9月13日，2025年中国国际服务贸易交易会·第七届中国商业地产品牌价值论坛在首钢园三高炉成功举办。论坛由北京市投资促进服务中心、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会支持，房讯网、房讯指数联合主办，以"新商业 新运营 新价值"为主题。来自全国300家主流商业地产运营管理企业高管、30家科技领军企业高管以及60家主流媒体参会。
中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人张存理应邀出席论坛并发表主题演讲。张存理在演讲中表示，COOC中海商务的品牌内核随着市场变化不断地丰富迭代，不断地让我们的产品力和运营力更加体系化、人性化、生态化、产业化，通过不断地自我革新、自我发展，从而赋能我们的客户，能够在企业发展中获得更大的确定性。中海商务不仅仅是空间的提供者，更是价值的共创者和企业成长的同行者。
中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人张存理
以下为中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人张存理演讲实录：
我们为什么说这是一个不确定的市场？宏观经济经历了前十年的高速增长，16%的平均增速，到后十年，8%的平均增速，到近五年来是4%-5%的平均增速，每次GDP增速的放缓，间接带来租赁新增需求量的减少，但整体中国GDP仍然是保持上升态势，经济基本面依旧是向好发展，经济盘面绝对值仍然具备优势。
聚焦到写字楼市场，持续高位供给，以价换量趋势跃升。在这样的市场当中，我们看到成交并没有那么沉寂--传统的头部企业是稳定托底的，新质生产力提供了战略性的机会，新一代信息技术、高端装备制造、新能源产业成为租赁主力。我们可以看到2024年新质生产力在北京的租赁成交同比增长了106%，占据北京当年甲级办公楼市场中存量租赁面积的十分之一。存量内卷加剧的过程当中，我们发现企业搬迁成为新租的主力，而影响搬迁的主要因素是装修补贴、租期减免、定制化交付等等。不难看出，当前的写字楼客户不仅仅是看价格，更看性价比。除了价格外，精装交付、灵活租期、定制化服务都成为新的趋势。
从原先注重硬件比拼，到现在注重内核、情绪价值提供的转变。下沉市场上我们确实面临着这样生存的命题，当产业结构调整、企业需求升级、产品要求变化，成为我们商办市场新常态的情况下，中海商务希望通过品牌内核的打造，成为目标客户确定性的选择。
中海地产隶属的中建集团是世界最大的投资建设集团，2024年位列《财富》世界500强的第14位。中海地产1979年创立于香港，1992年香港联交所上市，迄今已成立46年，发展规模覆盖80多个城市。中海商业是中海地产旗下做全域业态、轻重并举的经营性资产的管理平台，我们的业务规模覆盖69个甲级写字楼，31座购物中心，20多家长租公寓及13家星级酒店和高尔夫球场。
COOC中海商务是中海商业旗下，专注于写字楼发展与运营的品牌，除在营的69栋甲级写字楼外，我们打造联合办公产品线，为楼内租户提供精装办公、定制化装修、拎包入住、会议服务等增值服务。在软性服务方面，通过中海云商及officecare，提供全域保障和生态赋能。
中海商务的品牌内核，我总结为五大品牌力。首先是体系化实力，二是人性化运营，三是生态化赋能，四是产业化搭建，五是产品力不断革新。
在体系化实力上，依托央企实力，布局全球近30座活跃城市，持有资产381万方，持有核心地段、核心产品是中海对资产长期经营的保障与保障，入驻我们写字楼的企业不会有暴雷等后顾之忧，这也是客户和我在日常洽谈过程当中常提及的对中海的认可，作为央企，在资产保障和运营合规各方面都是无可挑剔的。
当然，我们不能只是依靠公司的力量，COOC中海商务是国内最早推出标准化产品的写字楼发展及运营商。我们通过五大类88项内外标准的建设，打造国内最全面、最专业、最高效的商办行业管理体系，这也意味着在中海商务所有项目中，我们通过标准化体系的建设，能够让中海商务的客户得到较高水平、相对统一、品质可靠的服务和标准。
中海在成都高新区有"一条街"的项目--成都中海国际中心，由10栋楼宇组成，占据成都高新区约1.5公里的街区，现在已成为西部首席中央商务大道的地标楼宇集群。通过我们体系化的沉淀和不断迭代，成都中海国际中心成为成都最早获得甲级写字楼认证的项目之一，同时还是我国西部地区首个获得BOMA认证的项目。
在人性化运营方面，我们基于3000+存量企业、10万+楼内白领人群需求为基础，梳理当前需求，洞察潜在需求。打造运营100服务体系，提供有温度的运营服务，从"满足需求"到"预见需求"。武汉的中海中心，从入市至今，每年暑假坚持办理员工暑期托育服务，项目总监坚持每年亲自给孩子们上一堂课，提升驻楼员工的归属感，解决暑期子女教育的难题。位于首钢园的金安中海财富中心每一层楼都配备私密、舒适的母婴室，关爱职场妈妈，充分体现对楼内员工的人文关怀。
