为帮助外资企业更好地了解政策内容，2026年9月22日(周二)，召开政策培训会，相关负责同志就指导意见进行解读。

　　土地续期从来不是小事。对持有工商业物业的企业来说，土地年限直接决定资产估值、融资年限和退出路径。这次新政把规则一次讲清，我们把最核心的内容梳理如下。

　　01 三大亮点，值得划重点

　　亮点一：定调“应续尽续”

　　《指导意见》依据《民法典》《土地管理法》《城市房地产管理法》《上海市城市更新条例》等法律法规，确立了"以续期为常态、不续期为例外、强化服务应续尽续"的基本原则——只有在涉及社会公共利益等少数法定情形下才不予续期。

　　翻译一下：到期不能续，是例外；能续，是常态。这句话等于给所有工商业物业持有者吃了一颗定心丸。

　　亮点二：绩效与地价挂钩，不搞“一刀切”

　　续期地价不是拍脑袋定的。各区将分类建立绩效评估指标体系：商业看出租率、零售坪效、零售增长率等；办公看出租率、平均租金等；酒店看入住率、营收收入及增长率等，再综合投资强度、税收贡献、续期年限等因素确定折扣系数。

　　导向非常清晰：优质企业少花钱，低效用地有退出。绩效突出的企业用地成本更低，被评估为C、D类的产业项目则面临从严监管，各区可综合判定促进低效退出。

　　再把定价机制拆开看，这是一套"市级定规则、区级来决策"的双层架构：市级层面统一地价评估技术口径，划定"不得低于基准地价70%"的底线，防止各区无序折扣；区级层面则结合项目绩效依法决策——绩效好不好、折扣给多少，由各区在规则框架内自主确定。

　　一句话总结：底线全市统一，规则区级确定，保障优质企业续期。

　　亮点三：为REITs开绿色通道

　　这是本次政策最受资本市场关注的部分：

　　年限更灵活：拟发行REITs的项目可根据实际情况确定续期年限，不受最低5年的约束；

　　核定更简化：REITs发行本身就有严格的审核要求，办理提前续期可简化优质项目核定程序；

　　衔接更顺畅：可在REITs申报后、注册前完成土地续期手续，解决"先续期还是先申报"的两难；

　　同时加强动态跟踪服务，防范续期后企业抵押融资等行为可能产生的国有资产流失和金融风险。

　　02 核心规则：一张表看懂

　　举两个官方给出的算术题：

　　一宗商业用地原出让40年、还剩2年到期，按协议出让可以在5—38年间自主确定续期年限；

　　一宗办公用地原出让50年、还剩5年到期，可以在5—45年间灵活确定。

　　同一宗地有多个使用权人的，还可以各申请各的年限。

　　03 想续期，怎么办？

　　流程上，续期已接入"一网通办"，整体路径是：

　　1.土地使用权人提出续期申请；

　　2.区规划资源部门受理并组织审核；

　　3.分类办理：一般项目走存量补地价流程；优质产业项目走"产业类项目新供地准入"管理流程；优质商业办公项目参照产业项目管理流程办理，并适时增加住建、商务、国资等部门共同研判；

　　4.办理不动产登记。

　　时限方面，"存量房补地价签订有偿使用合同审批"事项法定办结20个工作日，承诺办结只要6个工作日（材料齐全的情况下）。

　　需要准备的主要材料包括：建设用地行政事务审批申请表、营业执照或法人证书、法定代表人身份证、委托书、原购房产权情况说明或房地产转让合同、房地产权证、房屋土地权属调查报告书（附用地范围图）等。

　　三个细节提前留意：

　　续期年限自原土地使用权到期日次日起算，到期日原则上以不动产登记簿记载为准；登记未记载或与合同不一致的，以出让合同约定为准。

　　产业类项目（工业、仓储、研发）的续期年限由各区结合产业类型、综合绩效评估等级确定：一般产业项目类工业用地原则上按本市产业用地"弹性年期制度"（20年出让年限）重新签订出让合同，国家、市级重大产业项目最高可保障50年。

　　已到期并超期使用土地的，政府在收储评估时会扣除超期使用对应的地价——到期不续，是有成本的。

　　04 为什么是现在？到期潮真的要来了

　　从国家层面看，这是一条酝酿多年的政策线：

　　● 2019年修正的《城市房地产管理法》明确：土地使用权届满前一年可申请续期，除因社会公共利益需要收回的，应当予以批准；

　　● 2024年7月，二十届三中全会《决定》提出"制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策"；

　　● 2025年9月，国务院批复要素市场化配置综合改革试点实施方案，支持需求紧迫、条件成熟的城市探索开展工商业用地使用权续期试点；

　　● 2026年3月，"十五五"规划《纲要》要求"完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作"；

　　● 2026年5月，《城市房地产管理法》修改列入全国人大常委会年度立法工作计划，续期正是重要内容。

　　落到上海，压力更加具体：全市总体约15年后进入国有建设用地使用权期限届满集中期，未来15年内有一定数量的到期；另一方面，剩余年限不足20年的商办物业已经明显难以融资，企业提前续期的诉求越来越强烈。

　　此前全市层面尚无统一的续期工作指导，此次《指导意见》正好补上这块空白。按官方披露，前期已排摸30个有续期诉求的项目，2025年已有项目走通提前续期、到期退出的办理路径——规则不是纸上谈兵，而是已经在跑的流程。

　　这次新政的工作目标也很清晰，官方口径可以概括为四句话：建立"应续尽续"的常态化机制；明确"绩效与地价挂钩"的价格形成体系；激发存量土地活力、稳定企业经营预期；盘活存量资产、修复估值、带动大宗交易。对大量因土地剩余年限不足20年、融资和发行REITs受限的制造业与民营中小企业来说，这一轮规则落地，等于把"不确定的成本"，变成了"可规划的预算"。

　　05 对市场意味着什么？

　　对持有企业：从"被动等到期"到"主动做规划"。

　　应续尽续"写入制度，土地到期后无法持续经营的顾虑基本打消，持有主体可以更从容地安排长期投资、改造更新和资本开支。

　　对资产估值与大宗交易：年限修复带动估值修复。

　　商办物业的估值和可融资性高度依赖土地剩余年限。续期通道打开后，核心地段"老资产"的年限折价有望收敛，存量资产可交易性提升，大宗交易的活跃度也有望随之提高——这也正是业内对本次新政最一致的判断。

　　对REITs市场：打通发行的关键堵点。

　　土地年限不足，一直是不少存量资产发行公募REITs的硬伤。此次专属安排直接扫清了年限层面的障碍，为存量商办、产业资产的证券化打开了想象空间。

　　06 接下来，还有三件事值得盯

　　一是各区摸底存量、发布申请口径。

　　官方前期已排摸30个有续期诉求的项目，接下来各区将陆续梳理辖区内存量、公布受理口径，符合条件的项目可以主动向区规划资源部门表达意向，不必等到期临门才动手。

　　二是区级政策与项目对接。

　　对重点企业、重点项目，各区会组织政策对接和申报辅导，把材料清单、办理路径一次性讲清楚——第一次申请的企业，建议用足这条通道。

　　三是试点经验。

　　上海的试点实践经验将持续反哺国家层面的规则设计。

 来 源：高力国际

      编 辑：liuy