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　　导读｜平安人寿接手北京励骏酒店、改造为高端康养设施，成交价虽未披露，但挂牌价从37亿元下调至33亿元的过程本身已经说明问题：作为酒店，这栋资产的租金现金流支撑不起高位报价；作为康养载体，其位于东城金宝街、距故宫1.5公里的区位价值被重新定价。今年上海、北京的大宗交易里，企业自用购置与险资改造型收购明显增多，纯收租型买家减少，交易定价正从“资本化率×租金”转向“改造后业态价值×运营能力”。对卖方而言，资产能否找到“改造型买家”，比挂牌价高低更决定成交。

　　01 行业与政策

    商业REITs分化：华润原价发行，星河折让25%

　　普睿研究中心报告显示，11月3日华润、大悦城、星河三只商业不动产REITs同日获批，合计拟募集约121.7亿元；三只底层资产估值集体下修，华润南通/临沂项目降2.1%、天津大悦城降3.1%、龙岗星河COCO Park降9.6%。发行折让同步分化：华润按评估值100.1%发行，大悦城84.9%，星河75.5%。报告认为，折让厚度取决于房企持续供给能力，能持续装入资产的房企才能把REITs做成平台。来源：中房网、普睿研究中心

    天津首单港口与商业不动产REITs获批

　　天津证监局披露，全国首单港口公募REITs和天津首单商业不动产公募REITs获批。前者底层资产为天津港港口设施，后者为天津商业不动产项目。天津正以REITs盘活港口、商业存量资产，拓宽基础设施和商业不动产的权益融资渠道。业内认为，港口REITs为交通基础设施证券化提供新样本，商业不动产REITs则有助于天津核心商圈存量资产退出与运营升级。来源：天津证监局

　　02 城市与市场

　　世邦魏理仕：Q3十城办公楼净吸纳超80万㎡，AI企业扩张意愿32%

　　近日，世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，2026年三季度国内十大一二线城市办公楼净吸纳量突破80万平方米，市场呈K型分化。AI及上下游企业扩张动能最强，调研显示AI企业未来三年净扩张意愿达32%；先进制造、律所、证券基金等现代服务业形成支撑。新增需求高度集中于上海、北京、深圳、杭州四座AI产业高地，四城合计占新增需求超80%，部分核心板块租金已企稳回升。来源：世邦魏理仕

　　领展：本财年香港零售物业续租租金料再跌中高单位数

　　领展管理层表示，受香港零售市道及北上消费影响，本财年香港零售物业续租租金预计继续录得中高单位数跌幅。领展是香港最大REIT，旗下拥有大量社区商场；过去几个财年，其香港零售续租租金已连续下调。机构认为，香港零售租金仍在寻底，业主通过降租、调整业态组合留住租户，餐饮、民生消费类租户相对稳定，奢侈品和旅游区商铺压力更大。来源：香港电台

　　03 投资与交易

    平安人寿接盘北京励骏酒店 拟改造高端康养，成交价未披露

　　中国房地产报11月12日报道，位于北京东城区金宝街、距故宫约1.5公里的励骏酒店已完成转让，接手方为中国平安人寿，计划改造为高端康养服务设施（平安旗下“臻颐年”产品线）。北京市东城区住建委在政协提案答复中已确认“引入平安人寿实施励骏酒店项目”。该酒店此前挂牌价37亿元，后下调至33亿元，市场传闻最终成交约26亿元，均未获官方或交易双方确认，成交价尚未公开披露。这是险资今年在北京核心区落下的又一单存量酒店改造，核心区老酒店的“改造成本低于新建”逻辑正在被险资验证。来源：中国房地产报

　　首单央企商业不动产REIT上市：募资17.96亿，保利自购30%

　　11月12日，华夏保利商业REIT在上交所上市，成为首单央企商业不动产REIT。基金募集份额5亿份，净认购金额约17.96亿元，原始权益人保利发展以战略配售方式认购30%份额。底层资产为广州珠江新城广州保利中心与佛山千灯湖佛山保利水城，写字楼+购物中心双业态；按3.593元/份认购价测算，2026年、2027年预测现金流分派率分别为5.99%、6.01%。

　　04 公司与项目

    沃尔玛社区店将入驻北京、西安DT51

　　华联股份披露，沃尔玛社区店将入驻北京DT51与西安DT51。北京DT51位于朝阳区大屯，是华联股份旗下社区商业项目；沃尔玛社区店主打生鲜、即食和日常高频消费，面积小于传统大卖场。业内认为，社区商业正成为沃尔玛、盒马、永辉等零售商的必争之地，业主方通过引入高频生鲜业态提升客流和复购，但也对动线、坪效和运营提出更高要求。来源：上海证券报

    台资威刚科技6.07亿元买下陆家嘴整栋办公楼 建面约1.21万平方米

　　市场消息显示，台湾上市公司威刚科技完成收购上海陆家嘴上房滨江富今广场5号楼项目，成交总价约6.07亿元，成交建筑面积约12,134.8平方米，出售方为上海地产集团旗下子公司，交易已在威刚科技重大讯息公告中披露。按公开数据测算，成交单价约5.0万元/平方米。买方为存储模组厂商，属自用型购置，与拼多多、智谱等企业今年在上海整栋购楼的路径一致：核心区甲级写字楼价格回调后，产业资本以自用名义承接整栋资产，卖方则多为地方国企平台，用于回收资金、优化资产结构。来源：上观新闻

    拉斯海玛落子广州国际金融中心，称全国首个项目

　　拉斯海玛（Ras Al Khaimah）落子广州国际金融中心，发布方称其为全国首个项目。广州国际金融中心位于珠江新城CBD，是广州地标甲级写字楼。此次落子被视为中东机构进入粤港澳大湾区核心商务区的信号。业内认为，广州核心区甲级写字楼租金处于低位，业主以更灵活的条件吸引国际机构，地标项目的国际化租户结构有望进一步丰富。

　　05 趋势与观点

　　Brand Finance中国城市指数：北京第一、上海第二、杭州第三

　　Brand Finance发布首份中国城市指数，北京居综合榜首位，上海、杭州分列第二、第三。该指数从品牌强度、经济实力、创新、宜居、国际影响力等维度评估中国主要城市。杭州凭借数字经济、民营经济和城市更新跻身前三。对商业地产而言，城市品牌力与产业吸引力正成为写字楼、产业园选址和租金定价的重要参考。来源：