2025年主要预测更新

市场供需

    今年6月《亚太区租赁情绪调查》中国内地调查显示，搬迁、续租和租约重组问询占比近八成，存量需求主导租赁活动的市场轨迹短期内保持不变，但新设立问询占比较去年底小幅抬升。结合上半年市场表现和经济基本面，CBRE预计下半年市场去化节奏与上半年基本持平，并维持年初净吸纳量同比增长20%至230万平方米的预测。

　　新质生产力将持续推动办公楼需求复苏。上半年，全国人工智能和芯片新增注册企业同比增长36%和31%；《2025年中国办公楼租户调查》初步结果亦显示：未来三年有28%的受访企业计划新设办公地点或扩租。其中，科技互联网和先进制造为代表的新质生产力租户扩张意愿显着领先（37%）。这将继续利好北上深杭等科创型城市的租赁需求。

　　预计业主会基于市场需求走势推迟部分项目交付进度，或暂缓出租以评估整体出售的可能性，CBRE下调2025年供应总量12%至560万平方米左右，但也相当于下半年约有370万平方米的新项目入市，同比增长68%，预计至年底全国主要城市平均空置率将升至25.5%。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

租金表现

    短期内企业以成本为房地产策略的首要决定性因素的趋势不变。《2025年中国办公楼租户调查》显示，76%的租户会在业主下调租金情况下考虑续租或搬迁，该比例与去年持平。

　　站在业主角度，尽管上半年不少项目主动加大租金调整幅度促进去化并取得一定成效，但下半年370万新增供应的入市意味着除北京外的大部分城市供应端竞争将进一步加剧，租金面临持续下行压力。CBRE下调2025年全国办公楼租金跌幅至9.9%，跌幅较年初预测值扩大3.2个百分点。

　　分城市来看，一线城市中，受新项目持续入市推高空置率的影响，沪深广租金跌幅预计与上半年接近。下半年仅一个项目入市的北京的租金跌幅有望收窄。二线城市仍有较为明显的下跌趋势，其中，超30万平方米的新项目入市将使南京办公楼租金下跌速率显着加大。

 来 源： CBRE世邦魏理仕