北京，2026年11月12日--全球领先的房地产服务及咨询机构戴德梁行发布2026年度《中国奥特莱斯行业分析与价值洞察》报告，围绕市场现状、运营商格局、海外市场经验、REITs资本化发展与资产估值逻辑五大维度展开系统剖析。报告指出，在居民消费向"高质价比"倾斜的宏观背景下，中国奥特莱斯行业持续实现逆势增长，正式从"规模红利"阶段迈入"效率竞争"新阶段；伴随着消费基础设施与商业不动产REITs政策落地，奥莱资产资本化进程全面加速，"运营+资本"双轮驱动正重塑行业竞争格局。

　　消费结构转型驱动 奥莱赛道实现逆势增长

　　当前国内零售市场正处于总量增速放缓、物价低位运行、支出结构刚性化的调整期，居民预防性储蓄意愿持续高位，收入与就业预期偏弱，推动消费行为系统性转向"高质价比"。在此背景下，奥特莱斯成为少数持续跑赢社零大盘的线下零售业态。

　　奥莱领秀数据显示，2025年中国内地奥特莱斯市场销售规模达1,850亿元，同比增长8.82%；门店总量升至271家，店均销售额提升至6.83亿元，创2021年以来最高水平。行业增长重心已由门店扩张转向存量提效，供给端呈现三大特征：一是供应重心从"广域下沉"转向"核心聚焦"，头部运营商将新增布局集中于中高线城市；二是区域格局从"华东独大"走向"华东+中西部多核并举"，中西部成为新一轮扩张核心主战场；三是文旅融合型奥莱成为转型主流，2025年新增项目中文旅奥莱占比超40%，2026年规划占比达70%，行业正式进入以"引流造场"为核心的3.0时代。

　　与此同时，行业也面临双重挑战：仓储型奥莱快速崛起，奥莱领秀数据显示，截至2025年门店超300家、销售额约150亿元，填补大众市场空白的同时加剧了货源竞争；头部聚集效应显着，销售额TOP50项目贡献全行业65%营收，大量存量项目存在品牌同质化、运营专业化能力不足等问题。

　　头部运营商聚集效应凸显 多元新势力加速入局

　　中国奥特莱斯市场头部集中格局清晰。奥莱领秀数据显示，截至2025年底，杉杉商业、砂之船、王府井、首创商管、百联股份、佛罗伦萨小镇六大头部运营商共运营近90家奥莱项目，占全国总量的三分之一，合计年销售额超1,000亿元，约占全国市场的54%。

　　六大运营商呈现差异化发展路径：连锁规模型的杉杉商业、砂之船、首创商管依托标准化复制与资本运作领跑全国扩张，其中杉杉商业以23家在营项目居规模之首；零售集团型的王府井、百联股份依托多业态协同深耕单店盈利，百联体系标杆项目上海青浦奥莱连续14年领跑全国奥莱单店销售额；外资精品型的佛罗伦萨小镇坚守高端赛道，凭借稀缺品牌资源构建竞争壁垒。

　　除头部玩家外，两类新势力正加速涌入赛道：斯普瑞斯、春竹集团等区域奥莱运营商开启跨区域扩张；世纪金源、华润置地、德基集团等传统商业地产与零售集团跨界布局，多以存量改造、文商旅融合为切入点，推动行业竞争从规模竞赛转向场景与运营能力的差异化比拼。

　　海外成熟市场提供多维度经验参照

　　报告梳理美国、欧洲、日本三大成熟奥莱市场发展路径，为国内行业提供参照。美国市场形成成熟的REITs运营范式，西蒙地产、丹吉尔两大龙头验证了奥莱业态的逆周期扩张属性，以及"主动租户管理+REITs资本运作"的成熟模式；欧洲市场凭借品牌渠道战略化与存量精细化运营，实现二十年稳健增长，印证了品牌战略协同与存量迭代的价值；日本市场在长期低增长环境下呈现"迭代创新则增长、停滞守旧则衰退"的分化规律，为国内存量项目迭代与客群结构优化提供了镜鉴。

　　奥莱REITs市场加速扩容 底层资产基本面表现稳健

　　自2024年首支奥莱公募REIT落地以来，中国内地奥特莱斯REITs仅用不到两年时间，便完成了从"首支破冰"到"常态化发行"的跨越，成为商业不动产REITs赛道的核心品类之一。

