2026年第一季度，大体量资金涌入上海大宗交易市场，内环内资产成交势头高涨，累计达成24宗交易，成交额录得约146亿元，同比上升27%。市场延续了2025年以来的趋势，资金明显向优质标的集中，整体呈现回暖态势。

    从成交结构来看，一季度主要呈现两大特征：

    1 交易高度聚集内环内

    一季度24宗交易中，15宗为内环内资产，成交总额达103亿元，占总成交额的70%。

    2 地标办公物业备受大资金青睐

    一季度办公物业交易额达97亿元，占总成交额的66%。

    核心办公楼与酒店资产成交活跃

　　一季度，办公楼在上海大宗交易市场中占据主导地位，成交金额占比达66%，成交宗数占比为54%。其余资产类别中，酒店和零售物业的表现也较为突出。

    办公楼

　　经历2025年市场对核心办公物业的持续竞逐后，2026年一季度上海核心办公资产迎来密集成交。上海新天地、人民广场、陆家嘴等核心板块，均有地标性办公物业完成交易，显示出投资者对核心地段、回报率稳定的优质资产接受度较高，甚至能在一定程度上弱化楼宇土地年限偏短、非单一业权等因素。

    酒店

　　徐家汇、陆家嘴、外滩和陕西南路板块核心酒店同样成交密集。核心区酒店因其体量适中，酒店运营稳定等因素，深受企业与个人投资者青睐。

    零售物业

　　险资、国央企等追求稳健现金流的机构为主要买家，现金流表现优异的购物中心竞争力突出。和其他资产对比，购物中心投资更强调项目周边商圈能级与运营质量，并不局限市区。

    长租公寓

　　在城市更新政策的推动下，商办土地改R4迎来首单市场化交易——苏河Base公寓顺利完成出售。这标志着剩余土地年限较短的存量项目，通过土地转性激活需求，显着提升资产价值。与此同时，退出渠道的多元化，增强了该类资产对机构投资人的吸引力。

    工业及物流

　　一季度仅录得一宗交易成交，为某险资收购外资机构资产包中的一项上海资产。尽管交易历时较长，但其成功落地反映出买卖双方的价格分歧正逐步收窄。随着核心资产价格逐步调整及机构投资人配置需求的持续存在，市场有望打破去年的僵局，短期内迎来边际改善，并逐步释放更多交易机会。

    自用需求驱动增强资本加速向核心区域集聚

　　从交易规模维度分析，一季度数宗地标性办公楼成交拉高了单体交易规模，单体平均成交额达6.1亿元，较2025年第一季度的4.8亿元同比增长27%。

　　从需求结构来看，一季度自用型需求占比增至42%，较2025年全年水平显着提升，反映出自用买家对上海核心资产长期配置的认可。叠加当前贷款利息优惠政策，购置成本较租赁更具优势，进一步推动自用型买家入市。

　　从成交区位来看，一季度24宗成交中有15宗落位于内环内，交易高度集中于内环内。同时，资产分化态势显着，非核心区域资产成交普遍较少，市场呈现出核心优质资产稀缺，外环区域供应仍在高位的局面。

　　从投资者类型而言，境内企业与高净值人士持续保持活跃，港资及东南亚资本亦开始积极布局上海核心资产。

    仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“伴随投资人对核心资产的持续收购，上海核心区域可售资产持续减少。此外，随着REITs试点范围持续扩大，优质商业不动产资产通过REITs实现退出的路径日益成熟、常态化，进一步优化了资产流通机制。在此背景下，市场上可交易的优质存量资产愈发紧俏，进一步凸显了核心资产的长期配置价值。我们预计，核心区优质资产价格已进入筑底阶段。”

 来 源：仲量联行投资纵横