为优化营商环境、服务实体经济、保障企业合法产权和发展权益，上海市规划和自然资源局 2026 年 7 月 31 日印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234 号），新政确立了“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”的核心原则，为持有办公、产业、商业物业的企业吃下长期持有“定心丸”。

　　适用范围 + 两大续期类型

　　适用土地

　　本市工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地（除居住用地）

　　两类续期通道

　　到期续期：土地剩余年限不足 3 年即可申请；根据社会公共利益需要依法收回土地的项目，不予续期；对产业用地综合绩效评估被评定为C、D类的项目，从严加强监管和管理，各区（管委会）可根据项目实际情况综合研究判定

　　提前续期：土地剩余年限不足原出让年限一半，企业经营稳定、用地绩效优秀、有长期投资计划，经政府相关部门（发展改革、经济信息化、住建、商务、国资、规划资源等部门）认定的优质项目，可提前办理。

　　2 续期方式、年限、地价及缴款规则

　　两种续期供地方式可选

　　协议出让（原为出让方式的提前续期项目，一般按协议出让方式实施续期供地）、协议租赁（单次最长 20 年）。

　　年限管控要求

　　上限锁定：原剩余年限 + 续期年限不得突破法定最高年限 ——工业/办公/教育/科技/文化/卫生/体育/综合 最高50年；商业/旅游/娱乐 最高40年

　　产业差异化：普通产业用地原则按 20 年弹性年期续期，国家 / 市级重大产业项目最高可续满 50 年；

　　基础标准：单次续期一般不少于 5 年，REITs 项目年限可灵活调整；

　　起算节点：续期年限从原土地到期次日起算；同宗地多个权利人可分别申请不同续期年限。

　　地价优惠机制

　　续期地价底线不低于地块基准地价 70%，实行绩效与地价挂钩，优质企业可享受地价优惠，降低持有成本，地价方案经区政府（管委会）集体决策落地。

　　出让金 / 租金缴纳规则

　　协议出让：签约 1 个月内缴纳 50% 首付款，常规 1 年内全款缴清，经区（管委会）集体决策，特殊项目可在两年内缴清；工业、仓储用地 1 年内付清可免收分期利息；

　　协议租赁：当期租金必须一次性缴清，不支持分期。

　　3 线上办理渠道与绿色通道

　　①统一线上申报入口：一网通办→国土和规划建设→签订有偿使用合同审批→存量房补地价签订有偿使用合同审批；

　　②通用办理路径：各区按存量房补地价流程办理，办结后可同步办理不动产登记；

　　③专项绿色通道：

　　优质产业项目：参照新增产业用地准入流程快速研判；

　　商办项目：住建、商务、国资等相关部门共同研判

　　REITs筹备项目：简化审批，在REITs申报后注册前即可完成续期手续办理

　　4 企业重点提示

　　①避免超时占用：

　　土地超期占用，后续政府收储补偿时会扣除对应地价；续期后纳入土地全生命周期监管，防范续期后企业土地使用权抵押融资等行为可能产生的国有资产流失和金融风险。

　　②提前规划申报：

　　新政落地打通工商业资产长期持有壁垒，无论是企业自用总部、产业园区还是投资型商办，均可通过续期锁定长期产权，提升资产价值与融资空间，建议企业结合自身土地年限、绩效情况提前规划申报。

　　本文依据沪规划资源用〔2026〕234 号官方文件整理，实操细则以规划资源部门现场解释为准。

　　5 市场核心变化

　　该政策标志着城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，将带来四大核心变化：

　　资产重估与金融盘活

　　消除“年限焦虑”，打通REITs与抵押融资堵点。产权不确定性降低，预计续期后不动产抵押价值均可提升

　　降本增效与优胜劣汰

　　提供弹性付款（如工业用地免息分期），缓解企业现金流压力；同时通过“C/D类绩效不予续期”的硬约束，倒逼低效产能退出，加速资源向优质项目集聚。

　　激发城市更新动力

　　打通长期持有壁垒，鼓励企业通过改造提升老旧物业净收益（NOI），以资产增值覆盖续期成本，激活“沉睡”的存量空间。

　　活跃市场和强化监管

　　稳定预期将促进土地二级市场流转；同时强化全生命周期监管，确保资源服务实体经济。

　　这是一剂“定心丸”，也是一把“筛选器”。既为优质资产提供长期保障，又加速淘汰落后产能，推动空间高质量发展。

  来 源：高力国际