2026年，全国两会明确提出“控增量、去库存、优供给”的九字方针，标志着房地产发展新模式从理念走向执行。从“加速扩张”到“结构校准”，片区开发正在经历一次系统性的变革，向更可持续、更重质量的发展方式转变。

　　时代切换：片区开发范式的失效

　　过去十多年，片区开发的成功路径高度趋同：以房地产为核心构建现金流模型，依靠投资额、楼宇面积等高强度指标驱动，再通过土地滚动开发实现资产的快速变现。在增量扩张的周期里，这一范式行之有效，也成就了一批标杆片区。

　　然而在当前市场环境下，这一范式正逐渐失效。一方面，全球制造业与外资正重新调整在华布局；另一方面，国内战略性新兴产业强势崛起、未来产业持续突破。新质生产力的发展推动市场主体加速迭代，也重塑了对产业空间载体的需求；其所需的用地结构、载体体量、业态组合、产品形态，已与原有规划出现明显错配。

　　与此同时，市场供需结构的失衡进一步加剧了上述错配。CBRE研究部市场报告显示，截至2026年一季度，武汉、南京、天津、成都、苏州、杭州、上海、深圳、广州等新一线及部分一线城市的办公楼空置率均超过20%，接近或持平于近五年的高位水平。

　　两类典型片区的现实困境

　　许多片区今天执行的发展目标，仍停留在数年前市场高位时的设定，现实却走平甚至承压，指标体系与实际市场之间的缺口不断扩大。最具代表性的，是处于扩张前段的新城开发，与步入成熟后段的存量片区。

　　规划指标与发展现实之间的差距持续扩大，是片区开发范式失效的集中体现

　　新城开发：从“蓝图过大”到“现实承压”

　　市场剧变下，以“地产逻辑”做“城市开发”的新城开发，产业导入滞后于空间供给，“先建楼、再找企业”导致空置率持续攀升；人口导入低于预期，就业不足使居住、商业需求难以闭环；土地出让节奏放缓叠加融资环境趋紧，财政与现金流承压；功能结构单一，办公或住宅比例失衡，片区缺乏应有的城市活力，极易引发同质化竞争与财政资金的低效配置。先行厘清总量、校准时序、研判真实的产业与人口导入，是片区行稳致远的前提。

　　存量片区：从“资产老化”到“功能失灵”

　　存量片区的痛点同样系统：楼宇老化、产品力下降，难以满足企业对灵活办公、低碳认证、科技化配置的新需求；原有产业外迁而新产业尚未导入，产业结构更新滞后于市场变化节奏；客流减少、租金下行，商业活力衰退；功能割裂、昼夜不均衡，空间利用效率低下。以“强复合、强生态、强活力”为导向的城市更新，正是对“再定位”能力的一次集中检验。

　　片区开发的思维转变与CBRE全流程服务

　　片区发展已不再是单纯的开发问题，而是一项系统性的“诊断—重构—运营”工程。CBRE的方法论由片区开发的“思维转变”与“全流程服务”两部分构成：前者是认知层面的根本转向，为片区转型立纲；后者是落地层面的系统打法，陪伴片区从蓝图走向运营。

　　四个思维转变

　　片区的纠偏与转向，首先是一场认知的更新，需完成四个思维的根本改变。

四个必须改变的思维

　　四个思维转变，是片区发展逻辑认知的根本转向

　　从“增量思维”到“存量思维”：不再单纯追求规模扩张，而着眼于效率与质量，把已有空间用好、用足、用活。

　　从“开发思维”到“运营思维”：项目建成不等于价值实现，真正的运营才刚开始，价值在持续运营中累积。

　　从“空间供给”到“需求匹配”：以产业与人群的真实需求为出发点，倒推产品与空间设计，让供给精准对接需求。

　　从“短期回报”到“长期现金流”：摆脱对一次性销售收益的依赖，转而重视租金、服务收入与资产的长期增值。

　　CBRE全流程服务

　　现状研判：以“把脉”为先，系统梳理片区规划指标与发展现状。通过对上位规划与控规指标的梳理、对城市阶段性发展指标的对照，以及对各功能业态建设情况的逐一排摸，明确“规划设定”与“实际进展”之间的偏差。

