今年夏天，欧洲持续的罕见极端高温让产自中国的空调、便携风扇等“降温神器”在海外被一抢而空。但爆款频出的背后，远不止是一次短期的贸易红利——它标志着中国企业出海已正式告别“1.0产品出海”，全面迈入以海外仓、区域分拨中心（RDC）和本地化运营为核心的“2.0供应链出海”新纪元。

　　近日，在2026年中国国际服务贸易交易会（服贸会）及2026国际工程建设供应链博览会现场，CBRE世邦魏理仕华北区产业地产租赁交易部副董事赵磊发表了《从产品出口到供应链全球化：中国企业出海2.0时代的机遇与挑战》主题演讲，系统拆解中资出海的战略路径与实战经验。同时，CBRE华北区域董事总经理刘焕丽与CBRE中国区产业地产租赁交易联席负责人方闻骄就中企出海新格局接受权威媒体采访，共同把脉全球化浪潮下的战略抉择与破局之道。

　　宏观洞察：出海2.0，供应链韧性成制胜关键

　　从外贸直邮到海外近场交付，中国制造正经历从“全球供给者”向“本地经营主体”的结构性转变，“本地化、合规化、去敏感化”已成为全球落地的胜负手。

　　欧洲极端高温下中国制造走俏，本质上是全球供需缺口对中国供应链弹性与交付韧性的一次极限验证。供应链出海绝不等于简单的低端产能外迁，更不是产业空心化。如今领军企业的布局逻辑正从‘先建厂后布局’转变为‘先布局后建厂’，即优先夯实港口、物流仓储与区域分拨网络，再驱动核心生产与高附加值环节落地，构建‘中国母厂+海外卫星基地’的双循环协同体系。

　　破除壁垒：攻克海外供应链落地“四大痛点”

　　赵磊在两个展会的演讲中指出，产业地产与仓储物流资产是中国企业海外布局的关键“物理承载器”。然而，当习惯了国内节奏的企业跨越重洋，往往遭遇严峻的规则壁垒：

　　“信用墙”：海外新设实体普遍面临“零信用”，即使愿意预付一年租金在海外主流房东眼中也不加分；

　　“时间差”：中企追求1~3个月快速开业，而欧美市场的实际路径要长得多，特别是大负荷用电接入的排队，时效严重脱节；

　　“保函锁”：海外房东常常要求的“无限期履约保函”与国内银行与国内的开立惯例本就错配，要走中资银行的境外分行，就得占用母公司境内授信，时间成本会比想象中大；

　　“合规坎”：欧美严苛的能效评级、劳工工会法规以及消防建筑规范，容易让出海企业陷入“水土不服”。

　　当前海外核心枢纽仓储空置率持续处于低位，资产方的挑选逻辑早已从‘单纯比拼价格’升级为‘对租户综合信用与发展确定性的考量’。中企要在海外突围，必须借助兼具全球网络与深厚属地根基的专业机构，搭建起商业信用翻译与跨国协同的桥梁。

　　实战破局：全球协同交付的“CBRE样本”

　　依托覆盖全球100多个国家和地区的专业网络，以及“中国专属团队+海外在地专家”的双轨机制，CBRE交出了一系列标杆落地成果：

　　德国·攻克零信用与保函难题：国内头部物流企业赴德设点，CBRE中德团队无缝协同，精准锁定接纳新实体的房东，巧妙重组保函结构，仅用1.5个月闪电签约，并在3年后为客户降低3个月押金，盘活大量现金流。

　　荷兰鹿特丹·大件自营仓20天极速落定：面对当地2.3万平方米以上大面积仓储极端短缺的现状，CBRE调动非公开市场暗盘房源，通过中荷团队时差接力，仅用20天完成全套谈判签署，刷新当地大宗物流租赁时效纪录。

　　荷兰鹿特丹·中小件RDC技术合规改造：针对国内自动化高标仓标准与欧洲工程法规的冲突，联合工作组逐条厘清交付权责并完成技术本地化改造，确保区域分拨中心如期开业。

　　波兰华沙·突破长租惯例的弹性布局：知名家电巨头试水欧洲市场需短期租约，CBRE波兰团队以自身跨国品牌为客户增信，成功打破当地5~10年长租惯例，保障欧洲电视产品RDC分拨中心提前交付。

　　战略指引：实体企业全球化布局的三大建议

　　面向未来，CBRE向计划出海布局的实体制造与物流企业提出三点建议：

　　1.合规先行，ESG前置：欧洲碳足迹（CBAM）与北美供应链溯源等合规要求已成为生命线，必须在前期选址立项中提前评估，切忌事后补救。

　　2.轻量起步，理性决策：中小企业切忌盲目因短期爆单而重资产建厂，应遵循“租用公共仓测水温—定制区域分拨仓—合资建厂”的梯次节奏，善用扩租与弹性转租条款平抑波动。

　　3.生态协同，借力护航：告别单打独斗，紧跟“链主”企业形成产业链集群抱团，并善用兼具跨国网络与属地经验的专业外脑，在海外资产生命周期中赢得主动。

　　中国制造的下一个十年，在全球。

　　CBRE将持续发挥“超级连接器”与“战略护航者”作用，从选址咨询、合同谈判到工程代建，护航更多中国企业扬帆出海、智赢未来！

 来 源：CBRE世邦魏理仕

  编 辑：liuy