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　　导读｜商办市场的‘冷意’正在各项宏观数据中加速显性化：上半年商业地产开发投资额同比大降25.9%，创下历史新低，显示出资本端极度的谨慎；需求端同样承压，十城写字楼租金年内跌幅达10.37%，以价换量仍在持续；而在大宗交易市场，上半年仅录得77宗，买卖双方的价格博弈与观望情绪依然浓厚。

　　01 行业与政策

    商业地产开发投资降25.9%创新低，办公楼投资降21%

　　观点指数援引国家统计局数据，2026年1—9月商业营业用房完成投资3508.57亿元，同比下降25.90%；办公楼投资2000.66亿元，同比下降21.00%，双双创阶段新低。报告认为，开发投资连续收缩，既反映零售与办公需求预期偏弱，也与行业资金更多转向存量收购和资产证券化有关。随着存量盘活工具增多，开发投资与大宗交易、REITs扩容之间的资金“此消彼长”，正成为商业地产资金循环的新特征。来源：观点指数、商业客

    十城写字楼租金年内累计跌10.37% 65个样本项目出租率82.48%

　　南方都市报11月11日报道，2026年1—9月国内重点城市写字楼市场结构性分化明显：十城监测样本的租金中枢持续下移，租金均值累计同比下跌10.37%；65个样本项目平均出租率82.48%。分城市看，北京甲级写字楼空置率维持低位企稳，上海、深圳空置率环比有所修复，广州空置率同比抬升。企业降本诉求持续压制租金表现，市场以价换量特征凸显。对业主而言，租金跌幅已明显大于空置率变化，说明让价并未换来等比例的出租率提升，四季度新增供应仍将持续考验去化能力。来源：南方都市报

　　02 城市与市场

　　据传：华为洽租西九IGC两层，涉约7万尺、尺租约40港元

　　市场消息称，华为正洽租西九IGC两层楼面，涉及低层约7万平方尺，尺租约40港元，拟作同区升级之用。若成交，将是西九甲级写字楼今年较大宗租赁之一。近期香港甲级写字楼租赁回暖，金融、科技企业成为核心区外溢需求的主要承接方；西九、九龙东等非核心板块以新供应和性价比吸引大型企业搬迁，但整体租金仍处低位。来源：香港经济日报、香港

　　香港甲级写字楼租金指数按月回升0.14% 核心区止跌

　　LeasingHub11月11日更新的租金指数显示，2026年9月香港写字楼平均租金指数210.2，按月上升0.2%、按季下跌0.3%；其中甲级写字楼指数208，按月上升0.14%、按季上升0.14%；乙级指数215.4，按月上升0.19%、按季上升0.33%；丙级指数207.9。甲级指数按月、按季同时转正，是今年以来香港核心区写字楼租金的首个止跌信号，与中环顶级甲级物业租金率先回升的走势一致。需要说明的是，香港同业口径差异较大，高力国际、仲量联行统计的全港空置率与中环空置率并不一致，引用时须标注机构与月份。来源：LeasingHub

　　03 投资与交易

    保利置业以深圳粤海街道57.72亿元地块抵押 贷款40亿元

　　11月11日，保利置业集团有限公司披露重大资产抵押事项，子公司深圳市保盈房地产开发有限公司将持有的深圳市南山区粤海街道T204-0153地块土地及在建工程抵押给五家银行，为项目借款提供增信，被担保债权金额为40亿元人民币。项目公司于2026年6月通过招拍挂获取该地块，权属证书编号为粤（2026）深圳市不动产权第0444595号。抵押物账面价值57.72亿元（截至2026年11月9日，未经审计）。

　　上半年商业地产大宗交易77宗、832.64亿元，上海占47.4%

　　有机构研究报告显示，2026年上半年全国商业地产大宗交易77宗，披露金额约832.64亿元。区域高度集中于上海，录得33宗、约394.41亿元，占总金额47.4%；香港以8笔、50.71亿元形成学生公寓投资主题；成都万象城单笔84.75亿元。资产结构上，写字楼、购物中心、商业综合体合计占比76.7%。买方以险资、产业资本、国资平台为主，科技互联网企业延续整栋购楼，外资有进有退。来源：南方都市报、观点指数

