过去几年，北京大宗交易市场里最值得琢磨的变化，不在写字楼，而在酒店类资产。

　　2023年四季度，北京威斯汀酒店完成股权交易：金茂集团出让、渤海润泽接手，77,945 ㎡、28.02 亿元、35,900 元/㎡——当年北京共 5 宗酒店成交、41.67 亿元，这一笔就占了 67%。

　　之后的两年冷得很彻底：2024 年只剩 2 宗、12.34 亿元，还都是法拍；2025 年，北京酒店大宗成交归零。

　　2026年，热度回来了。全国前三季度酒店成交 49 宗、169.7 亿元，超过此前任何一整年；北京前三季度落地 4 宗，笔数已超 2024 全年。

　　酒店赛道，正在进入新一轮活跃期。

　　01 全国：成交频次回到三年最高

　　酒店行业走过大规模新建周期后，市场主线已转向存量盘活。高力国际大宗成交数据库显示，酒店类资产成交明显放量：

　　2026年前三季度，全国酒店成交 49 宗、169.7 亿元，宗数与金额双双超过 2023（13 宗 89.9 亿）、2024（41 宗 123.1 亿）、2025（34 宗 98.7 亿）中任意一整年；

　　分季度节奏均衡：Q1 10 宗 48.8 亿、Q2 26 宗 76.5 亿、Q3 13 宗 44.4 亿；

　　酒店 REITs 稳步推进、土地续期新政落地，"买现金流"有了退出通道和政策托底。

　　政策托底：广州、上海工商业土地续期新政化解 10-20 年剩余年限物业的减值顾虑，中东等外资私募开始重新审视国内优质酒店。

　　02 北京：四年四段，量价走出 V 型

　　按实际用途为"酒店"，2023至2026年前三季度，北京累计成交11宗、62.35亿元、约22.5万㎡，均价27,707元/㎡。

　　2023个案年：威斯汀一柱擎天，其余四宗1.5亿至5.7亿元，单笔平均2.8万㎡。

　　2024法拍年：佳龙酒店、美泉宫饭店两宗全部来自法拍，市场化交易几乎停摆。

　　2025断层年：全年零成交，买卖双方价格预期彻底背离。

　　2026回暖年：前三季度4宗8.34亿元，单笔体量降到3,548-13,395㎡，均价 26,098元/㎡ 与 2023 年基本持平——量在回升，价格没塌。

　　四年 11 宗完整清单（均为实际用途为酒店的成交）：

　　这11宗看下来，市场的脾气很清楚：

　　法拍是主要货源。5宗来自法拍或出险处置，2024年更是全部来自法拍——折价资产在持续释放；

　　买方换了一拨人。开发商、大机构在出让，地方实业、商管公司、科技公司和高净值买家在接手，决策快、出手干脆；

　　价格带集中在中小体量。剔除威斯汀，10宗全在1.3 亿至7亿元，朝阳占5 宗；

　　改造标的最吃香。4宗证载用途并非酒店，收购后改做酒店经营——存量盘活的机会型交易正在跑通。

　　03 为什么是现在？

　　现在是买方时间，但窗口有期限。

　　宗数回来了、金额没回到高点，买方还有谈判空间。不过法拍和出险供给出清完之后，折价标的会越来越少——这个窗口不会一直开着。

　　中小体量的流动性最好。

　　1.3亿至7亿元、改造完成、现金流看得见的标的，买卖双方预期差最小、成交最快。这类资产正在被市场重新定价。

　　挑标的就抓两条：客群和资本开支。

　　客源多元的酒店抗周期；刚完成翻新重装的免掉改造投入，即买即用。这两条决定了接过来之后好不好干。

　　接下来推荐这个标的，正好对上现在市场上买家的胃口：

　　王府井酒店：核心区流量型资产，客流确定性最强，适合看得长、拿得住的配置型资金。

　　04 王府井酒店

　　酒店位于王府井步行街，毗邻首都名胜古迹 步行可到达故宫博物院和天安门广场，地理位置优越

　　周边公共交通便捷：步行3分钟可抵地铁8号线金鱼胡同站 可便利换乘地铁1号线 、5号线 、6号线

　　周边医疗资源丰富：紧邻协和医院 、 北京同仁医院 、 北京医院等三甲医院

　　酒店于2022年全面翻新 硬件条件优异 配套设施齐全