2026年作为 “十五五” 开局之年，全国两会释放的政策信号锚定中国经济发展新航向。GDP增长目标首次划定4.5%-5%的5%以下区间，这一务实设定既为2030年GDP总量目标筑牢发展根基，也兼顾全球经济不确定性与中国经济向质量优先转型的诉求。人工智能纳入“智能经济”核心、新质生产力成发展主线，叠加房地产定向调控与积极财政发力，推动商业地产告别普涨式回暖，迎来稳增速与高质量发展驱动的结构性机遇，在AI浪潮和产业升级中开启发展新周期。

　　01 GDP目标首次低于5%务实定调，经济迈入质量优先新发展阶段

　　2026年政府工作报告将全年经济增长目标设定为4.5%-5%，系首次将GDP年度目标划定在5%以下，背后是兼顾现实与长期的务实考量，更是中国经济向高质量发展转型的明确信号。区间式安排相较单一目标，既为稳就业、稳预期锚定方向，也为调结构、防风险留足政策空间，更衔接2030年GDP总量目标，为“十五五”规划落地定下稳健基调。

    2025年GDP季度增速从一季度5.4%逐步回落至四季度4.5%，叠加全球经济仍存不确定性，中国经济正处结构转型关键期，此次增速设定并非简单“降速”，而是放弃总量扩张旧模式，转向消费、新质生产力、政府投资三大引擎驱动的新增长逻辑。这也意味着商业地产不再依托经济普涨实现整体回暖，需紧跟转型方向承接新产业需求，在稳增速、保高质量发展中找准核心赛道。

　　02 三大增长引擎发力消费提振+新质生产力+政府投资全面牵引商业地产需求

　　2026年中国经济增长转型的核心逻辑，是坚持以消费、新质生产力（高端制造、半导体、人工智能）、政府投资为三大核心引擎，三者协同发力，从不同维度为商业地产带来差异化的需求支撑，让商业地产的空间需求从“总量扩张”彻底转向“质量升级”。

    消费端是经济稳增长核心抓手，居民消费能力与意愿提升，直接带动核心商圈、社区及体验式商业的需求修复。同时消费升级催生的新零售、新消费业态，对商业地产的空间设计、运营服务和场景打造提出更高要求，倒逼传统商业体升级改造，成为商业地产去库存、提品质的重要推力。

　　政府投资端依托积极财政托底经济，2026年财政赤字率4%、赤字规模人民币5.89万亿元，超长期特别国债人民币1.3万亿元、地方政府专项债人民币4.4万亿元。财政资金摒弃 “大水漫灌”，精准投向新基建、先进制造等领域，其落地直接带动产业园区、研发办公等空间需求，还推动核心城市片区更新与低效资产开发，为商业地产存量改造和增量布局明确方向。

　　而新质生产力作为三大引擎的核心，以人工智能、高端制造、半导体为核心方向，成为牵引商业地产需求重构的最关键力量，尤其是人工智能的全面布局，让商业地产迎来全新的需求增长点。

　　03 AI首次写入“智能经济”OPC政策落地，AI成商业地产最大增量撬动全产业链需求

　　今年最受关注的是人工智能（AI）首次被纳入“打造智能经济新形态”，政府工作报告明确“十五五”末AI相关产业规模突破人民币10万亿元，2026年中国AI核心产业规模预计超人民币8,000亿元，全球科技巨头AI相关资本支出同比大增63%。从数字经济到智能经济，AI不再只是技术工具，更是重构产业体系、提升生产效率的核心变量，正从概念红利转化为实际商办需求，撬动全产业链空间需求增长。同时，地方出台的OPC政策聚焦AI赋能“一人公司”创业，在算力、空间等多方面提供支持，既解决AI产业就业问题，又催生新岗位新业态，直接利好写字楼去库存。AI产业的发展带动算法研发、算力支撑等上下游协同发展，算力中心、研发办公等全产业链空间需求全面爆发，成为商业地产最确定的增长主线 。

　　从重点城市数据来看，AI办公需求已呈快速攀升态势：上海TMT行业租赁中35%来自AI企业，北京、深圳AI相关租赁占比均超23%，科技业与金融业合计已占写字楼租赁成交的65%，成为写字楼需求的核心来源。AI驱动的产业扩张，算力中心与研发办公需求集中爆发，让写字楼市场进入结构化分化的新阶段。

　　04 AI重塑商业地产三大传导链路，定义空间新需求

　　人工智能对商业地产的重塑，并非简单的需求增加，而是从赛道、结构、业态三个维度，彻底改写商业地产的空间逻辑，形成三条清晰的传导链路，让具备产业协同、品质升级、场景适配能力的资产成为市场核心标的。

