全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2025年第四季度北京房地产市场研究成果，全面回顾年末北京写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分市场的季度表现，总结2025年全年北京房地产市场的发展形势，并对2026年的房地产市场走势做出预判与展望。

　　2025年第四季度，行至年末的北京甲级写字楼市场继续平稳态势，租赁需求持续有序释放。供应方面，本季度内未有新项目入市，而2025年全年北京写字楼市场新增供应合计仅为6.7万平方米，供应端强度较去年大幅下降，市场整体去化压力也有明显缓解。需求端方面，全市甲级写字楼活跃度维持稳定，四季度吸纳量录得约6.9万平方米，自2023年三季度以来，全市写字楼市场已经连续10个季度录得正吸纳；2025年全年，全市甲级写字楼市场年度累积净吸纳量达到29.2万平方米，略超去年全年的吸纳总量。总体来说，北京写字楼市场的结构性调整已取得阶段性的成果。

　　得益于全年良好的吸纳情况，四季度全市甲级写字楼平均空置率继续下调，环比下降0.5个百分点至18.5%，同比下降1.5个百分点。租金方面，截止至2025年底，全市甲级写字楼平均租金继续下调，至每平方米每月218元，环比下降2.6%。尽管全市租金水平仍旧处于下行通道，但逐季度的降幅正在收窄，这反映出业主方正在逐渐摆脱单纯依赖降价让利操作、转而规划更具针对性的长期发展战略，让租金的调整更趋合理性。

　　在经历了连续两年供应端的温和表现后，未来三年北京甲级写字楼市场将密集迎来一批新项目的入市，预计未来三年的年平均供应量将达到约61万平方米，这不仅会给存量市场带来新的挑战，更将打破阶段性趋于稳定的供需格局，推动市场进入新一轮的竞争与调整。对业主方而言，面对即将到来的供应潮，亟需摒弃短期招商思维，规划更具针对性的长期发展战略：一方面要优化现有租户结构、稳固核心租户，通过定制化的续租方案、升级物业服务等方式提高优质客户的留存率；另一方面需主动出击吸纳新客，注重以客户需求为价值导向，加速空置的去化进程。唯有通过精细化运营筑牢资产韧性，才能顺利穿越市场周期，为迎接写字楼市场的新发展阶段做好准备。

　　2025年的北京商业零售市场凭借"存量焕新+增量补位"模式持续稳步发展，存量项目通过文化融合、场景创新实现品质升级，新建项目精准匹配区域消费需求。四季度，北京零售市场共有5个新项目入市，新增零售面积约45万平方米。截止至2025年底，北京零售市场全年累计新开业的零售项目达118万平方米，涵盖购物中心、商业街区和奥特莱斯等多种业态，市场供给端呈现增量入市与存量焕新并行的特征，新建项目稳步推进，同时存量项目的升级改造节奏也在不断加快。

　　四季度，在优质新项目入市以及存量项目升级调改的带动下，全市优质购物中心平均空置率环比下降1.7个百分点至6.9%。其中核心商圈购物中心空置率环比下降1.6个百分点至8.4%，次核心商圈购物中心空置率环比下降2.4个百分点至6.6%。同期，北京零售市场各商圈通过招商调改持续优化，全市优质购物中心平均租金降幅明显收窄，首层平均租金调整至每平方米每月746.3元，环比微降0.3%。其中，核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币1,272元，环比微降0.3%；次核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币563.7元，环比微降0.2%。

　　展望2026年，北京零售市场将继续坚持"多元融合"与"区域均衡"的发展策略，步入高质量发展新阶段。持续推出的利好政策将赋能国际消费中心城市建设，"文商旅体展"深度融合成为行业趋势。而商业零售项目将聚焦消费场景与体验升级与业态创新，进一步激活消费潜力，其中新建零售项目聚焦消费版图的完善与区域均衡布局，助力城市商圈多中心格局持续优化；存量改造将延续"从单一功能到多元体验"路径，通过业态重构、空间升级提升运营效能。随着消费信心稳步回升、市场供给质量不断提升，预计未来全市零售市场整体呈现稳步复苏、活力增强的良好发展局面。

　　北京大宗投资市场在2025年末表现稳定，四季度大宗投资市场累计成交金额约为人民币38亿元，较上季度成交额翻了一番。当季度的成交案例包括核心区域的写字楼资产、医药产业园区、长租公寓等若干项目，均在本季度完成交易。2025年全年，北京大宗投资市场累计成交额约为234.15亿元，较去年下降31.7%。

　　北京大宗投资市场在日趋复杂的宏观经济背景下持续调整，因而导致机构投资者普遍秉持谨慎态度。但值得注意的是，2025年的大宗投资案例呈现出鲜明的倾向性、更加聚焦特色赛道。总体来看，目前买家结构以内资的机构及实体企业为绝对主导，投资者更加关注所收购资产的综合品质、运营情况、现金流安全性以及长期稳定性，而写字楼、优质零售空间、长租公寓等几类资产继续成为潜在的投资焦点。

　　回顾2025年，房地产市场延续深度调整态势，其中新房市场销售出现边际减弱态势、二手房市场则依托于"以价换量"；商办市场方面，写字楼市场需求逐步回暖、多项提振消费政策推动零售市场平稳增长。整体而言，2025年中央从政策层面打出了更具针对性的稳楼市政策"组合拳"，在利好政策加力下房地产市场在年内实现了局部修复，但市场整体复苏、筑底反弹仍面临诸多挑战。

　　展望未来，2026年有望成为房地产的"政策提振年"，尤其是开年阶段中央就释放重磅政策风向标，强调改善和稳定房地产市场预期的重要性，"尽可能缩短调整时间，熨平市场波动"、"政策要一次性给足，不能采取添油战术"，体现出稳地产的紧迫性与决心。预计在2026年初，一系列利好政策有望发力，包括"取消相关限制性措施"、"鼓励不动产投资信托基金继续扩大范围"等改善和稳定市场的措施将加速落地，有望进一步激活市场，提振房地产从业者与商品房消费者的信心。

来 源： 第一太平戴维斯