2026年第二季度，上海产业园区租赁需求延续反弹态势，在人工智能产业链全链条加速发展的带动下，上游集成电路、中游算法与大模型，以及下游机器人、具身智能和智能终端等相关企业持续扩张。受此推动，本季度净吸纳量大幅攀升，创下自2022年以来单季度最高水平。不过，市场复苏仍呈现明显的结构性特征，在空置率高位运行与新增供应持续施压的双重影响下，本季度租金继续下行，但相较去年走势已明显收窄。

　　第二季度，录得上海全市产业园区市场存量2,098.7万平方米。

　　本季度，上海产业园区租赁需求显着回升，推动上半年累计净吸纳量达约70万平方米，已远超去年全年总量。但行业与区域分化加剧，导致市场冷热不均，业主应主动捕捉结构性机遇。

　　本季度，上海全市产业园区新增供应约43.9万平方米，全部来自核心子市场。上半年累计新增供应已达约70万平方米，但仅占全年入市计划的不足四分之一。预计下半年供应节奏将明显加快，即便部分项目推迟入市，租赁市场仍将面临不小的冲击。

　　需求提振的带动下，本季度空置率环比下降0.7个百分点至30.8%。

　　本季度，全市平均租金3.02元/天/平方米，环比下跌1.1%，同比下跌6.9%，已连续五个季度保持跌幅逐季收窄的态势。

　　从需求结构来看，人工智能全产业链正成为牵引上海产业园区结构性复苏的主线，带动租赁需求全面释放。这一趋势既受益于国家战略的前瞻引导，也源于各环节从研发向量产加速转化的实质扩租需求。

　　本季度，上海产业园区市场继续呈现出显着的行业与区域分化特征，市场活跃度主要集中在张江、金桥、漕河泾、市北、周康和桃浦南大等子市场，而其他子市场的表现则相对平淡，租赁活动较为冷清。

2026年第二季度上海产业园区子市场

租金金与空置率表现

　　展望2026年全年，新增供应规模预计突破300万平方米，其中66%位于核心子市场。即便考虑部分项目延期入市，市场整体仍将承受较大的去化压力。同时，大量新增供应预计将迅速推高空置率，预计全市产业园区空置率或在2026–2027年间达到峰值。

上海产业园区市场预估

2021-2028F

　　当前上海产业园区正处于需求结构性复苏、供应高位承压的关键周期，租户话语权仍占优。对此，高力国际建议，园区业主应顺势而为：深度融入产业链条，以定制化服务提升黏性。

　　具体而言，可面向正处于从研发向生产过渡的企业，提供“研发+轻型生产”一体化的灵活空间解决方案，通过定制化产品设计、专业化运营服务及产业资源导入，提升客户黏性与项目竞争力，从而精准承接高附加值环节。

 来 源：高力国际

      编 辑：liuy