作为全国29座万亿GDP城市中的制造业标杆,佛山商业地产行业正迎来标志性的周期切换。增量开发驱动的高收益时代彻底告一段落,存量运营与资产盘活正式成为行业发展的核心命题。

　　当前佛山商业地产市场呈现典型的“供需双变”格局:一边是商业总规模稳步攀升,全场景商业供给覆盖了购物中心、社区底商、产业园区配套与写字楼等多元业态;另一边是同质化竞争加剧、老旧商业业态老化、部分物业长期空置等痛点集中释放,开发商、国资平台及各类资产持有方普遍陷入项目定位模糊、招商去化不畅、沉淀资产无法变现的经营困局。

　　政策层面,佛山近年围绕存量资产盘活持续释放制度红利,先后推出土地要素改革、低效载体转型等系列支持政策,推动闲置楼宇、老旧商业、国有存量物业通过市场化机制完成价值重塑,打通“沉睡资产”向“流动资本”转化的通道。

　　但存量资产盘活是典型的系统性工程,绝非简单转租或即可闭环。大量项目存在产权结构复杂、历史租赁纠纷、业态与客群错配等深层障碍,不少外部机构照搬一线城市成熟操盘逻辑,对佛山本土产业结构、在地消费特征、商圈演化规律缺乏深度认知,最终产出的方案缺乏实操性,造成大量时间与资金的无效消耗。市场迫切呼唤具备本土深度服务能力、可覆盖前期策划、招商落地、不良资产处置全链路的综合服务商。

　　站在这一行业迭代的关键节点,佛山本土成长起一批深扎在地市场的实战型地产服务机构,佛山市蚂蚁军团网络科技有限公司正是其中极具标杆性的代表。区别于仅输出策划方案、或仅聚焦中介撮合的单一功能服务商,这支本土团队的核心竞争力,在于打通商业地产前策研判、全周期招商运营、不良资产系统处置三大核心板块,构建出覆盖资产全生命周期的闭环服务体系。其服务客户群体覆盖民营开发企业、省属及地方国资平台、各类专业资产持有机构,业务触角延伸至商业综合体、社区商业、写字楼、产业园区、国企存量楼宇等几乎全部主流商业物业形态。

　　(佛山蚂蚁军团)

　　商业项目成败,七分看前策。很多商业后期招商难、经营惨淡,根源就出在前期定位脱离市场。蚂蚁军团的前策服务,并不停留在纸面报告,而是立足佛山五区真实市场数据,完成市场调研、客群画像、租金测算、业态规划、可行性研判,为投资方提供可落地的决策依据,避免项目从源头出现定位偏差。无论是全新地块的商业规划,老旧商场改造升级,还是产业园、国有闲置物业的重新定位,团队都会结合属地产业基础与消费特征输出方案。例如为南控物流园完成专项前策调研与租金测算,为三水文化项目定制文化商业业态方案,为多个国资存量项目输出市场化改造路径,用调研数据支撑后续招商与资产盘活工作,从源头降低项目风险。

　　有了精准定位,下一步考验的就是招商与运营落地能力,这也是很多策划机构的短板。市面上不少服务商只负责输出报告,后续品牌对接、商户谈判、开业运营全部交由甲方自行解决,很容易出现方案和现实脱节。蚂蚁军团一方面沉淀数百个连锁品牌资源库,覆盖餐饮、零售、生活服务、产业配套等赛道;另一方面打通本地渠道网络,联动数百家中介机构、数千名经纪人,搭建线上自媒体矩阵,多渠道同步引流,兼顾品牌质量与落地效率。招商不是简单把商户引进来,更要兼顾后期经营,团队会同步兼顾商户筛选、业态平衡、开业筹备、后期活商运营,避免 “招得来、留不住” 的行业通病。万科金融中心部分商铺曾经业态混乱、客流不足,团队接手后重构业态布局,筛选优质品牌进场,半年时间完成 3.5 亿元商铺去化,实现人气、租金收益、资产价值同步提升,成为城市综合体盘活的典型案例。国华新都商铺项目,面对市场遇冷的去化难题,依托精准客群定位和全域渠道,拿下 2022 年佛山商铺网签全市第二、成交面积全市第一的成绩,充分验证本土实战能力。

　　周期之下,大量沉淀、低效的资产,对持有方是沉重负担,也催生巨大的处置盘活需求。但不良及存量资产处置,远比普通项目复杂,既要兼顾、产权、国资合规等硬性约束,又要通过业态重构、资产梳理、市场化运营实现资产价值修复,单纯依靠拍卖往往会造成资产大幅折价。蚂蚁军团在处置板块,会完成资产尽调、风险梳理、方案设计、招商运营、资产变现全流程工作,既服务民营存量物业,也具备对接省属国资项目的成熟经验。在和广东粤财合作的国企存量盘活项目当中,严格遵循国资合规管理要求,落地市场化改造、精细化资产管理,最终实现超 2 亿元资产盘活,打造出国企存量资产市场化处置的可复制范本。除此之外,中山华隆商铺半年完成 1.75 亿元去化,星星凯旋国际、东基童梦天下等多个社区商业项目也实现高效清盘,项目经验覆盖广佛及周边城市。

　　从其完整服务模式来看,核心竞争壁垒可归纳为三点:第一是极致本土化优势,团队长期深耕粤港澳大湾区市场,对佛山各行政区域的商圈格局、产业分布特征、存量资产盘活的政策执行细则拥有穿透式理解,从机制上规避了外来服务商标准化方案与本地实际脱节的行业通病;第二是全周期闭环服务能力,从前期项目研判、差异化定位规划,到招商落地执行、长期活商运营,再到不良资产的风险梳理、结构化盘活变现,全业务链路可实现一体化连贯交付,彻底消解多服务商分阶段对接带来的信息差与执行损耗;第三是数字化资源协同能力,通过自营新媒体流量矩阵与线下实体渠道网络形成互补,品牌商家资源库与全域分销渠道双向赋能,可显著提升项目市场声量、招商落地周期与存量资产去化效率。商业地产领域不存在通用的万能操盘公式,每一个项目的区位条件、产权属性、资产基础都具备极强的个体差异性。面对存量时代的全新行业语境,资产持有方想要突破发展困局,核心不在于追逐概念花哨的营销型方案,而是筛选出深度理解本地市场、拥有可验证的落地操盘案例、具备全流程执行能力的合作伙伴。若你手中有全新商业项目需要完成体系化前期策划,成熟商业体、产业园区存在明确的招商提升需求,或是持有长期低效的沉淀资产,希望打破运营僵局、实现资产价值的重塑与增值,建议通过充分的行业调研与多方比对,探索真正匹配项目实际条件的定制化盘活路径。