　　市场与案例研究：在研判现状的基础上，全面开展市场、趋势、需求与对标四个维度的研究。一是物业市场现状研究，覆盖办公、商业、酒店、公寓、文旅等业态；二是市场发展趋势研究，研判规划理念、空间形态与功能业态的演进方向；三是生产生活需求研究，从消费需求、职住平衡、生产载体等角度把握真实需求；四是国内外对标案例研究，广泛借鉴片区发展与城市更新模式、规划弹性、开发体量、发展时序、空间布局、功能体系、产品打造与招商运营等方面的经验。

　　问题评估：在现状与市场研究的基础上，建立动态评估机制，对片区发展问题开展“七维诊断”。评估覆盖产业及人口导入进度、城市发展体量、空间布局合理性、功能结构体系、政策体系，以及城市基础设施与公共服务设施等多个维度，精准定位症结所在。

　　策略优化：基于诊断结果，推动差异化的策略落地，包括片区策略与重点项目策略两个层面。片区层面，围绕目标与发展引擎、发展体量与用地结构、发展时序与阶段性指标、差异化业态及产品体系、空间布局、政策体系，以及城市基础设施与公共服务设施等方面系统优化；重点项目层面，针对重点地块开展项目策划，提出功能定位、业态配比、产品亮点、开发时序、开发运营模式与招商方向等具体建议。

　　CBRE实操经验

　　小陆家嘴区域策划咨询服务

　　陆家嘴产业高度集聚，金融业高起点发展，但现阶段仍面临功能提质、业态活力提升的挑战。CBRE从功能复合、业态多元、公共活力提升与边角地空间激活等多维度入手，为小陆家嘴综合品质提升量身定制策略，助力其建设上海国际金融中心核心区，打造与中国国际地位相匹配的国际一流金融城。

　　上海南站枢纽地区

　　站城融合功能定位研究

　　上海南站枢纽地区长期受城市割裂、南北失衡的制约。借枢纽改造的窗口期，CBRE提出“上盖与周边片区联动更新”的TOD综合开发理念，植入产业基因与多元城市功能，承接长三角城际客流与产业要素，充分释放枢纽的区位价值。

　　上海西虹桥片区

　　产业研究和发展策略规划

　　在虹桥国际开放枢纽建设与长三角一体化提速的背景下，西虹桥商务区迈入“扩区提质”的新阶段。CBRE秉持精细管理、集中发展与存量运营理念，提出形象彰显、产业聚合、空间整合、要素保障四大策略，重新定义西虹桥战略定位，并为其未来产城发展谋篇布局。

　　苏州工业园区城市

　　核心功能总体策划研究

　　面对苏州打造综合性全球城市、苏州工业园区建设苏州城市新中心的战略诉求，CBRE以全球视野对标国际标准，深入研判本地需求与功能现状，为园区量身定制“4+1”城市核心功能发展体系，并针对四大功能区提出兼具"国际高度"与"苏州温度"的标签塑造、功能优化与重点项目打造方案。

　　北京大兴国际机场临空经济区

　　（廊坊）产业规划优化提升

　　在“三主四辅”产业方向与“三区三线”空间边界确定后，廊坊临空经济区迎来新一轮产城规划调整。CBRE通过深入研判产业链与细分赛道的落位可行性、对标先进地区经验、结合区域既有优势，构建产业全景定位与协同体系，进而提出控规调整的空间布局与建设指标建议，以及契合当前政策环境的产业发展与招商策略。

　　结语

　　今天的片区开发正站在关键节点，九字方针的深意在于——“控增量”是避免无效扩张，“去库存”是结构优化，“优供给”是精准匹配。

　　存量时代，竞争的关键不再是比拼开发体量，而是规划的精准度与对市场的应变力。从“开发驱动”走向“价值驱动”、从“建设城市”走向“运营城市”，CBRE愿做城市片区的“体检师”与“领航员”，以专业诊断厘清问题，以前瞻策略指明方向，以伴随式服务推动落地，助力每一个片区在变局中纠偏增效、行稳致远。

来 源： CBRE世邦魏理仕