9月13日，2025年中国国际服务贸易交易会·第七届中国商业地产品牌价值论坛在首钢园三高炉成功举办。论坛由北京市投资促进服务中心、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会支持，房讯网、房讯指数联合主办，以“新商业 新运营 新价值”为主题。来自全国300家主流商业地产运营管理企业高管、30家科技领军企业高管以及60家主流媒体参会。

　　CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天应邀出席论坛并做题为《存量时代商业地产创新之道》的主题演讲。他在演讲中表示，老旧楼宇怎么去改造？怎么去形成提升？我们按照改善的规模或者难易程度分成了三个级别，分别是轻度、中度、深度。轻度主要是在内装上面做一些小的维护更新，中度可能要对部分楼层的功能进行一定的改造，进行一定的转换。重度就要进行推倒重建，对于一些严重超龄的楼宇，最后要走到这一步。

CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天

    以下为CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天演讲实录：

　　首先，我想用一个数据来开启我们的思路探讨。

　　这幅图表是我们统计的全球办公楼的空置率以及净吸纳量，就是新增需求的情况，近年全球各个国家均面临一定的经济上面的挑战。再包括居家办公的逐渐普遍，对办公市场也形成了一定的冲击，所以全球办公楼的空置率在不断上行，新增需求也相对来说比较低迷。但是区域之间还是看到有一定的分化，看右边这个图，我们对比美国以及中国一线城市空置面积的占比，当前跟2019年比，美国空置面积上升的势头已经有一定程度的遏制，相反，我们中国的一线城市还是面临了越来越大的空置面积的挑战。为什么美国能够遏制呢？主要的原因是因为他们采取了主动调改的行动。

　　这幅图可以看到，近年来，随着老旧楼宇逐渐退出市场，美国大体量的办公楼的项目转变为其他用途，这两年上升得尤其明显。从右边这个图可以看到，办公楼具体是改成什么用途，压倒性的优势都是改成长租公寓。当前美国长租公寓的空置率只有不到5%，办公楼的空置率达到20%以上；从2020年到现在，即使考虑到通货膨胀的因素，办公楼租金上涨也只有1%，相反，长租公寓的上涨达到了22%。所以办公楼改成长租公寓是非常有吸引力的。另外，我们也可以看到有一部分办公楼也改成了综合体，涵盖了商业、居住等等这些业态，形成了一个垂直的城市生态。疫情刚开始结束的时候，这种对于医疗建筑体的方向也是办公改的一个方向，但最近有所减缓。

　　其实我们中国像美国一样，到现在这个节点也面临了老旧楼宇逐渐被淘汰出市场的态势，目前可能我们还没有体会得非常明显，因为当前我们统计一线城市楼龄超过30年的楼宇的总体量只有大概100万平方米，但是5年以后，就是“十五五”末期，这个数字会达到一千万平方米以上，所以这些楼宇怎么进行更新、进行重复的利用，是我们下一步要讨论的核心话题。

　　我们国家的老旧楼宇往哪些方向发展呢？去年年底二十届三中全会明确2029年以前要解决办公楼未来土地延期跟到期续期的问题，给我们的楼宇改造提供了有利的政策环境。今年7月中央会议又提到了，宜居、韧性、智慧这三个是我们未来城市更新的核心目标，所以也可以给我们提供重要的方向。

　　首先，我们讨论宜居。宜居需要房地产的好房子工程项目来做进一步的支撑，所以我们首先需要讨论或者调研楼宇使用人群体验的需求都是怎么样的，以体验为导向的办公楼的升级是一个主题。所以我们这里提供一个理念，随着办公使用人群的需求的多元化，我们办公楼已经不能像以前一样只有单一的办公功能了，而是需要把健身、社交、工作、居住等等需求纳入到整个垂直城市生态里面，一方面能够缩短人群在不同的活动之间通勤的时间，另外一方面也可以在同一个楼宇里面打造一个积极的社会的生态，给予我们的租户有更丰富的体验。这是我们在宜居上面可以去探讨的一个方向。

　　CBRE根据这个方向给大家提供了一个思维的框架，我们把办公人群在办公楼里面一天从进入办公楼直到离开办公楼的整个周期来划分为七个阶段，可以给大家去做一个checklist的作用，来检查我们在各个方面是不是做得足够到位，还有哪些可以改善的空间。从刚开始的通勤，到楼宇的访客，再到电梯的运行，到办公区里面的活动，还有在办公区外面，我们还需要去做餐饮、社交、娱乐等等这些活动，主要通过三个大的方向，一个就是物理环境的改造，另外就是人文氛围的打造，还有数字赋能，来提升我们楼宇在宜居方面的表现、在体验方面的表现。

　　第二个话题，我们叫韧性。韧性城市意味着我们双碳目标的达成，因为我们2030就要达到碳达峰，其实离我们已经非常近了。而且最近随着气候危机的影响，还有安全、卫生等等管理的影响，都给我们在楼宇的可持续性上面提出了很多议题，那么可持续楼宇给我们业主带来一些什么样的好处呢？