　　链路一：产业园区与数据中心将成为最直接受益者，资产定价逻辑重构。

　　全国一体化算力网建设、超大规模智算集群和算电协同新基建，将推动数据中心、算力园区和上下游企业集聚。莱坊建议重点关注AI产业园和数据中心，机遇指数分别达到90和85。对投资者而言，这类资产的逻辑并非传统仓储或工业物业的简单复制，而是要围绕电力容量、网络条件、园区承载力及产业协同能力重新定价。未来具备政策支持、能源保障和龙头企业导入能力的区域，有望形成新的产业地产高地。

　　链路二，AI企业扩张正在改写写字楼需求结构，高品质楼宇成抗跌核心。

　　当前科技业与金融业合计已占写字楼租赁成交的65%，成为办公需求的核心来源。这意味着，办公市场并非“全面走弱”，而是进入明显分化阶段：能够承接研发、算法、产品和资本服务需求的高品质楼宇，仍有望跑赢市场平均；反之，缺乏产业导入、产品老化、运营能力不足的项目，将持续承压。

　　链路三，复合空间需求崛起，商业地产进入“场景解决方案”时代。

　　智能终端和机器人等新业态，会把商业地产需求从单一办公进一步延伸到“展示+研发+制造+物流”的复合空间。智能网联新能源汽车、AI手机/电脑、机器人等产品高度依赖线下体验、测试验证和供应链协同，因此不仅需要办公空间，也需要展示中心、实验室、轻研发物业和配套仓储。对业主和开发商来说，过去按单一业态进行资产分类和招商的方式，已难以满足新经济企业需求，未来更需要以“场景解决方案”而非“面积出租”来定义产品。

　　05 反内卷+海外产能布局打开商业地产拓展新格局

　　2026年经济发展的另一重要导向是坚持反内卷，将国内过剩产能通过海外投资进行布局，这一导向与莱坊近期发布的出海白皮书核心观点高度契合，也为商业地产行业打开了新的发展格局。

　　莱坊《中国力量席卷全球: 绿色赋能地产先行，掀起全球制造出海新浪潮》专题报告

　　国内层面，反内卷意味着告别低水平重复建设，推动产业向高端化、智能化、集聚化发展，商业地产也将随之告别“盲目拿地、粗放开发”的旧模式，转向“精耕细作、匹配产业”的新逻辑，重点围绕AI、高端制造等新质生产力赛道做精资产、做优运营；海外层面，国内过剩产能的海外布局，将带动跨境产业园区、海外商办配套、物流设施等需求的增长，为商业地产企业的国际化布局提供新机遇，实现从“国内存量竞争”到“全球增量布局”的转型。

　　06 市场仍有压力但分化已经非常明显

    当然，机会并不是在真空中出现，当前商业地产市场仍面临不小压力。全国重点城市甲级写字楼空置率已超过25%，二线城市普遍高于一线城市。2025年第四季度一线城市甲级写字楼平均空置率为20.6%，平均租金为每平方米每月人民币167.0元，环比下跌11.9%。从城市看，北京和广州空置率约为17.0%，上海约23.8%，深圳约24.6%，整体来看，市场仍处于租户占优阶段，但城市与板块间的韧性差异正在扩大。核心商务区、科技企业聚集区和具备产业导入能力的资产，抗风险能力明显更强。

　　07 结语和启示看对赛道，比追逐全面反弹更重要

　　因此，对商业地产参与者而言，2026年的关键词不是“普涨”，而是“结构性增长”。无论是业主还是租户，都需要从城市、资产和策略三个层面重新审视布局方向：选城市，要优先关注京津冀、长三角、粤港澳大湾区和成渝等算力与科技产业集群；选资产，要围绕数据中心、AI产业园、智能化办公楼、研发中心等能够承接新经济租户需求的物业展开；选策略，则要顺应租户市场，提供弹性租约、定制化装修、绿色智慧楼宇服务和更强的运营能力。未来的赢家，未必是拥有最多面积的人，而是更早看懂产业迁移方向、更精准匹配客户需求的人。

　　2026年两会释放出的信号已经十分明确：经济增长将继续稳中求进，而AI驱动的新质生产力正在加速重塑空间需求。对写字楼市场而言，这意味着机会不再来自平均分布的全面回暖，而将更多体现为围绕重点城市、重点产业、重点片区和重点资产展开的结构性新机会。谁能顺应智能经济趋势，提供更契合新需求的空间产品与服务，谁就更有可能在新一轮市场重构中占据先机。

来 源：莱坊

      编 辑：liuy