当前，我国经济尚处于疫情冲击后的恢复阶段，商业地产作为国内消费和服务升级的重要载体，在提振消费市场和促进经济结构转型中将发挥重要作用。在新形势下，商业地产企业应强化经营管理水平，增强风险意识，适应新的外部环境与消费特征，主动作为，实现高质量发展。

　　2022年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“2022中国商业地产百强企业”研究，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀商业地产企业群体，鼓励企业在客观认识商业地产发展现状及行业变化趋势的基础上，不断提高企业管理运营水平，促进行业平稳健康发展。

　　主要研究成果

　　2021年，我国经济保持稳步恢复态势，但面临新的下行压力。2021年，我国实现GDP总额114万亿元，同比增长8.1%，两年平均增长5.1%，但国内部分地区受疫情、汛情冲击，四季度经济下行压力进一步凸显。消费市场整体稳步恢复，全年实现社会消费品零售总额44.1万亿元，同比增长12.5%，两年平均增长3.9%，但部分接触式、聚集性服务消费受冲击较大。

　　办公楼和商业营业用房投资开工偏弱。2021年，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别为5974和12445亿元，同比分别下降8.0%和4.8%；新开工面积分别为5224万平方米和14106万平方米，同比分别下降20.9%和21.7%。

　　2021年，房地产行业步入深度调整阶段，行业发展由增量为主转向增量存量并重阶段。房地产企业原有的高负债、高杠杆、高周转模式已不再适应当前的行业环境，企业由“开发商”向“服务商”转变成为必然趋势。在“共同富裕”与“双循环”战略发展格局下，国内消费市场仍有较大空间，以运营为核心、能够提供持续现金流的商业地产业务或将成为部分房企发展的“第二增长曲线”。

　　商业地产百强代表企业在过去一年稳健发展、提质增效、主动作为，整体表现优于行业大势。一方面，商业地产进入存量时代，商业地产百强代表企业审慎拿地、合理布局，并通过轻资产运营、收并购等方式多渠道拓规模、稳增长；另一方面，代表企业加大数字化转型力度，着力提升运营管理能力，打造以“智慧商业”为核心的企业竞争力，并进行产品与服务升级，提升客户体验，进一步优化租户结构，保障稳健运营。

　　未来，随着行业由增量开发逐渐向存量服务与运营转变，预计将会有更多企业加大对商业地产业务的投入与关注，激发商业地产行业活力，推动行业实现快速发展。

　　规模表现

　　·经营性物业持有及运营规模同比保持增长 但增速回落1.0个百分点至13.7%

商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值及同比增速

　　受局部疫情冲击等多重因素影响，商办市场供需两端均偏弱，而商业地产百强代表企业凭借较强的运营能力及资金优势，经营性物业持有及运营规模保持增长态势，但增速小幅放缓。2021年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为464.6万平方米，同比增长13.7%，增幅较2020年收窄1.0个百分点。

　　在规模拓展过程中，代表企业不断完善产品线体系，通过升级原有产品系列、开发新产品、强化IP建设等方式，打造多层次、差异化的产品体系，以覆盖更多消费群体、适应更广泛的市场、提升产品力和品牌价值，推动规模扩张。

　　·低基数下，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入同比增速回升至20.2%

商业地产百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值及同比增速

注:2021年，万达商管全面实施轻资产战略，收入统计口径由万达广场租金收入变为珠海万达商管商业运营服务收入

　　随着疫情进入常态化防控阶段，2020年广泛采取的租金减免政策逐步退出，2021年，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为28.7亿元，在上年低基数下，同比增长20.2%，两年平均增长12.1%。

　　·深耕核心一二线并适度下沉城市群优质三四线城市，助力企业实现规模扩张

　　从商业地产百强代表企业布局策略来看，企业更青睐于布局经济发达、消费需求强劲的一二线城市。值得注意的是，在新型城镇化战略下，随着核心城市群规划落地实施，城市群内部大中小城市更加互联互通、协调发展，部分较为发达的三四线城市在居民收入、消费能力、消费意愿等方面与一二线城市的差距不断缩小，消费下沉趋势更加明显，这部分城市商业地产市场存在发展机会。部分代表企业适度加大在强三四线城市的布局力度，实现规模快速扩张。

