2026年8月25日——全球房地产咨询服务公司莱坊发布《化愿景为行动：中国租户ESG实践三部曲》报告。该报告基于莱坊首次中国企业租户ESG调研，覆盖中国内地主要企业房地产市场中153家办公租户，受访企业来自9个行业，包括跨国企业、本土企业及上市公司。

　　随着ESG披露逐步从自愿性过渡为强制性，以及中国3060双碳目标和跨国企业净零承诺逐步进入实质性落地阶段，ESG正逐渐成为企业办公空间筛选、租赁及运营的重要考量因素。报告深入探讨ESG如何影响中国内地企业房地产决策，并进一步提出“三阶段可持续租用”（Sustainability-Linked Occupancy，简称SLO）框架，为企业租户将ESG目标转化为可执行的房地产实践提供路径参考。

　　报告核心洞察

　　ESG正在成为企业办公租赁决策的重要考量：75%的受访企业表示会在办公租赁决策中考虑ESG因素，其中26%更将ESG视为重要决策因素。

　　企业ESG愿景与房地产执行之间仍存在明显落差：52%的受访企业尚未设立专门ESG部门或指定可持续发展负责人，仅19%的企业已将ESG相关要求明确传达至租赁经理或企业房地产团队。

　　企业的可持续需求正从“加分项”走向“必要项”：ESG中的“S（社会）”持续受到重视，而“E（环境）”正逐步转化为企业房地产决策中的实际要求。调研显示，52%的受访企业将清洁能源列为重要办公选址考量，反映出办公楼宇支持企业减碳和气候目标的能力正受到越来越多关注。

　　 绿色租赁正从理念走向实践：约19%的受访企业已签署或正在与业主探讨绿色租约或可持续发展承诺，显示业主与租户之间围绕ESG目标的协作正在逐步深化。

　　莱坊亚太区环境、社会及企业管治董事张浚桦（Jackie Cheung）表示：“我们的调研结果显示，中国企业对ESG的认知已经逐步成熟，但从企业层面的ESG目标，到具体的房地产决策和日常运营之间，仍需要更清晰的转化机制。企业房地产是ESG目标落地的重要场景。未来的关键不只是企业是否重视ESG，而是能否将相关目标转化为可执行、可协作、可衡量的房地产要求。”

　　报告显示，在同时布局北京、上海、广州和深圳四个一线城市的企业中，ESG的重要性更为突出，近半数（48%）受访企业将ESG视为办公租赁中的重要考量因素。这表明，办公物业组合越复杂、区域布局越多元的企业，越需要将ESG纳入更系统的企业房地产管理流程。

　　莱坊中国华北和华东区董事总经理黄蔚（Virginia Huang）表示：“在中国内地核心写字楼市场，尤其是一线城市，企业对楼宇环境质量、员工体验和低碳运营能力的关注正在显著提升。对于企业租户而言，办公空间不仅需要满足日常运营效率，也需要在吸引人才、提升员工体验和支持企业长期可持续发展方面发挥更直接的作用。 ”

　　在可持续办公特征方面，调研发现，良好的室内环境质量（73%）位列租户最关注因素，其次为生活方式与健康福祉配套（54%）、清洁能源（52%）、可持续建筑认证（41%）和电动汽车充电设施（37%）。这些结果显示，ESG中的“S”（社会）因素正在成为企业办公决策中的重要驱动力，而与减碳、能源和绿色基础设施相关的“E”（环境）因素也正逐步影响企业对楼宇和办公空间的评估标准。企业对于办公空间的关注已从传统的成本和区位因素，进一步延伸至健康福祉、能源表现及可持续发展能力等维度，并正在形成新的楼宇筛选与选址标准。

　　然而，报告同时指出，企业ESG愿景与落地执行之间仍存在结构性脱节。尽管多数企业已经开始在租赁决策中考虑ESG因素，但约52%的受访企业尚未设立专门ESG部门或指定可持续发展负责人，仅19%的受访企业已向企业房地产或租赁团队明确传达ESG相关要求。 这意味着，在实际操作中，企业层面的ESG目标可能尚未被系统纳入办公需求定义、楼宇筛选标准、租赁谈判和运营管理流程。