　　政策推动下快速扩容

　　2024年8月，华夏首创消费REIT上市，成为国内首支底层资产为奥特莱斯的公募REIT；2025年9月，中金唯品会消费REIT登陆上交所，为首支民营奥莱REIT；2025年末商业不动产REITs试点政策落地后，2026年6月，中金唯品会商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT同步上市。截至2026年10月30日，内地已上市4支奥莱REITs，合计发行规模约186.81亿元，合计市值约212.53亿元，约占零售REITs板块的39.25%。

　　估值修复下分派率企稳

　　已上市奥莱REITs首发预计分派率区间为5.1%-5.8%，均值约5.6%；截至2026年9月30日，平均分派收益率约4.4%，较发行阶段有所回落，主要源于二级市场估值抬升带来的分母扩张，而非底层资产分红能力弱化。分产品来看，华夏首创消费REIT估值修复程度相对较高，国泰海通砂之船商业REIT市场亦给予其一定估值溢价。横向对比，奥莱REITs相对发行价的价格表现普遍优于零售REIT板块平均水平，体现市场对奥莱业态抗周期属性的认可。

　　运营指标优于传统商业

　　4支奥莱REITs共覆盖6处底层资产，分布于宁波、武汉、郑州、西安、济南、哈尔滨等核心城市。2023-2025年，6处资产核心运营指标持续向好：出租率稳中有升，三年平均出租率分别为97.4%、98.6%、99.2%，2025年已接近满租，较购物中心REITs样本均值高出约4个百分点；租金坪效加速增长，三年平均租金坪效分别为237元/㎡/月、253元/㎡/月、284元/㎡/月，2025年同比增速达12.1%；盈利水平高位企稳，三年平均NOI Margin分别为71.1%、69.4%、70.0%，中枢稳定在70%附近，较购物中心REITs样本均值高出约10个百分点。

　　收益法为核心估值逻辑 资产认可度持续提升

　　在奥莱资产评估中，收益法是已建成项目的核心评估方法，也是REITs底层资产评估的主流方式。奥莱资产采用"基础租金+销售提成"的复合收费模式，形成"联营收入为主体，租赁收入、增值服务收入为配套，自营及其他收入为补充"的多元收入结构，其中联营收入占比普遍在50%-80%，是收益的核心来源。

　　随着投资人对奥莱业态认知加深，资产估值逻辑持续重构。戴德梁行调研显示，一线城市奥莱资本化率区间为5.6%-7.0%，新一线城市为6.4%-7.5%；相比2024年，投资人对北上广深奥莱资本化率预期平均下降约20bps，风险溢价收窄，标志着奥莱资产的投资价值正获得更广泛的市场认可。

　　报告认为，中国奥特莱斯行业正处于从"做大"走向"做强"的关键转折期，高质价比消费红利、文旅融合转型、REITs资本化将共同驱动行业高质量发展；同时行业分化也将加速，持续迭代运营能力、构建资本闭环的头部企业将更具竞争优势。

　　戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，国内奥莱市场整体向好，高质价比消费浪潮为奥莱赛道筑牢增长根基，行业正式步入微度假目的地转型的关键周期。放眼全球商业视野，奥莱业态在不同经济体均展现独特的消费适配性。行业增长逻辑已经彻底转变，文旅融合与场景创新，将成为奥莱突破同质化、挖掘资产增量价值的核心抓手。

　　戴德梁行北区董事总经理胡峰表示，海外成熟市场经验印证了奥莱业态的强抗周期韧性，也为国内存量运营、品牌协同提供了清晰参考。未来行业分化将持续加速，唯有持续迭代运营能力、把握资本化机遇的参与者，才能在效率竞争阶段行稳致远。

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，近两年国内奥特莱斯REITs实现从破冰到常态化发行的快速跨越，底层资产展现出高出租率、高盈利、强现金流的稳健特征，市场认可度持续提升。REITs正成为头部企业打通"投融管退"闭环、支撑扩张发展的资本引擎。

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部高级经理张丹怡表示，国内奥莱行业头部聚集效应持续凸显，六大运营商依托资源禀赋走出差异化发展路径，共同主导市场格局。与此同时，区域运营商、传统商业集团纷纷入局，推动行业竞争从规模比拼转向场景运营与资产管理能力的综合较量。

 来 源：戴德梁行