戴德梁行近日发布2022年第三季度广州写字楼及零售市场报告。报告显示，三季度广州甲级写字楼市场持续放量。在宏观经济面临不确定因素的背景下，办公租赁需求表现淡静，市场持续承压。零售方面，品牌扩张速度有所减缓，但新能源、香水品类需求仍十分活跃。

　　写字楼市场

　　租赁需求放缓，市场活跃度回落

　　本季广州甲级写字楼市场共有15.3万平方米的新增供应，分别位于琶洲和珠江新城商务区，全市总存量上升至603.4万平方米。但受到年初以来国内疫情反复对供应链带来的巨大影响，新增供应对市场需求的刺激作用有限，新项目的去化速度不及预期。从需求端来看，宏观经济面临多重挑战和不确定性，企业更加注重经营成本的控制，因此在租赁策略上表现保守。持续放量的供应叠加淡静的租赁需求，甲级写字楼市场活跃度较上季有所回落。与之对应，整体空置率环比上升3.3 个百分点至12.9%，其中，琶洲、珠江新城、体育中心的空置率均有不同程度上升。去化周期的延长以及空置成本的增加令不少业主选择更进取的租赁策略，全市平均租金下调，环比下降2.8%至每月每平方米169.2元。

　　游戏公司寻租活跃拉动TMT 需求回升

　　本季度专业服务业仍然引领全市成交，租赁成交面积占比较上季度扩大9.9个百分点至35.7%。此外，互联网行业在经历行业调整与头部企业的搬迁后，本季度租赁成交活跃度有所回升，季内录得多个游戏公司有1,000平方米以上的租赁成交，拉动 TMT 租赁成交面积占比环比回升12.9 个百分点至 26.7%，成为第二大租赁成交主力。区域选择上，政策利好及产业集聚效应双重加持下，琶洲仍然备受互联网企业青睐，季内占据 TMT 行业总租赁面积的 58.1% 。

　　市场快速调整，业主策略灵活进取

　　当下的市场环境中，即使是核心商圈的优质项目，均迅速做出反应。多数业主采用进取的租赁策略，除调整租金价格及增加对优质客户的优惠力度外，其他的租赁条款也有更灵活的谈判空间。如延长免租期、定制装修交付等弹性条款，以解决客户在成本控制情况下，搬迁装修费用受限的问题。

　　未来展望：积压需求重启，市场将迎来复苏窗口期

　　展望第四季度，戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“得益各项政策的共同作用，预计市场前景将更为明朗，市场信心将得到有效提振。此前积压的租赁需求有望在年末得到释放，迎来写字楼租赁市场复苏的重要窗口期。”对此，他建议：“于业主而言，如何把握住这一波集中释放的租赁需求尤为关键。业主应该提前制定租赁预案，谨慎匹配客户需求并快速响应，以求在这个租赁窗口期有效锁定客户，迅速提升物业的出租率。”

　　零售市场

　　本季度，随着万博四海城东西两区正式对外营业，全市优质购物中心总存量上升至489.3万平方米。前三季度新增优质购物中心面积累计24万平方米，比去年同期减少约40%。新增供应令番禺商圈空置率与上季度相比上涨 5个百分点至7.7%。同时,在疫情的不确定性影响下,品牌扩张速度有所减缓。以上因素令到全市优质购物中心空置率环比上升1.4个百分点至7.1%，首层租金环比下调至人民币每月每平方米759.6元。

　　新能源汽车及香水品类需求活跃

　　业态方面，新能源汽车销售继续呈现快速增长势头。受政策支持、财政补贴等利好推动，1至7月份广州市新能源汽车零售额同比增长98.9%。根据监测数据显示，前三季度全市优质购物中心有近30家新能源汽车门店新开或即将开业，包括正佳广场新开的极氪汽车和东方宝泰的smart汽车等。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端表示：“区别于传统品牌，新兴的绿色消费品牌更乐于把门店开到城市核心地段的购物中心，在体验店展示其最新技术或产品，与消费者建立有效的沟通和互动。目前中国一线城市新能源汽车体验店数量已经超过350 家，预计这一数字会在未来将继续增长。”

　　零售方面，在悦己消费浪潮的盛行以及口罩常态化使用的双重影响下，香水品类受到市场青睐：法国品牌Atelier Cologne经重新装修后在K11开出全新形象店铺，香水品牌Frederic Malle和Kilian作为广州首店亦即将亮相太古汇。

　　核心商圈表现坚挺

　　从新开品牌的区域分布来看，核心商圈购物中心仍是品牌拓店的第一选择。本季度42%的新开门店集中在核心商圈，品牌的轮换与升级带动了区域的租金增长；同时，商圈内部分购物中心陆续完成局部调改，令区域内租金水平有所上涨，珠江新城和越秀区租金分别环比上升2.2% 和1.7%。而非核心商圈内因疫情导致的封控偶有发生，购物中心客流量和营业额均受到不同程度影响，叠加空置率走高的压力，各区域租金水平有所下调。

　　市场展望

　　展望四季度，广州零售市场计划迎来多个新项目入市，合计总新增面积将达到28万平方米，包括信达金茂广场和黄埔大悦汇等项目。广州市政府发布上下九-第十甫历史文化街区活化利用的招标公告，是永庆坊、北京路步行街后又一个进行活化利用的历史商业街区，有望焕发老城区新的消费活力。同时，海珠区也在积极推动国际消费中心城市建设布局，以“广州塔-琶洲”世界级商圈为核心，引领各层级商圈的高质量及特色化发展方向，促进“科产商文旅”高度融合发展。对此，戴德梁行广州商业地产部主管及董事冼嘉曦表示：“海珠区近期与戴德梁行签订《海珠区推动广州市建设培育建设国际消费中心城市商业常务总顾问战略合作协议》，戴德梁行作为海珠区的商业常务总顾问，全方位助力了海珠区的商圈规划发展，相信未来海珠区将撕去‘老城区’刻板标签，向‘烟火气’ 与‘国际范’相得益彰的良好格局发展。”

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc