对于企业租户而言，2026年至2028年仍将是优化办公资产配置、实现办公空间升级的重要窗口期。

　　其次，在办公品质提升与成本控制之间，企业租户可通过预租赁杠杆、混合办公模式、弹性办公空间设计以及分布式灵活资产包管理等策略，有机会同时实现办公质量提升与成本优化。

　　第三，人工智能将逐步改变企业办公需求，但这一过程将是长期、渐进且不均衡的。随着人工智能应用持续深化，不同行业及企业对于办公空间形态、协作模式及人才组织方式的需求将发生变化，办公市场也将随之演进。

　　最后，ESG已从单纯的绿色建筑认证逐步发展成为企业运营管理的重要组成部分。未来企业除关注LEED、WELL等认证体系外，还将更加重视能源使用、供应链碳排放以及隐含碳风险管理。可持续发展因素将持续影响企业的办公选址与房地产决策。

　　圆桌聚焦AI浪潮下的办公需求变革与组织新生态

　　在市场分享环节之后，活动举办了题为"AI浪潮下的办公需求变革与组织新生态"的圆桌讨论，由莱坊北京商业物业服务部总经理严区海（Charles Yan）主持。参与讨论的嘉宾包括嘉铭投资有限公司投资管理部总经理刘倩（Qian Liu）、世楷中国区董事总经理刘茜（Maggie Liu）、知名游戏公司行政总监。

莱坊北京商业物业服务部总经理严区海（Charles Yan）；嘉铭投资有限公司投资管理部总经理刘倩（Qian Liu）；世楷中国区董事总经理刘茜（Maggie Liu）；知名游戏公司行政总监

　　围绕人工智能技术发展背景下企业办公需求、组织管理模式及未来办公空间演变等议题，与会嘉宾结合自身实践经验展开深入交流。讨论涵盖人工智能对企业运营模式的影响、未来办公场景变化、员工体验提升以及资产运营策略等多个维度，并分享了企业应对技术变革和办公需求重构的实践经验与思考。

　　活动在热烈的交流与讨论中圆满结束。与会嘉宾普遍认为，人工智能正在重新塑造企业组织方式与办公需求。未来企业在制定办公战略时，需要同时平衡人才吸引、员工体验、运营效率与资产成本之间的关系，以适应不断变化的办公环境。