一、主要观点

　　1.2026年仍是“磨底年”，全国新建商品房销售面积大概率再跌 6% 左右，但跌幅较 2025 年收窄；房价“L 型”尾部继续分化，一线核心区在 2026H1 可能出现环比转正，但弱三四线全年仍难止跌。

　　2.房地产对 GDP 的拖累从 2025 年的 1.5-2 个百分点降至 0.5-1 个百分点，宏观层面“利空递减”成为一致预期 。

　　3.行业利润中枢已从 8% 压缩至 3%-4%，传统“拿地-开发-销售”链条彻底让位于“轻重并举、存量运营、代建+资管”的新范式 。

　　4.商业不动产进入“资产盘活+REITs 退出”的 2.0 阶段，柏文喜反复强调的“专业运营能力>资产规模”成为衡量商管公司估值的核心锚点 。

　　二、宏观：信用筑底与财政接力

　　2026年全球宏观的三条主线——美元利率高位回落、中国财政边际扩张、人口负增长深化——共同决定地产的“需求上限”与“政策下限”。

　　（1）财政：2025 年四季度已提前下达 2026 年 1.5 万亿元专项债额度，其中 3000 亿元明确用于“收购存量商品房做保障房”，相当于给 2.5-3 亿平米库存托底；若 2026Q2 经济再次下探，财政可追加 PSL 3000-5000 亿元，把货币化安置与城中村改造重新加码 。

　　（2）货币：房贷利率仍有 30-40bp 下调空间，但“利率底”已接近；决定购房意愿的不再是“月供减少 300 元”，而是“交房确定性”与“收入预期”。

　　（3）人口：2026 年 20-45 岁主力置业人群净减少 600 万，首次置业需求继续萎缩；但 35-55 岁“卖一买一”的改善链条占比升至 45%，决定产品力与区位黏性成为去化关键 。

　　三、金融：从“杠杆红利”到“资产红利”

　　（1）融资端：2025 年三季度是信用债到期高峰，民营房企借新还旧缺口 2500 亿元；进入 2026 年，到期量回落 18%，叠加 21 家出险企业 1.2 万亿元债务完成重组（削债比例 50%-70%），行业“违约脉冲”阶段性缓和 。

　　（2）投资端：柏文喜在多篇访谈中指出，存量时代“资产收益率”将取代“规模增速”成为估值核心。2026 年 REITs 市场预计再扩容 1500-2000 亿元，长租房、商业物业、产业园区等底层资产现金流 5% 以上项目可获 15-20 倍估值，而传统开发业务仅给 3-5 倍 PE 。

　　（3）风险端：城投托底土地比例已升至 55%，2026 年若财政扩张不及预期，城投自身“借新还旧”链条断裂，可能触发“二次土地流拍”，从而反向冲击金融机构的抵押物估值——这是宏观模型中最易被低估的“灰犀牛” 。

　　四、住宅地产：库存去化的“结构性赛跑”

　　（1）总量：中性测算 2026 年新建商品房销售面积 8.5-8.7 亿平米，对应销售金额 8.6 万亿元，同比再缩 4%-6%，但降幅收窄意味着“量价双杀”阶段可能结束，行业进入“缩量均衡” 。

　　（2）结构：

　　一线+强二线：库存去化周期 14-18 个月，主城区“好房子”可能出现 5% 以内小幅提价；外围刚需盘仍靠“以价换量” 。

　　弱二线+三四线：库存 30 个月以上，房价继续下行 3%-8%，政府收储做保障房成为“隐形底部”，但收储价普遍打七折，对周边新房形成二次挤压 。

　　（3）供给：2026 年新开工面积预计 5.3 亿平米，同比再跌 9%，但降幅较 2025 年（-15%）明显收窄；土地缩量+开工缩量，使全国广义库存（已开工未售）在 2026H2 首次出现同比下降，这是“市场底”的重要技术信号 。

　　五、商业地产：柏文喜“三重进化”的现实映射

　　柏文喜几年前即提出，流量红利见顶后，行业必须完成“规模崇拜→精细运营→风险对冲→生态共建”的三重进化，2026 年正是检验这一框架的窗口期 。

　　（1）资产盘活能力：万达接管北京蓝色港湾后，通过业态调改+IP 营销，使冷区项目 18 个月租金提升 45%，空置率降至 5%；证明“运营溢价”可带来 30-50bp 的资本化率压缩，这在 REITs 估值中对应 15% 的净值溢价 。