　　从区域分布来看，代表企业充分把握长三角、珠三角等核心城市群的市场机遇，采取区域深耕策略，持续巩固在重点区域领先地位的同时，向其他优势区域拓展。

　　成长性

　　·300城商办用地供需规模均下降 代表企业拿地趋谨慎

　　2021年，受多重因素叠加影响，房地产行业进入调整通道，企业资金回笼明显受阻，叠加部分企业债务违约导致行业信用受损，企业融资不畅，资金压力明显增加下，房企拿地趋于谨慎；同时，商办市场整体存量较大，进一步制约商办用地市场的活跃度。

2017-2021年300城商办用地推出及成交规划建筑面积

　　2021年，300城商办用地推出及成交规模同比均下降，但成交降幅小于住宅用地市场。2021年，全国300城商办用地推出规划建筑面积为2.61亿平方米，同比下降15.9%，成交面积为2.15亿平方米，同比下降18.2%。尽管商办用地供需规模均下降，但成交降幅小于同期住宅用地市场（2021年300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降23.8%），在市场下行阶段，商办用地市场表现略好于住宅用地市场。

商业地产百强代表企业新增商办用地（全口径）分布

*拿地企业以地产母公司为主，数据按母公司统计

　　在需求趋弱以及资金压力增加等因素影响下，商业地产企业投资布局更趋谨慎。2021年，商业地产百强代表企业平均新增纯商办用地规模较2020年明显收缩。从新增商办用地分布看，百强代表企业新增商办用地在一线城市的占比下降1.8个百分点至2.3%，二线城市占比下降0.8个百分点至47.4%，三四线城市占比增加2.6个百分点至50.3%。

　　·百强代表企业积极推进轻资产业务模式 加速优质项目储备

　　运营水平对商业地产项目的成功至关重要，然而目前市场上仍有众多缺乏商业综合体运营经验的开发商，对于自身开发的商业项目，他们更倾向于委托经验丰富或具有品牌影响力的商业运营服务商为其提供专业化服务。同时，在行业竞争日趋激烈的情况下，市场上有众多同质化现象严重、核心竞争力不突出的存量项目亟待改造。

　　从外部需求看，商业运营服务市场广阔，为头部企业拓展第三方项目提供了机遇。从内部发展看，由于不需要投入大量的资金获取土地并持有项目，越来越多的企业认识到轻资产运营模式在降低资本开支、优化资源配置方面的优势，发展轻资产业务基本成为行业共识。

　　此外，通过收并购进行资本整合是商业地产企业拓展管理规模的另一种常见方式。2021年，房地产市场进入调整期，部分房企为缓解资金压力选择出售优质商业资产，收并购市场上优质标的增加，部分企业抓住此窗口期，实现规模扩张。同时国内大宗交易市场活跃度有所提升，部分企业选择引资本入局，与资管机构共同设立并购基金进行项目收购。

　　经营质量

　　百强代表企业重点项目平均出租率回升至92.1%，运营情况较上年略有好转，但经营压力仍较大

商业地产百强代表企业重点项目平均出租率

　　百强代表企业着力提升项目经营品质，重点项目的经营情况整体保持稳定，平均出租率小幅提升。2021年，商业地产百强代表企业重点项目经营情况稳定，平均出租率为92.1%，较2020年上升0.8个百分点。

　　·商业经营：数字化向深度运营思维转变 专属IP打造与大会员系统提升消费者粘性

　　在十四五“共同富裕”与“双循环”战略发展格局下，扩内需、促消费成为国家战略。2021年，从中央到地方，针对消费市场供需两端的发展规划、扶持政策和措施等持续发力，促进消费市场恢复，提升商业市场活力。新形势带来新挑战和新机遇，行业和市场变化推动商业地产企业以创新促发展，不断提升项目运营能力和企业经营能力。

