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　　导读｜11月8日，商业地产在存量与增量之间切换：中国绿发35.8亿元挂牌转让杭州绿发中心；北京太古坊以86万平方米总体量亮相，内地首个太古坊品牌落地；上海发布城市更新三年行动：更新90幢商办楼宇、300万㎡商业设施。政策端，五部门发文支持消费基础设施，REITs定位升级。资本端，中信建投：商业地产进入存量提质，三类公司率先受益。

　　01 行业与政策

    上海发布城市更新三年行动：更新90幢商办楼宇、300万㎡商业设施

　　上海市委办公厅、市政府办公厅印发《上海市城市更新三年行动计划（2026—2028年）》，明确实施不少于90幢、约120万平方米商办楼宇更新；完成300万平方米以上商业设施更新，推动南京东路、淮海中路、徐家汇等重点商圈能级提升；推动50平方公里左右低效产业用地盘活处置；实施约2400万平方米老旧小区改造、70万平方米旧住房成套改造；完成1800万平方米既有公共建筑节能改造。计划还提出在重点片区实施不少于300个更新项目，并完善投融资机制、吸引社会资本参与。来源：上海市政府

    五部门发文支持消费基础设施，REITs定位升级

　　10日，国家发改委等五部门联合印发《加强消费基础设施建设 促进消费投资良性互动的指导意见》，从完善城乡商业设施、提升服务消费设施、优化出行消费设施、健全流通设施网络、推进新型消费设施建设、保障措施六方面提出二十条要求。意见支持线下消费商业设施设备更新，推动商业街区等多业态融合发展；将REITs与新型政策性金融工具并列为支持消费基础设施建设的投资渠道，定位从盘活存量拓展为兼具市场化退出和运营规范化约束的复合机制。来源：国家发改委、中信建投

    广东发布37条扩消费举措，支持广深建国际消费中心城市

　　广东省发改委印发《广东省扩大消费实施方案》，围绕扩大服务消费、升级商品消费、做强批发零售、丰富消费新业态提出37条举措。方案支持广州加快建设国际消费中心城市，支持广州、深圳开展国际化消费环境试点；支持广深打造国际演艺之都、建设国际化体育名城；推动15个特色批发市场集群升级，深圳电子批发市场集群在列；实施城市商业提质行动，支持商业综合体、购物中心、百货店、大型超市等线下消费设施设备更新。来源：广东省发改委、南方财经

　　02 城市与市场

　　北京太古坊开业：总体量86万㎡，内地首个太古坊品牌

　　北京朝阳区颐堤港近日正式更名为“北京太古坊”，成为太古坊品牌在中国内地的首次亮相。项目将现有设施与二期扩建一体化，全部建成后总建筑面积超86万平方米，包含8栋甲级写字楼、15万平方米零售空间、生活方式酒店、社交康体空间Delphi、艺术空间ArtisTree及滨水景观；零售部分将引入约400个品牌，重点布局体验消费、特色餐饮和生活方式业态。项目直连地铁14号线，连接机场高速、首都机场和大兴机场。来源：北京朝阳发布、太古地产

　　北京甲级写字楼Q3空置率升至18.1%，租金跌幅收窄

　　莱坊数据显示，2026年三季度北京甲级写字楼空置率升至18.1%，环比上升2.2个百分点；平均净有效租金218.1元/平方米/月，环比微降0.5%，降幅较上季度明显收窄；季度净吸纳量2.4万平方米，科技、金融、专业服务及制造业仍是主力需求。机构认为，空置率上行主要受新增供应集中释放影响，属于阶段性供需错配，而非需求坍塌；科技与金融企业扩租节奏未明显放缓，租金跌幅收窄释放企稳信号。来源：莱坊、中财网

　　成都甲级办公楼空置率升至23.33% 办公成交面积同环比大跌

　　中指研究院11月7日发布的《成都商办市场监测季报2026年第三季度》显示，当季成都办公成交价8946元/平方米、成交面积4.45万平方米，同环比均大幅下跌；商业成交价10303元/平方米、成交面积50.35万平方米，环比微降。租赁端，写字楼平均租金2.59元/平方米/天，甲级办公楼空置率升至23.33%。供给端同步收缩，商办用地成交建筑面积100.70万平方米、同比下降37.6%。报告同时指出，前三季度成都GDP 19422亿元、同比增长5.0%，产业基本面尚可，办公市场的压力主要来自前几年集中交付的存量消化，而非需求消失。来源：中指研究院

