近日，CBRE世邦魏理仕携手瑞思研究院及多家行业专业机构，共同参与编制《商业不动产REITs专刊（会员版）》（报告目录参见文末）。在商业不动产REITs市场破冰的重要节点，CBRE以长期的市场监测、资产策略与资本市场服务积累，聚焦办公楼资产的市场基础、运营逻辑与价值判断，为市场参与者理解优质存量资产的REITs化路径提供专业视角。

　　商业不动产REITs为优质存量资产进入资本市场建立了新的通道。对资产持有方而言，它有助于盘活资产、优化资本结构并支持再投资；对投资者而言，它丰富了公开市场中收益型资产的供给。对于底层资产而言，真正决定其长期价值的，仍是可持续的经营现金流与经得起周期检验的运营能力。

　　办公楼市场正走向存量运营

　　中国办公楼市场已进入以存量运营为主的新阶段。截至2025年末，全国办公楼市场总存量达6.9亿平方米；全国十个核心一、二线城市办公楼总存量约3.3亿平方米。庞大的存量规模，为商业不动产REITs提供了广阔的潜在资产池，也对资产管理能力提出了更高要求。

　　研究显示，办公楼市场的竞争逻辑正在发生改变。租户在选址时，除租金成本外，越来越重视楼宇配套、服务品质、员工体验与绿色健康表现。资产持有方需要从单纯关注开发和出租，转向租户结构优化、运营效率提升、服务升级与绿色改造，以持续创造可验证的经营价值。

　　供需重构之下，资产质量加速分化

　　短期内，主要城市办公楼市场仍面临新增供应和较高空置率带来的压力；但从长期看，土地供应收缩与新开工下降正在为市场供需再平衡创造条件。CBRE预计，全国主要十城办公楼新增供应在2026至2027年仍将处于相对高位，随后将逐步回落。

　　供需变化并不意味着所有资产表现趋同。核心商务区凭借有限供应、成熟配套和更高的租户黏性，展现出更强的抗周期韧性。对于REITs而言，区位、产业基础、交通可达性、楼宇品质以及现金流稳定性，仍是评估资产长期投资价值的重要基础。

　　专业运营是REITs长期价值的基础

　　商业不动产REITs并非简单的资产“打包上市”。资产上市后，运营能力直接影响出租率、租金水平、运营成本及可分配现金流。CBRE认为，市场正由“开发逻辑”加速转向“资管逻辑”，专业运营将成为办公楼资产穿越周期、持续创造价值的关键。

　　在这一过程中，楼宇运营、租户服务、绿色低碳改造与治理机制缺一不可。CBRE对国内一线城市办公楼的研究表明，具备绿色认证的楼宇在租金和出租率表现上均具有优势。对于有意进入REITs市场的办公楼资产而言，持续提升运营能力、完善治理机制和信息披露，将是建立长期市场信任的重要前提。

　　以专业研究，连接资产与资本

　　此次参与《商业不动产REITs专刊（会员版）》的编制，是CBRE连接商业不动产资产端与资本端的又一次实践。我们希望通过扎实的市场数据、资产研究与运营洞察，帮助市场识别优质资产、理解价值差异，并为商业不动产REITs市场的长期健康发展提供参考。

　　未来，CBRE将继续携手瑞思研究院及更多行业伙伴，推动优质存量资产与长期资本更高效地连接，为中国商业不动产市场高质量发展及多层次资本市场建设贡献专业力量。

 来 源： CBRE世邦魏理仕

     编 辑：liuy