　　面对新时期和新变化，商业地产百强代表企业以“用户体验”为核心，通过专属IP打造等方式提升消费者粘性，并以科技赋能智慧运营，推进数字化平台建设，实现从消费者、租户到运营商的数据打通，形成多方联结的运营闭环，提升运营能力。

　　·写字楼经营：租赁需求有所恢复，但部分城市空置率仍高，企业通过完善服务体系提升租户稳定性

2020-2021年全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化图片

　　根据中指研究院发布的中国写字楼租金指数，2021年，全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金整体企稳，三季度起租金连续两个季度小幅上涨。2021年，宏观经济的恢复为服务业企业发展创造良好的环境，进而对写字楼市场形成支撑，但同时，受新增供应增加、疫情期间被抑制的租赁需求已逐步释放完成等多重因素影响，部分城市写字楼依旧面临空置压力。在这种情况下，写字楼运营企业着力建设多元服务体系，通过“内容+服务”激活写字楼需求潜力，促进老租户稳定续租，并吸引具有升级办公条件或拓展办公空间需求的新租户，实现在管写字楼的稳定运营。

　　稳健性

　　·资产负债率均值为70.6% 偿债能力保持平稳

商业地产百强代表企业2017-2021年资产负债率均值图片

　　商业地产百强代表企业资产负债率小幅下降，位于合理区间。2021年，商业地产百强代表企业资产负债率均值为70.6%，较2020年小幅下降0.7个百分点。总体来看，商业地产百强代表企业积极降负债的同时，通过稳步的规模扩张和高质量运营带来的收入提升扩大资产规模，实现稳健经营。

商业地产百强代表企业2017-2021年流动比率与速动比率均值图片

　　百强代表企业短期偿债能力保持稳定。从短期偿债能力来看，2021年，商业地产百强代表企业的流动比率和速动比率分别为1.47和0.65，较上年分别上升0.04和0.06，基本保持稳定。“管理红利”时代，代表企业为实现降负债和促发展的双重目标，通过做优做强经营性不动产业务实现稳定的现金流入，增强短期抗风险能力。

　　·类REITs和CMBS/CMBN发行小幅缩量 底层资产中办公类物业占比提升

商业地产百强代表企业2020-2021年发债利率均值图片

　　2021年，房地产行业融资监管较严，从政策走向来看，房地产金融审慎管理主线不变，下半年，房地产市场下行压力明显增加，中央及各部委释放融资边际改善的积极信号，对以往部分执行过严的政策进行纠偏。尽管融资难度有所上升，但稳健型企业融资优势进一步显现，企业信用债融资成本小幅下降。

2017-2021年类REITs和CMBS/CMBN产品发行量图片

　　同时，发行以商业地产项目为底层资产的资产证券化产品成为企业融资的重要途径之一。2017年-2020年，类REITs和CMBS/CMBN产品发行量呈逐年增长趋势，2021年，受融资监管严格等因素影响，类REITs产品和CMBS/CMBN产品发行金额共计1527亿元，同比下降9.4%。

2021年类REITs和CMBS/CMBN按底层资产细分发行量占比图片

注：统计数据包含所有企业口径，其他类包含产业园区、物流仓储、基础设施等类型

　　从底层资产来看，零售物业、办公物业、商业综合体依旧是发行数量最多的资产类型。其中，以办公物业为底层资产的产品发行量为418亿，占总发行量的27.4%，占比较2020年上升超10个百分点。

商业地产发展趋势与展望

　　消费中心城市建设加快

　　核心一二线及城市群强三线城市 商业地产市场仍有空间

　　零售商业：热点一二线及城市群强三线城市居民收入水平高，购买力强，商业发展潜力突出

　　近年来，我国建设国际消费中心城市的步伐逐渐加快，在新型城镇化战略下，建设国际消费中心城市有助于城市聚集新的消费资源，发挥区域引领带动作用，推动区域消费市场发展。未来，随着核心一二线城市建设国际消费中心城市的进程加快，其消费市场或将进一步发展壮大，商业地产市场也将具备更大发展空间。