　　04 公司与项目

    保利商业REIT明日上市 募集净额17.96亿元、机构持仓近97%

　　华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金（508605）将于11月12日在上海证券交易所上市交易，上市首日证券简称“N保利商”。基金总份额5亿份，本次上市交易份额1.45亿份，发行价3.593元/份，募集净认购金额17.96亿元，底层资产为广州保利中心与佛山保利水城两大商业物业。该产品为国内首批商业不动产REITs之一，也是首单央企商业不动产REIT，机构持仓占比接近97%。商业不动产REITs已从“首单破冰”进入密集上市期，公募与机构间产品双线推进，持有型商业物业的退出通道正在变宽。来源：华夏基金公告

    保利发展10月签约178.01亿元 同比降15.70%

　　保利发展11月11日披露，2026年10月实现签约面积89.99万平方米，同比减少17.73%；签约金额178.01亿元，同比减少15.70%。2026年1—10月累计签约面积965.52万平方米，同比减少13.78%；签约金额1990.38亿元，同比减少10.68%。作为头部房企，其单月金额降幅小于面积降幅，同样体现成交结构向核心城市、高单价项目集中。对商办市场的影响在于：房企现金流仍依赖住宅回款，四季度在自持商业、产业园上的新增投资将更趋谨慎，拿地与开工节奏继续放缓。来源：保利发展公告

    广州花都南菱荟竣工：投资超2亿、4.7万㎡，华为广汽启境入驻

　　广州花都南菱荟商业大楼正式竣工验收。项目总投资超2亿元，总建筑面积约4.7万平方米，定位大湾区汽车商业新地标，已签约落地华为与广汽联合打造的高端智能新能源汽车品牌“启境”，预计投产后年销售额不低于20亿元。项目将推动广州北部形成千亿级智能网联汽车产业集群，也是花都区以商业载体承接新能源汽车产业、做“产业+商业”融合的样本。来源：广州日报

    深圳宝安研究旧工业区整治提升，园区改造转向存量提质

　　11月10日，深圳市宝安区城市更新和土地整备局与龙华区发展研究院座谈，研讨新形势下园区整治工作思路。宝安是深圳旧工业区最集中的区域之一，早期以厂房租赁和低端制造为主，地均产出有限。随着新增产业空间供给收紧，宝安正把旧工业区整治提升作为产业空间保障的重要抓手，重点研究整治标准、运营机制和土地整备路径。分析认为，深圳园区改造正从“大拆大建”转向“整治提升+产业导入”。来源：宝安区政府

　　05 趋势与观点

　　租金跌幅大于空置率变化 写字楼让价没能换回出租率

　　房讯指数CORC观察，把南方都市报的十城数据拆开看：1—9月租金均值累计同比下跌10.37%，样本项目平均出租率82.48%，空置率在多数城市并未同步恶化。这说明业主的让价幅度已经超过需求收缩的幅度，价格战打出了成交量，却没有打出同样的出租率；广州空置率同比抬升、上海深圳环比修复的分化，也说明供给节奏而非需求强弱才是当下空置率的主导变量。四季度仍有新增供应待入市，业主若继续以价换量，租金底还要往后推一个季度。

　　香港核心区尺租止跌与内地租金下行同时发生

　　房讯指数CORC观察，同一天的两组数据显示两个市场正走出不同轨迹：香港9月甲级写字楼租金指数按月回升0.14%，中环、上环核心物业尺租稳定在36至44港元并持续有买卖成交；内地十城租金年内累计跌幅超过10%，仍在下行通道。差异的根源在于供给：香港核心区新增供应有限、存量资产稀缺，租金由业主定价权主导；内地多数城市处在供应集中释放期，租金由租户议价权主导。对跨境配置型资金而言，这意味着同一资产类别在两个市场的风险收益结构已经不同，不能再用同一套估值假设。