　　03 投资与交易

    REITs供给大提速：三只“首单”落地，商业不动产密集上市

　　中财网数据显示，中证REITs指数双周下跌1.42%，产业园板块跌幅6.72%，全市场REITs成交额同比下降25.45%；但供给端明显加速：银华粤海水务、华安锦江酒店、长城华能火电三只“首单”REITs落地，华安陆家嘴商业REIT已上市，华夏华润置地等三只11月3日注册生效，拟募资126.5亿元。机构认为，供给放量短期压制估值，但长期利于市场成熟和优质资产出清，行业维持“看好”评级。来源：中财网

　　三类商业地产REITs出租率超95%，四单商业不动产REITs破发

　　据市场统计，消费、办公、园区三类商业地产相关REITs底层资产出租率普遍超过95%，但二级市场表现分化，已有四单商业不动产REITs跌破发行价。分析认为，REITs定价正从“看地段”转向“看现金流”，出租率高不等于估值高：租约期限、租户质量、租金收缴率、资本化率假设都会影响二级市场价格。对持有商办资产的企业而言，REITs仍是重要退出通道，但发行窗口和定价约束明显收紧。来源：中国经济信息网、市场统计

　　04 公司与项目

    中国绿发35.8亿元挂牌转让杭州绿发中心

　　据乐居财经、华东房地产网消息，中国绿发以35.8亿元底价挂牌转让杭州绿发中心项目。项目位于钱江新城CBD、来福士旁，为超高层地标综合体，T4塔楼已于2025年9月封顶。此次挂牌被视为央企处置非核心资产、回笼资金的又一动作。分析认为，杭州钱江新城甲级写字楼近年新增供应集中，租金与出租率承压，超大单体资产的退出难度与定价压力都不小。来源：乐居财经、华东房地产网

　　广发新城吾悦商业REIT成立，净认购15.53亿元

　　10月31新城控股公告，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金基金合同生效。经德勤华永会计师事务所验资，该REIT募集期间有效认购份额5亿份，净认购金额约15.53亿元。基金管理人为广发基金。此前，该产品于9月18日发布询价公告、9月28日发布发售公告、10月29日发布认购申请确认比例结果。这是2026年商业不动产REITs扩容的又一单。来源：新城控股公告、中国证券报

　　上海K11 ELYSEA写字楼入伙，出租率约80%

　　新世界发展旗下上海K11 ELYSEA写字楼部分K11 ATELIER Huaihai于2026年10月正式入伙，出租率约80%。项目位于淮海路核心地段，总楼面面积约13万平方米，由文化零售、文化艺术空间及写字楼组成，与上海K11形成“双子星”。租户覆盖金融、法律、咨询、高端零售，包括爱马仕、劳力士、星展银行、新加坡立杰律师事务所、Marsh集团等，其中多家已于10月陆续进驻。新世界发展称，内地核心城市项目正进入新发展阶段。来源：新世界发展、赢商网

　　京东浙江总部在建：投资20亿、21层，预计入驻超4000人

　　京东浙江区域中心总部项目正在杭州钱江世纪城推进。项目位于世纪城核心单元，用地面积26297平方米，总建筑面积197117.79平方米，规划1幢21层办公楼和1幢4层商业楼，办公楼幕墙最高点109.84米，计划总投资约20亿元，将集办公、科技、京东MALL等功能于一体，预计入驻员工超4000人。项目2025年4月由京东以6.63亿元底价拿地，楼面价5600元/平方米，商业商务用房整体持有比例100%、40年内不得分割转让，并需建设不少于3.5万平方米家电家居综合中心。来源：住在杭州网、腾讯新闻

　　05 趋势与观点

　　华泰证券：商业不动产定价从“看地段”转向“看现金流”

　　新华财经报道，商业不动产REITs首份三季报出炉后，华泰证券固收首席分析师张继强指出，二级市场定价逻辑已从单纯看地段，转向看底层现金流的长期稳定性。中信建投证券地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天认为，商业不动产REITs进入“择资产、选运营”的分化阶段：奥莱依托“固定租金+销售扣点”双收入模式，抗周期能力更强；核心城市写字楼持续面临企业缩减办公面积、新增商办供给冲击，租金上行空间受限，更容易出现估值折价。机构提醒，分红考核应看经营净现金流，而非账面会计利润。来源：新华财经

　　中信建投：商业地产进入存量提质，三类公司率先受益

　　中信建投研报认为，五部门《加强消费基础设施建设促进消费投资良性互动的指导意见》表明政策从“建增量”转向“改存量、提运营”。当前全国集中式商业数量超过9400个，每年新开业数量从高点702个降至去年369个，其中20%为存量改造再开业。行业竞争重心从“区位面积”转向“运营调改”，三类公司或率先受益：品牌轻资产运营商、资金充裕且融资成本低的业主、核心区位项目较多的持有者。REITs定位升级为“市场化退出+运营规范化约束”的复合机制。来源：中信建投、证券之星