　　近年来，商业地产市场逐渐进入存量时代，但针对不同城市、不同区域，商业地产发展的特征也存在差异。一线城市购物中心规模已较大，市场未来或将更加依赖运营，二线城市展现出存量与增量并行快速发展的格局，三四线城市当前人均购物中心面积仍较小，未来具备一定增长空间。对于企业来说，未来对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。

　　写字楼：一二线城市第三产业发达，“十四五”时期数字经济发展提速，或推动写字楼需求增长

　　经济发展，尤其是第三产业发展是城市办公楼需求增长的主要推动因素，第三产业规模大、发展水平高的一二线城市办公楼市场具备发展空间。但同时也要注意到，近年来我国写字楼市场迎来新一轮调整期，部分城市过去几年写字楼供应量持续增加，但需求增长乏力，市场呈现供过于求的局面。因此，企业应侧重核心城市的核心资产，重点关注人口和经济具备较强支撑，未来办公楼市场需求旺盛的城市，或潜在供应量较小，且第三产业尤其是高技术服务业发展相对较好的城市。

　　头部企业继续分拆商管业务独立上市

　　运营能力价值兑现

　　近年来，中国消费市场总量稳定增长，需求持续升级，消费者对优质商业项目的需求增加，运营管理在商业项目生命周期中的作用凸显，商业运营管理服务具备较好的发展空间。同时，由于商业运营管理服务行业从技术经验、品牌影响力、人才储备等方面都具有较高的进入壁垒，头部企业价值凸显，受到资本市场青睐，走上将商管业务分拆上市的道路。

　　长期来看，商业运营管理服务市场仍有较大发展空间，日益个性化的消费需求也推动商业地产企业更加注重向纵深方向打磨产品，预计未来市场上或将会涌现更多优秀的商管公司，商管业务分拆上市潮或将持续，推动企业拓宽融资渠道的同时提升市场化能力，获得更好成长。

　　房企探索新模式

　　转型商业运营服务商恰逢其时

　　2021年，房地产市场进入深度调整通道，在以“稳”为主基调的行业大势下，房企过去依靠“高杠杆、高负债、高周转”的“规模红利”时代已经过去。未来，房企需要对开发主业强化降本增效的同时，逐步向“服务商”转型，而商业运营管理则是过去房企业务经验积累较多的领域之一。在“共同富裕”与“双循环”战略发展格局下，国内消费市场需求有望持续扩大，商业地产业务或将成为部分房企业务发展的“第二增长曲线”。

　　“十四五”时期，我国将着力提升城镇化发展质量，城市发展与商业环境升级具有相得益彰、共生共荣的关系，叠加中央探索新的发展模式要求下，相关配套政策或持续跟进。未来几年，预计我国商业地产市场发展空间仍较大，是房企布局或强化商业地产业务的好时机，已经布局商业地产业务并发展较为成熟的头部企业，先发优势或更加明显。

　　结语

　　2021年，中国经济保持恢复发展，消费市场规模稳步扩大，但新冠肺炎疫情仍在持续，外部环境更趋复杂严峻。同时，房地产行业进入深度调整阶段，行业转型势在必行。面对复杂多变的外部环境，商业地产企业在过去一年紧抓疫情后的消费恢复期，主动作为，提升运营能力，以适应新时期的消费新需求。

　　2022年是党的二十大召开之年，尽管疫情影响仍在持续，但我国经济长期向好的基本面没有改变，消费升级趋势没有改变。在外部环境复杂多变与行业转型的关键之年，商业地产百强企业应积极把握行业变化、强化运营能力，挖掘新增长点，保障自身稳健经营的同时引领商业地产行业平稳健康发展。