北京，2025年12月29日——享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行发布《2025年四季度北京写字楼零售市场报告》。报告指出，四季度北京甲级写字楼市场租金延续下行态势，空置率持续回落，TMT行业稳居需求主力；零售市场迎来供应小高峰，存量改造与首店经济共同驱动市场提质升级，未来将呈现存量优化与新增供应并行的发展格局。
有效租金继续走低，年度市场净吸纳量与去年持平
四季度，北京甲级写字楼市场总存量继续维持1,368万平方米。为提升项目入驻率，业主进一步采取下调租金、延长免租期及装修期等优惠措施，带动市场有效租金持续走低。全市甲级写字楼有效租金环比下降4.6%，同比降幅扩大至16.0%，跌至人民币205.62元/月/平方米；五大核心商圈有效租金环比下降5.6%，同比下降18.6%，为人民币235.96元/月/平方米。
需求端，受租户新增需求不足、退租及面积缩减等因素影响，全市及五大核心商圈季度净吸纳量分别为79,294平方米和34,828平方米。从全年维度看，北京全市及五大核心商圈年度净吸纳量分别达32.8万平方米和15.3万平方米，与2024年水平持平。
在全年无新增供应的背景下，存量物业持续去化推动空置率延续下行趋势。截至四季度末，全市甲级写字楼空置率环比下降0.6个百分点，同比下降2.4个百分点至15.89%；五大核心商圈空置率环比下降0.4个百分点，同比下降1.8个百分点至10.37%。
TMT行业稳居需求主力，成为市场中流砥柱
四季度，写字楼市场租赁需求仍以传统优势行业为主。在新租及搬迁类成交中，TMT、专业服务业及金融业三大行业分别占总签约面积的38.5%、23.4%和17.2%，合计占比超七成，主导市场租赁需求格局。
2025年是“十四五”规划收官之年，高科技产业已成为北京核心经济支柱。报告显示，过去五年，TMT行业在写字楼市场的成交占比接近45%，其中人工智能领域发展尤为迅猛，成为驱动行业需求增长的核心动力。细分领域中，专业服务业内律所表现最为突出，金融业则以银行、保险、基金证券类企业成交最为活跃。
未来一年市场租金仍将承压，新增供应成主要变量
从供应端来看，截至2028年底，北京甲级写字楼市场预计将有187.9万平方米新增供应入市，其中126万平方米将于2026年集中完工，主要分布于中央商务区、通州及望京-酒仙桥三大商圈。戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗表示：“未来一年，大量新增供应的集中入市将使市场持续承压，空置率或出现阶段性上升，租金水平亦将面临持续下行压力。”
戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东补充道：“新增项目集中入市将有效提升市场流动性，而‘十五五’规划中明确提出的‘发展高精尖产业、推动重点产业提质升级’等政策导向，将进一步激活2026年北京写字楼市场租赁需求，为市场复苏注入动力。”
供应放量叠加存量改造，市场提质升级进程加速
四季度，北京零售市场迎来供应小高峰，共有5个优质商业项目集中开业，新增优质零售空间48.7万平方米，推动全市购物中心总存量增至1,744万平方米。戴德梁行北区商业部主管孟祎指出，备受关注的通州湾里·王府井WellTown项目突破传统奥莱业态局限，融合奥莱零售、创新体验、餐饮娱乐及艺术展览等多元消费场景，为通州区域消费市场注入全新活力。
近年来，随着北京国际消费中心城市建设的持续深化，叠加城市更新战略的推进，零售市场商业环境显著优化。本季度，除老旧存量项目改造升级持续推进外，核心商圈地标项目亦启动焕新转型计划。例如，位于CBD商圈的世贸天阶已与龙湖商业正式签约，将启动改造焕新与重新定位工作，双方计划将其打造为CBD区域的商业美学新地标，进一步提升核心商圈商业能级。
首店经济持续发力，奢侈品牌布局聚焦核心商圈
品牌布局方面，在新增项目的带动下，首店经济持续升温，各区域均迎来不同层级的品牌首店、旗舰店入驻，有效激活区域消费潜力。其中，北京ARTPARK大融城东区引入chili’s北京首店、lululemon京西旗舰店、GAGA京西旗舰店等特色品牌，丰富区域商业业态。
值得关注的是，奢侈品牌在北京的区域布局呈现进一步集中化趋势。多个奢侈品牌从金融街、西单等传统核心商圈逐步撤出，转而聚焦三里屯等高端商业集聚区。本季度，三里屯太古里迎来迪奥之家、法国高端皮具品牌Polène等中国首店开业，其中迪奥之家为独栋建筑形态，系继首尔、日内瓦之后的全球第三家迪奥之家。
未来供应节奏放缓，存量优化与新增供应并行
2025年全年，北京零售市场共有13个优质项目开业，新增优质零售空间超110万平方米，同时多个老旧项目完成升级改造后重新入市，有效推动市场提质升级。报告预测，未来三年，北京零售市场预计仍有近200万平方米新增供应计划入市，但整体供应节奏预计有所放缓。
政策层面，近期国家发改委发布相关文件，推动基础设施领域REITs扩围，将商办设施、城市更新设施、酒店及体育场馆等纳入支持范围。戴德梁行北区董事总经理胡峰表示：“这一政策不仅有助于进一步盘活城市存量资产，更将带动消费市场活力提升。在此背景下，北京零售市场存量项目改造将持续加速，整体市场供应将呈现存量优化与新增供应并行的发展格局。”
