美联储再次降息25基点，全球货币政策宽松预期进一步升温。对于中国楼市而言，这一外部变量虽非“救命稻草”，却在多重压力下提供了新的政策窗口与市场情绪转折点。本文将从政策空间、融资成本、资本流动、市场预期与结构性风险五个维度，深入剖析美联储降息预期对中国楼市的影响，并探讨其能否成为“跌透了”的房地产市场的转折点。

　　一、政策空间打开：中国货币政策“松绑”

　　长期以来，中美利差倒挂对中国货币政策形成明显掣肘。美联储持续加息周期中，中国若贸然降息，将加大人民币贬值压力，引发资本外流风险。而今，随着美联储进入降息通道，中美利差逐步收敛，人民币汇率压力缓解，为中国央行提供了更大的政策操作空间。

　　2025年以来，中国5年期以上LPR已降至3.5%，部分城市首套房贷利率已跌破3%。若美联储继续降息，中国央行有望进一步下调LPR，甚至推动房贷利率进入“2字头”。以贷款100万元、30年期为例，利率每下降25个基点，月供可减少约140元，总利息节省超5万元。这对刚需和改善型购房者而言，是实质性利好。

　　更重要的是，降息不仅降低购房成本，也有助于缓解居民债务负担。当前中国居民杠杆率已超62%，部分家庭出现“提前还贷潮”。若房贷利率持续下行，将有助于释放消费潜力，间接支撑楼市需求。

　　二、融资成本下降：房企“输血”与项目交付改善

　　房企资金紧张一直是本轮楼市调整的核心问题之一。美联储降息将直接降低中国房企的海外融资成本。过去几年，大量房企发行美元债融资，利率高企导致债务负担沉重。美元利率下调后，新发债成本下降，同时人民币升值预期也有助于降低偿债压力。

　　融资环境的改善，意味着房企有更多资金用于项目建设与交付，减少“烂尾楼”风险，重塑市场信心。尤其是在“保交楼”成为政策重点的背景下，资金链条的修复对稳定购房者预期至关重要。

　　三、资本流动变化：外资回流与核心资产重估

　　美联储降息将压低美元资产收益率，推动国际资本流向新兴市场。中国作为全球第二大经济体，其资产在当前估值水平下具备一定吸引力。2025年上半年，北向资金净流入达836亿元，境外投资者持有A股市值突破3万亿元，显示外资对中国资产的兴趣正在回升。

　　在房地产领域，外资更倾向于投资一线城市和重点新区的优质不动产。北上广深等核心城市的写字楼、商业地产近期外资询价量明显增加，反映出外资对中国核心资产的重新评估。虽然外资在整个楼市中占比有限，但其对市场预期具有风向标意义，有助于提升市场信心。

　　四、市场预期修复：情绪回暖但基础脆弱

　　美联储降息释放的全球宽松信号，对中国楼市的心理层面影响不容忽视。短期内，这种情绪可能推动房地产股反弹，并带动部分观望买家入场。2025年上半年，一线城市如北京、深圳、广州已出现成交量回升迹象。

　　但需警惕的是，这种情绪提振是否具备持续性，仍取决于购房者收入预期、就业稳定性与房价走势。当前居民杠杆率处于高位，收入增长预期偏弱，单纯依赖利率下行难以激发大规模购房需求。正如业内人士所言：“现在买房，得用显微镜看地段，用望远镜看趋势。”

　　五、结构性风险仍存：三四线城市压力难解

　　尽管美联储降息带来一系列积极因素，但中国楼市的根本矛盾并未因此解决。当前市场呈现出明显的“结构性分化”：

　　一线城市：政策利好叠加人口、产业优势，成交量回升，房价具备一定抗跌性；

　　强二线城市：受益于利率下降与人口流入，市场有望逐步企稳；

　　三四线城市：库存高企、人口流出，房价反弹乏力，去化周期长达28个月。

　　降息虽能降低购房成本，但无法解决人口流失、需求疲软等根本问题。未来楼市的复苏，仍需依赖经济基本面的改善、居民收入的增长以及房地产发展模式的转型。

　　结语：降息不是“救世主”，却是“窗口期”

　　美联储降息对中国楼市的影响，是“间接的、结构性的、情绪性的”，而非“直接的、全面的、根本性的”。它为中国货币政策提供了更大的操作空间，降低了购房与融资成本，改善了市场预期，也为外资回流创造了条件。

　　但降息不是“救世主”，无法替代国内结构性改革。中国楼市的真正企稳，仍需依靠居民收入预期的修复、房地产发展模式的转型，以及“因城施策”的精准调控。对于购房者而言，在利率下行周期中，应理性评估自身需求与财务状况，避免盲目加杠杆。

　　正如一位经济学家所言：“美联储降息打开的是政策窗口，能否走出低谷，关键还在于我们如何利用这个窗口。”

来 源： 柏文喜    

 编 辑：liuy