仲量联行最新数据显示，亚太地区第三季度商业地产投资总额达395亿美元，环比增长26%，同比增长2%；今年前三个季度累计投资总额为1066亿美元，同比增长11%。三季度中国内地和香港市场投资总额分别为41亿美元和12亿美元，分别同比下降34%和10%。

　　从跨境资本角度来看，上季度流入亚太地区的跨境资本投资额达到120亿美元，同比增长60%，年内增幅达88%。日本长租公寓、韩国办公楼和工业地产以及澳大利亚物流地产等领域在吸引外资方面发挥了重要作用，推动这三个国家市场跨境投资额分别以37.84亿美元、25.5亿美元和16.8亿美元领跑亚太。与之相比，2025年流入中国内地商业地产市场的跨境投资额近15亿美元，较去年下降45%。

    中国市场改善因素逐步累积

    数据显示，中国内地和香港的商业地产投资仍在低位运行。第三季度中国内地录得约41亿美元的投资额，同比下降34%；香港市场约为12亿美元，同比下降10%。虽然两地表现与亚太区域整体回升的节奏形成对比，但推动市场改善的因素也在逐步累积。

　　“十五五”规划建议的公布为未来产业与资本方向提供了更明确的指引；美联储开启降息周期也显着提振了全球投资者信心。与此同时，根据仲量联行资本价值指数，香港的办公与零售资产价格调整幅度居亚太之首，中国内地各类别资产亦出现更具吸引力的估值，预期这些因素的共同作用将加快大中华地区资产价值的重估速度。

    跨境资本捕捉价值重塑机会

    亚太区域跨境资本流入的回暖正在为中国内地与香港商业地产市场注入新的变量。过去一年间，中国内地市场吸纳的海外资本仅约15亿美元，同比下降近一半，其中来自香港的资金占比高达45%；但跨境资本的目光主要集中在更具确定性的资产上，例如其中办公楼和数据中心分别占到40%和30%，显示出跨境资本已经捕捉到市场重估所带来的机会。

　　其中，阿里巴巴和蚂蚁集团于10月中旬斥资9.25亿美元购置铜锣湾全新甲级商厦“港岛壹号中心”并将其作为两家企业的香港总部，成为自2021年以来香港最大宗办公楼成交；7月初富华国际集团以总价约1.562 亿元人民币完成对北京通州运河核心区“财富港”项目剩余50%股权的收购，实现对该商业中心及13栋办公楼的全资持有。与此同时，具有外资背景的保险资金——友邦人寿与中宏人寿联合以人民币7.68亿元（1.292亿美元）收购了位于北京大兴的生物医药产业园“药谷一号”。这些交易案例充分表明，跨境资本已经逐渐将包括估值合理化和核心区优质标的在内“结构化机会”视为当前的投资主线。

    私人资本逐步成为目前中国商业地产投资交易的主要驱动力之一

    在当下机构投资者整体保持谨慎的市场环境中，私人资本正逐步成为中国内地与香港商业地产交易的主要驱动力之一。在办公楼领域，传统的保险机构与国企仍占据重要位置，但私人财富与家族办公室的参与度正在迅速提升。在零售物业领域，作为“耐心资本”，超高净值人群表现尤为突出，以2.06亿美元的总投资额贡献了三季度中国私人资本投资交易一半以上的交易量，以“低位承接、长期持有”的方式重点布局社区商业和独立商业资产。

　　酒店资产同样受到私人资本的青睐，因其需求稳定、回调幅度清晰，来自中东的资金以及华人家族办公室持续关注北京、上海等核心城市的酒店资产，以满足长期资本对收益与安全性的双重要求。此外，香港市场上的零售交易几乎全部由本地私人投资者主导。总体来看，更灵活、更果断的资产配置能力让私人投资者从过去的补充角色转变为大中华地区商业地产中的“新主角”。

来 源：仲量联行投资纵横

      编 辑：liuy