早安，欢迎收看今日【房讯九点】

　　导读｜商办市场正在‘降价去化’与‘地标入市’中加速内卷：北京写字楼虽然净吸纳量超全年，但租金仍跌2.3%，以价换量特征明显；与此同时，核心区供应不减，北京CBD东环捌号正式竣工招商，深圳380米招商局中心也启动预租，存量与增量、老楼与新楼的租客争夺战将进一步白热化。

　　01 行业与政策

    五部门政策打开存量改造，商业地产转向场景运营

　　10月30日，国家发改委等五部门印发消费基础设施建设指导意见，推出五大方向20项举措，支持商业设施设备更新、智慧商圈、老旧街区业态升级与绿色消费改造。11月5日闭幕的2026观点商业年会上，业内形成共识：商业地产竞争从货品比拼转向客流与停留时长经营，企业需完成三重转型——从售卖商品转向营造场景、从资产开发转向全周期资产管理、从依赖租金转向对接资本市场定价。中金基金李耀光透露，国内商业零售类公募REITs已发行15只、总规模465亿元。来源：华夏时报

    杭州城市更新条例草案征求意见：低效商务楼宇可转让、入股、联营

　　杭州市公布《杭州市城市更新条例（草案）》公开征求意见，截止11月30日。草案拟为创新产业空间更新设专章，支持老旧厂区、低效园区和低效商务楼宇权利人通过转让、入股、联营或共同设立项目公司等方式实施更新；鼓励分散产权统一改造、招商运营。草案还涉及更新项目全生命周期管理、土地用途转换和收益平衡机制。业内认为，这为杭州存量商办和产业空间盘活提供了更明确的制度通道。来源：杭州市人大、中指研究院

　　02 城市与市场

　　净吸纳超全年、租金仍跌2.3% 北京写字楼还在“以价换量”

　　把第一太平戴维斯的三季度数据放在一起看：新增38.2万平方米、净吸纳31.8万平方米、空置率环比持平、有效租金环比再跌2.3%。吸纳量创出阶段新高，价格却继续下探，说明需求是被租金折让“买”出来的，其中还包含业主自用面积，真实的市场化去化要打折扣。对业主而言，四季度新项目仍在路上，继续硬扛报价的结果大概率是空置率上行；对租户而言，这是近三年最好的议价窗口，续租与扩租都可以谈。来源：第一太平戴维斯

　　03 投资与交易

    广州新中轴海珠片区更新公示：总投资372.8亿元、20条道路

　　广州新中轴海珠片区城市更新改造项目进入审批前公示。项目拟建20条道路、5座桥梁、1条隧道、1条综合管廊及15个公共服务设施，公示总投资约372.80亿元，拟于2027年3月至2030年12月建设。片区位于广州城市新中轴南段，是海珠区连片更新和产业升级的重点区域。分析认为，该项目以基础设施和公服配套先行，为后续地块开发、产业导入和人口集聚打基础。来源：广州市海珠区、中指研究院

    花样年境内债重组获阶段性进展 5支债券余额64.2亿元

　　花样年控股（01777）公布境内债务重组进度。于2025年，花样年集团5支境内债券（H18花样、H19花样、H19花样2、H20花样1、H20花样2）最近一期本息兑付日期，已统一调整至2026年12月31日。目前5支境内债券本金余额合计64.2亿元人民币，均处展期状态。

　　04 公司与项目

    金地集团10月签约金额17.5亿元 同比降8.85%

　　金地集团11月10日公告，2026年10月公司实现签约面积11万平方米，同比下降40.22%；实现签约金额17.5亿元，同比下降8.85%。面积降幅远大于金额，说明当月成交结构向高单价城市与改善型产品倾斜。对商办端的含义在于：住宅回款节奏仍是房企现金流的主支柱，一旦销售端持续两位数下滑，房企在持有型商办、产业园上的资本开支会进一步收紧，新增自持物业的开工节奏也将随之放缓。来源：金地集团公告

    北京CBD东环捌号竣工：17.5万㎡、140米，转入招商

　　由普洛斯、中金、香港置地联合投资开发的北京CBD核心区Z3地块项目完成竣工备案，案名“东环捌号”，正式转入招商运营。项目位于东三环首排，总建筑面积约17.5万平方米，为140米超甲级办公楼+配套裙楼，产品覆盖1700平方米起灵活总部、4400—6500平方米平层、最高1.36万平方米高区连层总部，定向承接跨国企业、世界500强、头部科创与专业服务业总部。项目对标LEED铂金、WELL铂金、绿建三星，竣备即获GRESB五星评级。

    凯德商业REIT认购结果出炉 7亿份募资约32.5亿元

　　11月10日，华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金（508606）披露认购申请确认比例结果：证监会准予发售7亿份，募集期为11月3日至11月9日，发行价4.646元，对应募集规模约32.5亿元。其中初始战略配售43540万份、占比62.20%，47家战略投资者已全额缴款、确认比例100%；网下发售初始18522万份、11家网下投资者管理的27个配售对象有效认购21104万份，确认比例87.77%；公众初始7938万份，有效认购8083.77万份，确认比例98.20%。未获配部分将在募集结束后3个工作日内退还。

    深圳蛇口380米招商局中心启动全球预租

　　招商局中心（蛇口）正式开启全球预租招商。项目楼高约380米，为蛇口滨海新地标，定位总部经济集聚地、高端产业创新地、湾区商务新高地，依托招商局集团产业平台，打造“产业+金融+场景”一体化总部生态。金融端联动招商银行、招商证券、招商致远资本；实业端调动港口、物流、工业等资源，赋能入驻企业全球供应链布局；同时整合海上世界、太子湾、邮轮母港等周边资源，重点面向总部企业、科创企业和低空经济主体。

　　05 趋势与观点

　　商业零售REITs已发行15只、总规模465亿元

　　近日，中金基金副总经理李耀光表示，国内商业零售类公募REITs已发行15只，总规模达到465亿元，数量与规模稳居资产品类第二位。他认为，REITs不仅是融资工具，更是持续运营、自成“投融管退”链条的平台；不动产企业将经历纯开发、开发+持有、不动产新金融三个阶段。运营的厚度最终会在资本市场被重新定价，从NOI到资本化率实时映射为资产市场价值。来源：华夏时报