北京，2025年12月25日--享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行与中联基金联合发布《中国奥特莱斯行业分析与价值洞察》报告。报告基于全国205家高品质奥特莱斯项目数据，系统梳理行业发展脉络、竞争格局与投资机遇，指出在消费理性升级与政策红利加持下，奥特莱斯凭借"名品+折扣+体验"的核心优势，展现出强劲的抗周期韧性与增长潜力，而REITs资本化与文商旅融合正成为行业高质量发展的核心驱动力。

　　行业规模稳步扩张，头部效应显着

　　据中国商业联合会奥特莱斯分会统计，2024年7月至2025年6月间，全国205个品质化奥特莱斯项目实现销售额1,800亿元，同比增长8.9%，客流量近9亿人次，同比增幅达12.5%，成为商业零售领域的重要增长极。

　　报告显示，中国奥特莱斯市场已形成鲜明的头部集聚效应。中国百货商业协会发布的《2024-2025 中国奥特莱斯行业白皮书》显示，截至2025年8月，王府井、首创、百联等六大连锁集团运营83个品质化项目，贡献全国61.1%的销售额，头部企业集聚效应明显。2025年以来，杉杉商业以23个在营项目成为全国规模最大运营商，华润、德基、SKP等新势力跨界入局，重庆佛罗伦萨小镇、上海百联奥特莱斯等成熟项目加速扩容，推动行业向精细化运营转型。

　　抗周期属性凸显，文商旅融合成创新方向

　　在消费信心震荡复苏的背景下，奥特莱斯的抗周期优势愈发明显。2024年奥特莱斯销售规模同比增长8.2%，显着高于其他商业业态。核心驱动力来自消费趋势的转变：Z世代成为核心客群，25-35岁消费者占比持续攀升，超过80%的年轻消费者通过社交平台获取折扣信息，3-7折的品牌折扣商品精准契合理性消费心态，同时，消费者从"单纯购物"转向"场景体验+情绪价值"，跨城消费活跃，演唱会、景区等场景带动的"一日游"式消费亦成为新增长点。

　　为适配趋势变化，文商旅融合成为奥特莱斯创新核心路径。宁波前湾盛世里文旅?奥特莱斯以唐风小镇为IP，王府井湾里奥特莱斯打造"商业+文化+旅游"综合体，平遥尚特奥特莱斯融入平遥古城文化元素，这类项目通过"购物+休闲+度假"的复合业态，打破传统折扣卖场边界。同时，互联网平台加速线下布局，京东奥特莱斯已开设32家门店，聚焦下沉市场；盒马、叮咚买菜将折扣模式延伸至生鲜领域，进一步拓宽行业边界。

　　县域经济为消费市场注入动能

　　政策层面，"十五五"规划相关政策为行业提供多重支撑：国务院《关于促进服务消费高质量发展的意见》推动商旅文体跨界融合，《零售业创新提升工程实施方案》支持场景化改造与数字化赋能，城市更新政策则为奥特莱斯参与老旧街区改造、空间优化提供了清晰路径。

　　消费市场回温与下沉市场崛起形成叠加效应，2024年乡村消费品零售额增速（4.3%）高于城镇（3.4%），以三线城市为代表的下沉市场在旅游、保健等六大领域消费预期全面超过一二线城市。在政策与商业的双轮驱动下，县域经济为整体消费升级注入持续动能。

　　资本市场加速布局，REITs成价值锚点

　　成为奥特莱斯资产证券化的关键渠道。美国Tanger REIT（全球首个纯奥特莱斯REIT）与新加坡砂之船REIT（亚洲首个纯奥特莱斯REIT）的成熟经验为中国市场提供了重要借鉴，均展现出稳健的现金流与突出的抗周期能力。砂之船REIT 2025年三季度分派率达8.8%，远超新加坡REITs平均水平，展现出奥特莱斯资产的投资价值。

　　中国内地市场方面，截至2025年12月23日，华夏首创、中金唯品会两只奥特莱斯REITs合计市值达74亿元，占产权类REITs市值的3.5%。底层资产表现亮眼，奥莱REITs二级市场股价在产权类REITs中表现领先，反映资本市场对奥莱商业模式的认可。

　　资产估值逻辑清晰，北京上海为投资首选目的地

　　针对奥特莱斯资产定价难题，报告明确资本化率为核心指标。受交易流动性、经营难度等因素影响，奥特莱斯资本化率通常比同区位购物中心高出约50bps。随着更多奥特莱斯资产发行公募REITs，资产流动性提高，以及在当前消费环境下奥特莱斯运营优势凸显，投资人或进一步压缩奥特莱斯和购物中心资本化率要求的差异。具体来看，北上广深奥特莱斯资本化率区间为5.6%-7.0%，新一线城市为6.4%-7.5%，二线城市为7.0%-8.2%。从投资偏好看，北京、上海因产业稳健性成为首选目的地，其次为深圳与广州。

　　戴德梁行大中华区估价及顾问服务部董事总经理陈家辉表示，中国奥特莱斯行业已完成从"规模扩张"到"价值深耕"的转型，其"强抗周期+稳现金流"的特性，正使其成为连接消费市场与资本领域的核心载体。奥莱借助文商旅融合与数字化升级，其资产资本化价值将持续释放，而专业估价服务作为价值量化的核心工具，正为这种"消费价值向资本价值"的转化提供精准支撑。

　　戴德梁行北区董事总经理胡峰指出，在消费复苏与政策红利下，奥莱已成零售地产的韧性赛道，竞争力从"折扣"升级为"品牌+体验"的综合较量。依托REITs与城市更新机遇，我们将以全链条服务，助力奥莱实现运营与资产价值双提升。

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，奥莱的估价核心应紧扣其运营驱动现金流的资产本质。估值需超越传统地产思维，重点关注其运营能力，核心包括租售转化效能、品牌与客流质量及空间产出效率。

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部高级助理董事张波表示，奥莱的核心竞争力源于供需匹配的精准性、运营模式的韧性与场景延伸的延展性三重底层逻辑，当前已形成头部集聚、区域分化的竞争格局，并在政策红利加持下向"区域消费中心"转型。

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部经理张丹怡认为，在奥莱行业提质增效的浪潮中，追踪Z世代偏好、线上线下转化指标，聚焦年轻客群与下沉市场的项目表现，可以为估值与运营优化提供关键支撑。

来 源： 戴德梁行