2026年的深圳，正出现一组结构性信号：一边是优质办公市场供应充裕、去化趋缓，可盘活的存量空间超400万平方米；一边是常住人口持续净流入，2025年净增25.9万人、居全国城市首位，超七成常住人口依靠租赁居住。
空置办公楼与人口流入在同一时点叠加，为存量办公改造为长租公寓打开了空间。随着“非居改保”落地，存量改造正成为新增租赁供应的主要来源。本系列聚焦深圳集中式公寓（市场化集中式公寓与保租房），共两篇：第一篇讲“是什么”——需求、供应、玩家与项目机会；第二篇讲“怎么做”——项目全周期执行路径。
核心观点
需求扎实：深圳人口净增量与年轻人口规模均居全国前列，租赁已成为主流居住方式，需求基础稳固。
量价领先：深圳集中式公寓规模全国第二，租金水平居全国前列，出租率稳定在90%以上。
结构成型：资产端以国资为主导、运营端以全国性品牌为主力，资本端仍处培育期。
政策明朗：“非居改保”覆盖七类非居住物业，用作保租房期间不变更土地性质、不补缴地价，市区两级通路已经打通。
路径清晰：创智云城等首批项目已落地，优质、独栋、产权清晰、位于产业腹地的办公物业，是下一阶段的重点方向。
需求：
全国最年轻、高学历的一批租客
CBRE观点
深圳的租赁需求，强在结构而不止于规模：常住人口平均年龄32.5岁、大专及以上人口十年增超六成、留学回国人员超22万；24.7倍的房价收入比，又把这批高学历、高起薪的年轻人长期留在了租赁市场。
量：非户籍占常住人口65%，人口净增全国第一
2025年末，深圳常住人口1,824.85万人、首破1,800万，全年净增25.9万人、居全国城市首位（超东莞22.96万、广州12.3万）。2024年末非户籍人口1,167.94万、占64.9%，千万级流动人口构成租赁需求的底盘。
中国主要城市人口净增量（万人）
数据来源：各地统计局，世邦魏理仕研究部，2026年8月
质：年轻、高学历，国际化程度持续提升
深圳常住人口平均年龄约32.5岁、15–59岁占79.5%；大专及以上人口十年增64%、总量506.6万。2025年全市各类人才超700万、留学回国22万，新招录博士生增42.3%，连续三年居中国城市95后人才吸引力榜首。
价：租赁成为年轻客群的长期居住选择
在深圳，置业周期相对较长——2025年房价收入比约24.7倍，与京沪同处20倍以上区间。对高学历、高起薪的年轻群体，租赁成为职业生涯前期稳定的居住选择；租期拉长、客群沉淀，也为集中式公寓沉淀为长期可持有资产提供了前提。
主要城市房价收入比*（2025年 vs 2022年）
：按各城市新建商品住宅成交均价与城镇居民可支配收入测算，假设套均面积90平方米、家庭户规模按全国口径2.62人；因口径差异，本数据不宜与外部机构直接比较。
数据来源：中指，各地统计局，世邦魏理仕研究部，2026年8月
供应：
总量全国第二，量价均居全国前列
CBRE观点
深圳集中式公寓量价均居全国第一梯队，出租率与租金水平同步领先；运营服务品质与项目区位，共同决定长租公寓的市场价值。
量价表现：集中式公寓总量全国第二，入住率与租金水平均处于第一梯队
截至2026年7月，深圳集中式公寓总量22.6万套、居全国第二（仅次于上海），整体出租率92.6%、平均租金91.56元/平方米/月。头部资产更为稳健：红土创新深圳安居REIT四个底层项目上半年出租率约95%–99%；招商基金蛇口租赁住房REIT旗下项目出租率约94%–97%、租金收缴率超99.8%。
截至2026年7月中国主要城市集中式公寓供应量
数据来源：中指，世邦魏理仕研究部，2026年8月
截至2026年7月
中国主要城市集中式公寓租金及出租率
数据来源：中指，世邦魏理仕研究部，2026年8月
玩家：
资产、运营已成型，资本端待培育
CBRE观点
深圳资产端以国资为主导、运营端以全国性品牌为主力，资本端仍有较大拓展空间。需求已被出租率验证、政策通路打通，而竞争性资本正逐步进入；上海走到今天用了近十年，深圳的窗口正在当下打开。
深圳长租公寓玩家图谱
数据来源：公开报道，世邦魏理仕研究部整理
资产端：国资主导
人才安居集团体系是资产端领军主体：安居乐寓以国企收储、连片微改造为主（非居改保为延伸），已收储1,085栋、约5.4万套（间），截至2025年4月改造投运4.2万套；安居集团发行红土深圳安居REIT，并探索类REIT/Pre-REIT，部分非居改保房源纳保后对接REITs。2024年后，以安居集团、特区建发、大沙河建投等区属国企为主的本地国资持续加码，主导资产收储端；深铁、深圳机场、深业等市属国企则依托自有存量作补充。
