9月25日，在仲量联行携手首程控股举行的“洞见未来——北京长租公寓市场专题闭门沙龙”上，来自投资机构、运营机构、保险公司、资管公司的超过20名专业人士齐聚一堂，共同探讨北京长租公寓赛道的市场动态、投资逻辑、运营模式以及资产证券化工具的应用。

　　仲量联行投资及资本市场华北区负责人徐茜茜首先对2025年北京长租公寓市场进行了整体介绍。她指出：虽然北京多年来强调“减量发展”，使得流动人口有所下降，但庞大的人口基数，特别是单身青年、职场白领、高校硕博士生以及企业中层等群体依然有效支撑着对房源多样化的租赁需求。

　　从供应端来看，根据仲量联行数据显示，北京共有约10.5万套长租公寓，分布呈现“南多北少、东多西少”的格局，主要集中在大兴、亦庄、上地、CBD、望京等产业聚集区及传统商务区，其中五环外占比高达67%，近2/3由商办、酒店和工业物业改造而来。尽管未来三年北京将迎来供应“大年”，但92%的入住率还是让长租公寓继续受到资本关注，今年上半年成交额达29亿元。在需求稳定和供应扩张的双重推动下，增值型的投资策略将继续主导市场。

　　首程控股基础设施不动产基金管理业务执行董事姚远在主题分享中表示，在加快构建房地产发展新模式、行业已进入存量时代数年的背景下，传统的开发模式因去化周期拉长，投资方向趋向更加理性地“长期持有资产”，进而变身“耐心资本”。因此，公募REITs正在成为长租公寓价值兑现和退出的重要路径。

　　姚远认为，正是政策扶持与市场需求的双重驱动，让长租公寓板块的公募REITs赢得了资本市场的高度认可。截至今年8月，已有8支保障房REITs成功发行，总规模130.94亿元，累计收益率高达56.41%，远超整体公募REITs产品22.47%的平均水平。展望未来，长租公寓仍有较大发展空间，资产证券化产品在助力长租公寓市场发展方面仍大有可为。

　　乐乎集团创始人兼CEO罗意就北京长租公寓的选址和运营策略进行了分享。他表示，目前产业集聚程度、靠近地铁等通勤要道以及生活配套便利性是租赁需求的主要驱动因素，导致地理分布上呈现“中间冷、外围热”的格局。但随着部分核心区办公楼有效租金下探至低于公寓水平，办公楼改造为长租公寓的逻辑正在逐渐成立，推动投资版图正向北京核心区域渗透。

　　与此同时，租客偏好也在迭代：用户更加关注空间利用率与居住获得感使得曾经风靡的Loft产品正在降温；电视等传统家电逐渐“鸡肋”化，微波炉和投影仪则成为更受期待的配置；公共区域和健身房虽被视为标配，但实际使用率偏低；出于提升产品效能的需要，第三方合作或将成为可行的解决方案。总之，长租公寓的投资逻辑将更强调区域产业、交通条件与资产体量匹配，运营人才和综合社区能力的积累也将成为行业发展的关键支撑。

　　在圆桌座谈环节，现场嘉宾提及，今年长租公寓市场竞争愈发激烈，租金增长和运营提升空间有限，投资回报不如预期。因此预计投资者出手将会更加谨慎，位于产业聚集区，需求稳定的项目才能得到更多青睐。地理分布方面，由于京西区域居住人群结构较为稳固，相较互联网等行业岗位流失风险较低，加之集体产业用地占比较低，政策层面确定性更高，以及地铁11号线、苹果园交通枢纽等因此基建项目为区域发展注入动能，使得京西长租公寓项目前景看好。

　　与此同时，也有嘉宾表示，未来长租公寓产品应当根据目标客户群体的差异性，如同办公楼的等级和酒店星级那样，形成刚需型、商务型、家庭型等细分类别，以满足个性化需求。在经济调整压力加大、租客预算收紧的背景下，与会嘉宾普遍认为长租公寓与散租住宅的竞争将会进一步加剧。长租公寓产品若要突围，需要在租期和设计上下功夫。例如，通过部分房源短租化提升灵活性，或依托小户型产品实现更高坪效，凭借精细化运营与产品差异化在市场上占据有利地位。