2025年8月，上海发布《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，首次以政策形式明确支持商务楼宇功能兼容转换，允许存量商办物业在“三不变”（主体、产证、结构）前提下，转型为租赁住房、酒店、养老托育等复合业态。这一政策被市场解读为“商改住”的破冰信号，但实际机遇与挑战远比表面复杂。今天，我们将聚焦办公空间改造为酒店或公寓的核心逻辑，结合政策、市场与实操案例，剖析存量办公去化的新路径。

　　01 政策逻辑：

　　从“限制”到“疏导”的范式转变

　　上海此次新政的核心并非鼓励“商改住”概念炒作，而是通过功能兼容机制盘活低效资产。根据政策，商务楼宇可转型为租赁住房（含人才公寓）、商业酒店等业态，但需满足三大前提：

　　功能适配性：匹配区域发展需求，如核心区优先科技创新、酒店服务，社区中心补充养老托育。

　　空间可行性：所改造的业态需综合考虑功能适配性、动线独立与衔接、消防合规、结构安全等，避免对相邻物业造成干扰。

　　长期监管：15年全周期合同管理，禁止分割销售，确保业态稳定。

　　这一政策跳出了传统“一刀切”思维，为存量资产提供了“弹性更新”路径。这与2019年新加坡市建局(URA)颁布等为期五年的中央商务区激励计划(CentralBusiness District Incentive Scheme，简称CBDI)不谋而合。CBDI意在支持新加坡CBD向着充满活力和创意的全球枢纽转型，融入更多的居住功能与公共服务，将CBD转变成全天候的活力社区，真正实现工作、生活、娱乐的一体化。

　　02 办公改酒店：高回报背后的专业壁垒

　　（一）改造难点与成本博弈

　　空间适配性挑战：

　　体量形态：不是所有写字楼都适合改造为酒店，需看写字楼自身是独栋小体量还是大规模混合建筑。若为独栋2万平米以内的写字楼，更新为酒店相对容易。若为大规模混合建筑，则面临酒店难以实现大堂、电梯、动线独立的难题。

　　进深限制：酒店客房层理想进深为8-15米，而多数甲级写字楼进深超15米，会产生暗房，这与酒店的房间对采光的需求不符，改造难度较大。

　　2.改造成本与经济社会效益平衡：

　　相关运营方代表提出，若写字楼改造为酒店，需优先选择新建写字楼。老旧写字楼外立面和大堂等不符合酒店要求，翻新成本高，消防系统改造也更大，投资回报周期更长。

　　写字楼改酒店的投资回报周期往往较长租公寓短。虽然酒店的回报高，但因国家保障性租赁住房的政策指引，国资会优选改为保租房。因而，在商改住的业态选择时，需综合多种因素抉择。

　　（二）机会点：核心地段与国企合作

　　1.核心区资产溢价：陆家嘴、南京西路等区域的老旧写字楼改造为高端酒店，可承接商旅需求，会产生较高的租金溢价。

　　2.国资主导模式：国企持有物业通过“租赁+改造”模式与华住、锦江等专业运营商合作，规避产权风险。

　　办公改公寓：稳健但需精细化运营

　　（一）政策导向与市场潜力

　　保租房赛道红利：

　　1)上海计划“十四五”期间新增47万套保障性租赁住房，商改保是重要路径。以深圳人才安居集团改造创智云城为例，7万平方米商办物业转型为880套保障房，入住率长期稳定在95%以上，验证了功能转换的可行性。

　　政策倾斜明显：改建项目可申请容积率奖励、财政补贴，且用水用电按民用标准计价。

　　2.产品适配性升级：

　　空间重构：将大开间办公区切割为公寓单元，需增加独立卫浴、烟道等。

　　社区化运营：引入共享厨房、健身区等配套，提升居住体验。深圳市属国企深圳环境水务集团，以自有物业——水务集团南山大楼办公楼，与万科泊寓联手改造为环水泊寓·生态软件园店提供204套品质公寓房，成功盘活一批资产。

　　（二）风险提示：同质化竞争与长期持有

　　1.供应过剩隐忧：需综合盘点上海新增保租房数量，避免商改保项目与新建项目争夺客源。

　　2.运营能力门槛：自持物业需建立专业团队，租金收缴率、维修响应速度直接影响收益。

　　市场进入建议：专业主义者的游戏

　　1.优选标的：投资经验较少的投资人聚焦新建且独栋的物业，资深投资人可考虑在专业机构研判的加持下选择大进深、混合业态的项目。

　　合作模式：引进专业运营商，分摊改造运营风险。

　　上海“商改住”新政的本质是存量时代的精细化运营革命。办公改酒店或公寓绝非简单的空间转换，而是需要政策理解、资本运作、运营能力三位一体的系统工程。对专业投资者而言，这是一场低估值资产的价值重估机遇；但对盲目跟风者，等待他们的或是改造陷阱与长期空置的困局。毕竟，城市更新的本质，是让每一平方米空间都找到与时代共振的使命。