在生态化赋能方面，我们集合全集团的权益产业链，运用设计、施工、供应链管理、合约招标管理等一系列优势，给客户提供选址咨询、招商代理、装修等等服务，同时我们也把自己内部的差旅、会议、采购等一系列服务，融入COOC客户的服务包里，意味着企业选择COOC，不仅是租赁了空间，更是低成本地接入了一个庞大的资源支持系统。
例如，在空间定制服务上，我们在苏州，通过中海商业旗下定制化装修品牌POWERBY团队的专业服务打造，仅用36天的时间，给客户交付了一个静音、省心、环保的精装办公空间，满足高端律所"拎包入住"、"隔音私密"的办公需求，过程中"省时、省心、省事"，得到了客户高度好评。
在产业化搭建上，依托集团化的战略大客户资源，吸纳产业上下游企业入驻，形成楼宇内部全链条产业化的搭建，实现从"租赁载体提供者"到"企业成长的赋能"的转变，当前，已有超350家世界500强客户领先进驻中海的写字楼。我们以业务优势、体量优势、发挥品牌价值，形成共赢、共享、共生的商务生态圈，现在已经形成了十大标杆产业楼宇，分布在全国核心城市，形成属于楼宇的独特产业标签。以在石景山的金安中海财富中心项目为例，我们打造了一个会议层，通过场景打造，给楼内企业提供更多场景展示和交流的空间，成为一个产业驱动的发动机，逐渐形成了科幻游戏和未来产业上下游的集聚。
在产品力革新方面，我们首先从智慧化上，沿用中海地产"好房子"的经营理念，打造从被动响应到主动赋能的数字基建，实现了业务运营标准化、流程化、数字化、智能化，助力精细化管理，让写字楼客户更能够享受到我们写字楼的良好服务。健康化也是我们一贯践行的重要方向，中海商务运营的所有楼宇都进行了严格的PM2.5空气质量管理，也实现了禁烟系统的全覆盖。从2016年开始，全国所有重点楼宇均布设了AED设备，项目的运营团队近200人通过了CPR急救团队培训认证，为楼内员工提供不止"物理舒适"更是"身心共生"的办公空间。
中海在绿色低碳方面的表现一直很优秀。中海地产在今年伦敦证券交易所的ESG评分中，以89的高分成为全球最佳ESG房地产公司。中海商务在管的项目当中，有80个、1273万㎡的面积获得绿色建筑的认证，已累积获得490多项绿色星级认证。在日常的经营管理中，我们参与标准制定、编写租户零碳手册，也和我们3000多家租户一起，开展绿色租赁计划，积极响应中建、中海的"双碳战略"。
和各位来宾分享两个标杆案例。首先是在北京二环内的中海金融中心，是一个S·TOD零碳综合体，我们通过四大类18项的技术设计，被动技术降需求、主动技术提能效，打造了首都核心区首个大型超甲零碳商办建筑，也是首个光储直柔示范项目。此外，在北京二环核心区寸土寸金的地方，我们在项目1号楼的南侧规划了一万平米绿地，在项目中轴保留约8300㎡文保古建群落，其中包括康有为故居、《每周评论》旧址等，并结合古建形态，打造了合院商业街区--中海大吉巷。大吉巷开业首日达到了20万客流，我们的活力商业也给写字楼租户提供了更便利的配套和赋能。
中海集团的办公地深圳中国海外大厦，是国内第一个5A级近零碳甲级写字楼项目，建筑综合节能率61%，可再生能源利用率是12%，降碳率53%。这个项目除了绿色化之外，智慧化和人性化也是非常可圈可点的。在楼宇内，所有通行都是人脸识别，包括上下班考勤、食堂用餐结算，全部都可以通过人脸识别丝滑完成；每天进到办公室，室内的灯光和空调已经根据当天的光线和温度，智能调到最适合的状态。在空间规划上，楼内80%的面积是可以看到海的，而且这些面积我们都给了员工，剩下的面积我们放置了会议室等空间。楼里还有食堂、健身房、篮球场、大型会议中心、咖啡厅、茶室等公共空间。楼内统一实行禁烟管理，但每一层有两个半开放的室外公共平台，是我们吸烟员工的精神圣地。可以说，在这栋楼里办公是非常舒适、放松、健康的，充分体现了中海绿色化、人性化的产品设计理念。
我们通过品牌内核提炼，打造中海商务的核心竞争力产品，构建"4+4+2+1"标杆项目体系，包括四个影响力标杆--深圳中国海外大厦、上海中海中心、成都中海国际中心、北京中海金融中心；四个全能发展的商办建筑，在前面均给大家详细介绍过；四个价值标杆；还有两个在建的发展中标杆--成都超塔项目和上海西岸综合体项目，是我们未来城市发展的核心产业动能标杆。我们不只是做自己的项目，也通过"轻+中+重资产多元运营"的方式，把我们的技术标准、运营经验、资源整合，赋能给业主，比如我们的轻资产运营标杆--北京亚奥商务区运营的中建财富国际中心，是板块内首个六星级超甲写字楼，也实现了入市一年即满租的好成绩。我们也希望未来能够和更多的资产方共同推动轻资产的合作阵地。
COOC的品牌我们每年都在讲，但是可以看到我们每年都有一些新的东西。我们的品牌内核随着市场变化在不断地丰富迭代，不断地让我们的产品力和运营力更加体系化、人性化、生态化、产业化。通过不断的自我革新、自我发展，从而赋能我们的客户，在企业发展过程中获得更大的确定性。中海商务始终坚信，我们不仅仅是空间的提供者，更是价值的共创者和企业成长的同行者。