　　莱坊大中华区环境、社会及企业管治高级经理潘颖茵（Keiko Pun）认为：“随着中国内地ESG披露要求逐步形成，企业对于办公场所层面的环境绩效数据、能源使用数据和可持续运营管理能力的需求将进一步提升。”，她还指出：“办公空间相关数据正在从ESG披露中的‘补充信息’转变为企业运营管理中的重要基础。未来企业需要更系统地收集、监测和验证办公场所的能源、水资源、废弃物、可再生能源和员工健康相关数据，以支持ESG披露、绩效管理和减碳目标。“

　　为此，企业如何将这些要求系统性纳入楼宇筛选、租赁谈判及运营管理流程，正成为ESG落地的关键挑战。

　　SLO框架：从建筑筛选、绿色租赁到可持续运营

　　为回应市场在ESG落地方面的实际挑战，莱坊在报告中提出三阶段SLO框架，帮助中国企业租户将可持续发展目标融入企业房地产生命周期。该框架强调，ESG不应被视为选址阶段的一次性考量，而应贯穿建筑筛选、租赁关系和日常运营全过程。

　　第一阶段：可持续建筑筛选

　　核心动作：将绿色建筑认证、能源绩效、清洁能源、健康福祉配套及气候韧性纳入选址和续租评估。

　　对租户的现实意义：帮助企业在决策前端识别能够支持ESG目标和运营需求的办公空间。

　　第二阶段：绿色租赁

　　核心动作：通过绿色租约、可持续发展承诺、数据共享及业主租户沟通机制，推动双方目标协同。

　　对租户的现实意义：让ESG从“选址偏好”延伸为贯穿租期的合作机制。

　　第三阶段：可持续运营

　　 核心动作：通过绿色装修、能耗管理、废弃物管理、员工参与及环境数据追踪，将ESG目标转化为可衡量成果。

　　对租户的现实意义：支持企业降低长期运营风险，提升员工体验，并为ESG披露提供数据基础。

　　报告指出，绿色租赁在中国内地仍处于早期发展阶段，但市场认知正在提升。约19%的受访企业已签署或正在探讨绿色租约或可持续发展承诺。与此同时，租户对于与业主开展可持续发展合作的动因也更加多元，包括提升员工健康福祉和生产效率、增强企业品牌和商业声誉、获得业主提供的激励机制，以及降低运营成本。

　　莱坊中国华南区董事总经理及大湾区商业物业服务部主管麦健伟（Patrick Mak）表示：“绿色租赁的价值在于把业主和租户从传统租赁关系带向更长期的可持续发展伙伴关系。随着优质办公楼宇供应持续升级，企业若能更早将ESG要求纳入租赁谈判和运营管理，将更有机会提升运营韧性并创造长期价值。 ”

　　报告亦指出，绿色租赁的进一步普及仍面临现实障碍。受访企业提及最多的挑战包括缺乏切实可见的收益、业主支持不足，以及尚未获得明确的绿色租赁方案或框架。 这表明，未来市场仍需要更清晰的商业论证、更具操作性的绿色租赁条款，以及更有效的业主租户协作机制。

　　在运营阶段，报告建议企业将可持续发展要求前置到办公空间设计和装修阶段，包括高效LED照明、智能控制、分项计量、室内空气质量监测、低VOC材料、家具和装修构件再利用，以及水资源和废弃物管理等措施。通过这些措施，企业不仅能够提升环境绩效和员工福祉，也能降低长期运营成本，并为ESG披露和绩效追踪提供更扎实的数据基础。

　　莱坊亚太区环境、社会及企业管治董事张浚桦（Jackie Cheung）进一步表示：“企业房地产领域的ESG转型不会仅由目标驱动，而取决于企业能否把目标拆解为可执行、可协作、可衡量的日常行动。SLO框架的意义正在于为企业租户提供一座桥梁，将企业层面的ESG承诺连接至楼宇选择、租约安排和办公空间运营。 ”

　　展望未来，莱坊认为，随着披露要求、市场标准和租户期望持续演进，能够将ESG系统融入企业房地产全生命周期的企业，将更有能力提升可持续发展绩效、增强业务韧性，并在人才吸引、品牌建设和长期成本管理方面形成更具持续性的竞争优势。