2025年第三季度，成都优质办公楼市场迎来2栋甲级楼宇交付，合计约18万平方米的新增供应，均位于核心CBD金融城，分别是JFC交子金融广场3号楼和东方希望中心二期；同期，位于传统CBD的SAC东原中心将三层办公面积调改为酒店。截至季末，全市总存量为1,028万平方米。

　　需求方面，季内市场活跃度降温，客户到访量走低，去化主要依靠长周期谈判的大面积需求落地、新增供应的带动，以及个别楼宇所属集团关联公司的整合回迁；同时，一笔来自头部互联网企业的大面积退租对市场吸纳造成较大抵消。最终，三季度优质办公楼净吸纳量仅录得约9,900平方米，环比下降78.5%、同比下降39.2%；其中，甲级办公楼净吸纳量录得约8,000平方米，环比下降73.3%、同比下降76.1%。

　　持续供应令空置率进一步上升，截至三季度末，全市优质办公楼整体空置率环比上升1.1个百分点至29.2%；甲级办公楼空置率环比上升2.1个百分点至37.3%。租金继续下行，优质办公楼平均账面租金环比下跌3.2%至67.3元每平方米每月，甲级办公楼平均账面租金环比下跌2.7%至79.3元每平方米每月。

　　分区域看，市中心和城南差异化表现明显。其中，就传统CBD而言，租户业务缩减引发的持续退租，或降本增效导致的外迁至其他子市场，如临近的东大街板块等，叠加来自于二房东的激烈竞争，导致三季度净吸纳量录得约负1.4万平方米，年内累计净吸纳量约负4万平方米；区域平均账面租金跌幅全市最大，环比下跌4.3%。更多业主开始探寻多渠道去化方案，如办公改酒店、商业上楼等。城南方面，特别是核心CBD金融城，面临新一轮供应所带来的压力，但区域去化持续引领全市，三季度近四成的成交皆落于此。同时，鉴于稳租户为当下首要策略，存量楼宇业主也不断升级品质和服务，特别是地标甲级楼宇，其在硬件、产品、运营等方面仍具备较大竞争力。

　　新增甲级需求分行业看，金融业、科技互联网及专业服务业为三季度前三大需求来源，分别占比20.0%、16.9%、16.8%；其中，科技互联网的占比逐季缩减，主要是因为该类需求更为成本敏感，不断被乙级楼或产业楼宇所分流。环比来看，医药及生命科学、能源及公共事业、消费服务的需求增长显着，占比分别扩大8.2、5.4、4.6个百分点。细分行业来看，保险和信托主导金融业需求，分别占比42%和27.6%；系统解决方案、芯片/半导体传感器等子行业支撑科技互联网需求，分别占比61.2%、16.3%；而专业服务业则主要是商务咨询和律所，分别占比59.3%和25.5%。此外，值得关注的是，医美、教培、健康管理等消费类需求的活跃度明显提升，季内录得近20笔成交案例，合计约2万平方米。

　　展望2025年第四季度，成都优质办公楼市场将迎来约20万平方米的新增供应，其中金融城占比70%。

　　2025年第三季度，成都零售物业市场未录得新增购物中心开业；非标商业持续放量，迎来工业更新的The Gate量子介和城市更新的福感肆开业，合计约4万平方米的新增商业面积，继续拓展城市消费空间。

　　国庆、中秋双节8天假期，在赛事、演出、展会、景区等多消费场景的带动下，叠加各零售市场主体积极举办促消活动，成都全市共接待游客2862.3万人次，按可比口径增长5.3%；全市线上线下消费合计767.5亿元，同比增长11.0%。

　　然而，消费场景、结构的更迭从另一方面也导致传统零售主力店的持续退租，如健身房、电影院及书店等；同时服饰品牌亦继续整合店铺，因此三季度零售物业市场净吸纳量连续第三个季度录得负值，负约1.2万平方米。市场整体空置率环比上升0.1个百分点至9.1%，购物中心首层平均租金报价维持下行趋势，环比下跌0.7%至354.5元每平方米每月。

　　具体来看，商圈间、项目间的差异化表现愈发突出。其中，由于中高端消费的放缓，零售品牌陆续退租，推动核心商圈空置率环比上升0.6个百分点至7.1%，去化压力不断加大；同时，运营商也更加关注体验、生活、宠物等品类，并刷新餐饮品牌或加大比例，季内餐饮和体验业态合计占比新增需求的约55%。就次级商圈而言，项目间表现分化明显。首先，头部运营商凭借运营实力和调改速度，不断吸引城市或区域首店，租金已实现企稳上扬的态势；但大部分运营商仍以价换量，招引大面积的新主力店以求快速去化，如集合店、医美、剧场、电玩城等。近郊商圈继续承接品牌下沉，季内零售业态占比新增需求的约52%。

　　新增需求分业态看，零售业态占比48%，重回首位，主要受辣妹潮牌、户外运动、电子产品、潮玩及宠物等品类的带动；餐饮业态扩张放缓，占比36.2%，活跃的品类呈现小面积、高坪效的特征，如中式糖水铺、烘焙店、咖啡茶饮等；体验业态维稳，占比14.8%，美容保健最为活跃，且医美进驻购物中心的案例不断增加。

　　展望2025年第四季度，成都零售物业市场购物中心供应暂缓，而非标商业继续放量，预计将迎来CPI三、四期等项目的开业。

　　2025年第三季度，成都仓储物流市场录得顺丰丰泰天府园区的交付，带来约7万平方米的新增供应。“双十一”备仓带动需求增长，季内净吸纳量录得约8.4万平方米，环比上升3.5%，继而推动全市高标库整体空置率环比下降0.3个百分点至9%。

　　进一步改善的市场供需关系使平均租金环比跌幅收窄至0.5%，至18.7元每平方米每月。具体来看，新都、双流等核心板块仍然以价换量，但在青白江园区，畅旺的需求及有限的可租赁面积驱动区域租金呈现企稳上扬的态势。

　　新增需求分行业看，电商、食品饮料及制造业主导季内去化，分别占比48.7%、26.8%及13.9%。值得关注的是，生鲜电商占比电商需求的39.7%；而新能源汽车及上游零部件企业的扩仓则占比制造业需求的72.3%。

　　展望2025年第四季度，成都仓储物流市场供应暂缓。

　　2025年第三季度，成都物业投资市场录得4笔交易，合计交易金额约29.4亿元，环比上涨33.2%。标的物来看，包括办公楼、奥特莱斯和综合体；买家均为投资型，包括国有平台、地产基金和房企，其中季内房地产基金是国内首只QFLP不动产试点基金及首只奥特莱斯并购基金，在基金类型与资产业态上实现了双重创新。

 来 源： CBRE世邦魏理仕    

编 辑：liuy