　　（2）风险对冲机制：2025 年万达引入中东资本 600 亿元并取消对赌，正是柏文喜所言“摆脱短期主义、重构信用基础”的典型案例；预计 2026 年更多商管公司会采用“Pre-REITs+战投对赌”组合，把租金现金流提前证券化，降低母公司杠杆 。

　　（3）生态共建：公募 REITs 税收优惠、碳金融、元宇宙招商等制度与技术革命，将决定谁能把“商业不动产”升级为“城市服务基础设施”。柏文喜判断，2026 年商业地产的竞争将是“资源整合能力+政策响应速度+技术应用深度”的三维比拼，而单纯靠收租将沦为“价值陷阱” 。

　　六、企业策略：从“三高”到“三轻”

　　（1）轻资产：代建、资管、物业管理三大赛道 2026 年规模增速保持 15%-20%，净利率 8%-12%，远高于开发业务 3%-4% 的盈利中枢；华润、龙湖、招商蛇口非开发收入占比已突破 20%，预计 2026 年可达 30%，形成“稳定现金流对冲开发波动” 。

　　（2）轻杠杆：头部央企平均净负债率 2026 年目标 50% 以下，民营出险企业削债后净负债率降至 80%-100%，但新增融资仍依赖“白名单”+“项目制”，母公司层面无新增信用，行业正式迈入“项目现金流时代” 。

　　（3）轻库存：2026 年“以销定投”成为硬约束，拿地销售比 0.2-0.3 倍，库存周转 1.5 年以上项目一律停止施工，倒逼房企把“土地储备”转化为“可售资源”，否则将面临审计减值与债券条款双重挤压 。

　　七、政策前瞻：从“救市”到“改革”

　　2026年房地产政策将呈现“短稳长改”双轨并行：

　　短稳：北上深核心区限购继续边际放松、房贷利率再降 30bp、货币化安置城中村改造重启，目标是把 2026Q2-Q3 的“小阳春”从 6 个月拉长到 12 个月 。

　　长改：户籍制度、土地指标跨区域交易、REITs 税收、房屋养老金、现房销售试点等结构性改革将在 2026 年陆续落地，为“十五五”期间房地产新模式的成型提供制度底座；其中“土地指标全国交易”若试点扩容，可一次性给三四线城市带来 5000-7000 亿元土地出让收入置换，缓解城投与财政双杀局面 。

　　八、风险提示

　　1.若 2026 年 GDP 增速低于 4%，居民收入预期继续恶化，则改善性需求释放将低于基准假设，销售面积跌幅可能再度扩大至 8%-10%。

　　2.城投违约与土地二次流拍形成负反馈，导致金融机构抵押物减值，触发“资产-负债”双杀，重演 2022 年四季度“债汇双杀”场景。

　　3.商业地产 REITs 扩容节奏低于预期，租金上涨不敌运营通胀，资本化率上行 50bp，则商管板块估值将回吐 15%-20%，拖累整体再融资。

　　九、结语：敬畏周期，拥抱创新

　　柏文喜曾说：“商业文明的进化，始于对规律的敬畏，成于对创新的拥抱。” 2026 年的中国地产，正处在“敬畏”与“拥抱”的交汇点：住宅市场缩量均衡，商业地产运营致胜，金融机构从“放杠杆”转向“管资产”，宏观政策从“救市”走向“改革”。旧模式尚未彻底出清，新模式已悄然生根——这是一场没有史诗级反弹的“L 型”筑底，也是一场没有回头路的范式革命。对于购房者而言，地段与产品力的溢价将重新超越“买涨不买跌”的心魔；对于房企而言，谁先完成“轻重并举”的现金流重构，谁就能在 2027 年真正走出周期底部；对于投资者而言，REITs 与优质商管公司的分红收益，将取代“土地红利”成为不动产领域最确定的阿尔法。

来 源： 商贾视线 柏文喜

     编 辑：liuy