　　首先，随着我们政府对于双碳目标政策的达成的压力，我们预期在未来几年会有越来越多的扶持性的政策，当然也包括约束性的政策，推向到市场里面。这个会给到我们业主能够带来政策上面的一些收益。

　　第二，随着现在楼宇之间竞争越来越激烈，我们认为可持续性的楼宇对于一些有社会责任感的大企业会带来很大的租赁上面的吸引力，会形成业主的竞争优势。可能很多业主在考虑打造这么一个楼宇是不是需要很大的投入，但其实大投入有大投入的做法，小投入有小投入的做法，只要我们从一些基础的方面去做起，仍然能够给我们带来一些比如说节能、减碳，这些成本上面的节约，也会形成财务上面的收益。所以可持续性楼宇已经不只是一个口号，更多的是能够落地到企业运营的方方面面。

　　怎么样算是一个可持续性楼宇呢？我们列举了一些重要特征，比如我们可以通过传感器、数据收集和仪表盘的方式，能够更合理地去收集和分析数据，对于我们可持续楼宇的打造未来是有很多可以参考的建议的。其次，我们也整理了各个领先的开发商的ESG报告，我们发现在能源管理、废弃物管理、水资源管理是很多ESG报告重点去披露的内容。所以这也是我们市场上普遍的业主可以考察的一个方向。

　　第三方面，我们谈论到的是智慧城市，智慧城市也需要智慧楼宇。其实现在随着人工智能技术的发展，我们认为对房地产也有很重要的赋能，比如说人工智能可以给到我们去分析能源使用的数据，还有现在光伏科技其实也非常成熟，所以在提高能源效率和能源替代上面，我们的技术环境是很优越的。

　　另外一方面，机器人、无人驾驶、无人机等等这些使用，也给我们楼宇的24小时运营或者无人运营带来了很成熟的技术条件，这也是能够节省运营成本的。所以智慧楼宇对我们来说已经是一个可行的目标了，只不过我们在实施的时候可能要考虑的一个是基础设施，因为它需要很完善的网络条件，还有考虑得非常周到的楼宇管理方面的一些制度，还有充电等等这些基础设施，同时对安全、隐私等等这些是不是都已经考虑完善。

　　我们提到这三个大的方向怎么去改造？怎么去形成提升？我们按照改善的规模或者难易程度分成了三个级别，分别是轻度、中度、深度。轻度主要是在内装上面做一些小的维护更新，中度可能要对部分楼层的功能进行一定的改造，进行一定的转换。重度就要进行推倒重建，对于一些严重超龄的楼宇，最后要走到这一步。

　　为了探讨这三个改造的方式，我在这里跟大家分享一些案例。

　　首先，我们说轻度怎么去改，这里提到了三个方式，通过人文、物理、数字等方式去进行改善。人文我们举的是一个香港的办公楼，他们通过楼内的一些对于办公人群活动的打造，还有通过绿色这些理念的实施，保证了它的入住率，也让它的租金具有比较强的韧性。

　　第二，在物理环境上面，我们举一个悉尼的办公楼，他们通过先进的玻璃技术的材料的使用，达到了节能减碳的效果，对楼宇运营成本有很强的赋能作用。

　　第三，数字赋能是另外一个香港的楼宇，通过打造应用程序和楼内管理的软件，实现了办公人群体验方面的一些提升。这些案例都可以为大家提供一些参考。

　　中度的我们这里举了一个美国的例子，这是一个纽约金融区的办公楼，是有史以来美国规模最大的办公改成长租公寓的案例，原来办公楼的体量是达到10万平方米以上，改造以后变成了1300多套公寓的产品，而且在这个过程中还增加了10层以及一些室内篮球、游泳池、水疗中心等配套。这里我们需要关注的是，它的改造逻辑一个是因为本身所处的区位就是在城市的核心地带，而且办公大跨度的建筑结构对于长租公寓的使用是非常友好的。大家也需要去关注的是，在这个过程中政府起到了非常大的作用。政府通过容积率的补贴、税收的减免等等方式去鼓励重新使用老旧楼宇做新的用途。未来我们认为，在我们国内的存量改造里面，其实也需要得到政府更多的支持。

　　最后讨论到重度改造，就是推倒重建，我们以伦敦金丝雀码头为例子。金丝雀码头以前是工业区，经过了大规模的改造以后，变成了伦敦知名的金融区，同时也不只是一个办公用途，而是集结了文旅、居住、商业等业态，非常健全，对人群非常有吸引力。这个大规模的改造我们也可以去更多的探讨。

　　这三个方式怎么样进行选择呢？我们认为要进行深入地调研，首先要了解我们的现状跟我们期望要达到的状态之间的差距。还有要综合考虑技术、租户的需求等等条件。在这个过程中，CBRE也希望能够赋能到业主，帮助业主能够在未来的改造更新里面进行更有创意的、更有效的方式的探讨。