在出口韧性和“以旧换新”相关内需消费的共同利好下，2025年全国高标仓净吸纳量同比大幅增长近40%，突破1,000万平方米并创历史新高。

　　展望2026年， 全国高标仓新增供应预计将同比小幅下降3.3%至880万平方米，华南以外的其他区域的供应量将均有下降。

　　需求方面，近期中美关税战缓和将在一定程度上降低出口相关物流需求的不确定性；但考虑到“以旧换新”增量需求边际减弱和跨境电商自建库交付对租赁需求分流的影响，CBRE预计全年高标仓净吸纳量将回落20%至800万平方米左右。

　　至2026年底，全国高标仓平均空置率将下降0.7个百分点至17.9%，中西部的成都、重庆、武汉、华东的宁波、昆山以及华北的青岛都将录得个位数的空置率。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年2月

　　受关税战和美国取消“小额包裹豁免”的冲击，2025年跨境电商在国内净新租仓库面积近260万平方米，同比下降18%，但明显好于预期。

　　我们认为2026年跨境电商的高标仓需求仍有适度扩张，但扩张幅度将进一步放缓。而华南区域充裕的可租面积将为跨境电商的进一步搬迁整合创造良好条件。

　　一方面，为摆脱对美国单一市场的过度依赖，国内跨境电商平台纷纷发力拓展欧洲及东南亚市场。航班管家的数据显示，去年中国往返欧洲的货运航班量同比上升超过50%。尽管今年欧洲市场将面临“小额包裹豁免”在年中取消的变动，但多元化市场的开拓将推动跨境电商业务量的持续增长。

　　另一方面，如我们在2024年发布的《从起飞到巡航：中国跨境电商仓库需求分析与展望》所预见，关税战等全球贸易不确定因素的涌现加速了跨境电商的业务模式转型。2025年各平台加大了对半托管、“本对本”模式的投入，境内集货需求增长预计将低于此前“全托管+小包直邮”模式爆发时期。

　　此外，希音位于肇庆的自建园区约50万平方米设施将在2026年投入使用，预计对租赁需求产生一定的分流影响。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年2月

　　“以旧换新”补贴的刺激下，2025年家用电器、家具和通讯器材的销售额同比分别增长11%、15%和21%。在此推动下， 全年第三方物流高标仓新租面积突破450万平方米，同比大幅增长57%。

　　2026年开年第一批国补资金625亿元已下达，相比2025年同期810亿元的补贴金额略有下降，同时考虑到去年的高基数以及各第三方物流企业应对“以旧换新”备货已新增的仓储面积，我们预计今年“以旧换新” 对租赁需求的直接拉动将有所减弱。

　　但站在中长期的视角来看，国内制造业和批零体系物流外包的提升空间仍然巨大，并将推动第三方物流企业高标仓需求的结构性增长。CBRE对中美两国的对比分析显示，2024年中国20家主要第三方物流企业的总营收占当年社会物流总费用的5%，较2020年提升1个百分点；而2024年美国前20第三方物流企业总营收占其社会物流总费用的比例达到9.7%。

数据来源：国家统计局，公司财报及公开信息，世邦魏理仕研究部，2026年2月

　　2026年各市场高标仓租金走势的分化将更加明显。随着华东和华北新增供应量的显着下降，区域内大部分市场的租金跌幅将显着收窄。空置率降至个位数区间的武汉、重庆、成都和青岛有望迎来租金企稳回升，而持续供不应求的宁波租金增长将进一步加速。华南将遭遇连续第二年的供应井喷，2026年预计新增供应近500万平方米；在跨境电商扩张趋缓下的预期下，我们预计2026年华南五城的整体空置率水平将大幅上升至19%，租金将加速下跌，跌幅达到7-15%。

　　CBRE对历史供需和租金数据的分析显示，中国高标仓市场在2012年后经历了三个完整的3-4年库存周期，而3年的去化周期线是租金涨跌的临界线 – 即当库存去化时间大幅度、长时间高于3年时，市场租金出现增速持续放缓乃至下跌。当前市场所处的第四个“超级周期”起于2021年底，长度远超此前周期，其根源在于新冠疫情所带来的物流设施需求结构性提升吸引了大量资本涌入高标仓建设领域，2021-2025年期间全国高标仓存量增长一倍。库存周期在2022年二季度上穿3年临界线后持续14个季度在其上方运行，进而导致2024年后租金加速下跌。

　　从我们的测算来看， 2026-2027年间中国高标仓库存周期将围绕3年的临界线运行，各市场租金依当地供需情况渐次筑底修复。随着空置率伴随新增供应的持续下降，2028年年中市场有望进入第五周期。而考虑到租金大幅下降后当前开发商对于绿地开发态度谨慎，预计2030年前补库存力度将较为有限，租金在2028年后将迎来一轮快速反弹的契机。

来 源：CBRE世邦魏理仕     

 编 辑：liuy