运营端：全国性品牌为主力
深圳已聚集万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、招商壹间、中海友里、魔方、窝趣等品牌，市场化运营主体超70%。这与“保租房市占超50%”并不冲突：资产归国资、运营挂市场化品牌，二者天然分离——这也是深圳区别于上海（城投宽庭自持自营）的特征。
资本端：通道正在成型
红土创新深圳安居、招商蛇口等已上市REITs所持深圳长租公寓资产合计超25亿元。但与沪港相比，差距在资本多元性：上海已是公募REITs、险资、外资三类资本同时在场，香港以私人及机构资本为主导。深圳竞争性资本正逐步进入、资本化仍处培育期，这正是后发空间所在。
上海及香港资本端市场表现
数据来源：公开市场数据整理
政策：
通路已打开，空置办公楼提供改造标的
CBRE观点
政策解决了“能不能改”，办公楼空置解决了“有没有得改”，两者在2026年同时成立。改造的经济性来自办公与公寓的租金差，而这一价差正由办公租金的持续下行创造。
规则：一条从物业到租金的完整通路
2025年10月29日，深圳修订印发的《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》正式施行，有效期5年。政策明确三点：改什么——在保障产业发展前提下,商业、办公、旅馆、厂房、研发、仓储、科研教育等七类闲置低效非居住存量可申请改建；免什么——用作保租房期间不变更土地性质、年限及原已批规划，不补缴地价，享土地/财税/金融支持；租金端——按保租房统一定价机制管控。
“十五五”规划与2026住房年度计划，均将非居改保列为存量筹集保障房的重要路径。效率上，项目认定权下放区级，由区住建牵头、多部门同步核查与现场查勘，替代分头依次报批；南山创智云城工期较计划提前30天、改造成本降约六成。
深圳、上海、香港：存量改造为租赁住房的政策对比
数据来源：三地政府公开文件及公开报道，世邦魏理仕研究部整理（“阶段判断”为CBRE研究观点）
空间：充裕的办公存量，为改造提供空间基础
深圳甲乙级办公楼自2015年进入供应高峰，年均新增供应超100万平方米；供应累积叠加需求趋缓，整体空置率超20%、空置面积超400万平方米。按50平方米/套（含公摊）测算，理论上可转化约8万套集中式公寓（上限示意，实际取决于可改造比例与规划条件）（图六）。
深圳甲乙级办公楼整体市场供需表现
数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年8月
项目：
首批已落地，下一批在办公楼里
CBRE观点
改造对象的物业形态，从一开始就决定了这门生意的上限。能不能做成一门“不动产生意”，取决于资产本身:：独栋、产权清晰、合规明确，才可估值、可交易、可退出——空置办公楼恰好符合。
代表样本：创智云城，需求就在楼下
创智云城4栋位于南山留仙洞总部基地，由特区建发投资开发、区属国企大沙河建投代建运营，是深圳首个“政府购置＋非居改保＋国企代建＋运营一体化”项目。超5万平方米研发办公改造为744套人才公寓（43–60平方米、小户型超八成），紧邻地铁5号线留仙洞站，毗邻中兴、大疆，面向片区科创人才与年轻白领，2026年上半年出租率约95%。
深圳“非居改保”代表性落地项目
数据来源：世邦魏理仕研究部依据区政府认定信息表及公开信息整理
行业早期也曾大规模探索城中村租赁化，受房源分散、产权与合规、租金机制等制约，在开业效率与证券化上存在局限；而国资以政府统租、纳保方式介入，恰好补上这些环节（见前文资产端）。经验共同指向一点：标的的物业形态，在很大程度上决定改造可行性与最终的资产价值。
标的画像：四条筛选标准
未来深圳长租公寓的优质标的，画像已较清晰，可归纳为四条标准：一是独栋或业态完全独立，便于切割消防分区、动线与出入口，是品质与估值的前提；二是产权清晰、可整体处置，这是能否进入REITs底层的分水岭；三是楼龄较新、消防合规，以控制改造成本与不确定性；四是位于产业腹地与轨道沿线，核心区与远郊的坪效差距已印证区位价值。
来 源：CBER世邦魏理仕
