全联房地产商会2025年会近日成功举办，商会创始人聂梅生教授发表“深入推进数字房地产建设”主题演讲。结合“数字中国”战略与行业转型痛点，她从数字化内容、数字资产价值、行业现状及转型路径四方面，为行业指明从“技术应用”到“价值跃迁”的方向，强调数字化已成为房地产高质量发展的“必答题”。

    房地产数字化覆盖全流程，阶段演进遇挑战

    聂梅生教授明确，房地产数字化核心聚焦两大板块，贯穿开发到运营全链条。开发建造端，BIM与数字孪生技术可减少30%以上施工变更成本；智能建造（机器人焊接、3D打印等）推动行业从“建造”向“制造”转型；供应链数字化实现采购全流程可视化。运营管理端，智慧空间系统集成楼宇智控与能源管理，资产运维借物联网监测建筑健康，商业办公智能化可提升18%坪效、25%空间利用率。

    从发展阶段看，数字化经历了Web1.0（2000-2010年）的单点信息化（财务软件、OA系统，投入产出比1:3.2）、Web2.0的平台化运营（贝壳ACN网络提升经纪人效率57%，但物业社区O2O失败率83%）。当前处于Web2.0向Web3.0过渡期，Top50房企已全面部署智慧化，产品溢价率8-15%，但75%项目存在“伪智慧”，用户体验不佳。

    数字资产从“数字化”到“价值化”的核心跨越

    聂梅生教授指出，数字房地产的终极目标是“资产数字化”，需完成四大关键动作：一是资产身份数字化，借区块链生成含物理、法律信息的唯一“数字指纹”；二是资产价值数字化，用现金流模型量化租金收益，奠定价值基础；三是资产权益通证化，将大额资产拆分为标准化凭证（如10亿写字楼发1亿份通证）；四是运营管理数字化，物联网采集数据上链，提升透明度。

    这一跨越催生四大创新模式：融资门槛降低，减少对传统贷款依赖；资产流动性增强；区块链+物联网降低15-20%运营成本，嵌入ESG构建增值循环；优质通证可接入去中心化金融（DeFi）。多方均能受益——资产持有方可高效融资，投资者获5-8%稳定分红（优于传统地产基金），市场减少30%中间成本。

    行业困境传统模式难维继，转型遇双重瓶颈

    聂梅生教授直面行业痛点：传统金融模式以银行信贷为主，房企平均负债率超80%，2022年违约金超6000亿，商业地产空置率20%；存量盘活工具REITs在房地产领域仅500亿规模，远难满足10万亿存量需求。

    数字化转型更遇双重瓶颈：企业内部形成“数据孤岛”，协同缺失致行业损失25%，投入回收期达3-5年；复合型人才缺口15万，既懂地产、科技又懂数字化的人才稀缺。从行业排名看，房地产数字化仅处“中等水平”，落后于IT、金融，建筑业仍在“初级阶段”，面临“前有标兵、后有追兵”的压力。此外，行业利润从12%降至5%，倒逼转型，而用户对健康空间需求增长35%，政策与市场形成双驱动。

    转型路径双轮驱动+标准引领，试点先行破局

    聂梅生教授明确近期与远期目标，提出“AI+RWA”双轮驱动路径。近期（未来五年）聚焦工具升级，推广BIM+物联网数字孪生系统，海南自贸区已试点10个项目，实现租金区块链存证；国内正制定不动产RWA（现实世界资产）上链团标，同步征集第一批试点项目。

    远期（2030年后）计划建成数字资产交易平台，开发租金收益权ABS通证化产品（预期收益5-8%），城市资产指数通证已纳入20城50个地标项目。“AI智能之轮”（智慧工具）与“RWA价值之轮”（资产上链）协同，将成数字金融核心支柱。

    她强调当前需三方面破局：推进数字化链改试点（北、上、广、深核心写字楼已启动数字化链改）；升级底层技术（BIM精度达LOD500、物联网全覆盖）；强化用户数据运营（可提升40-50%精准营销转化率、15%长租公寓溢价率）。目前，《不动产RWA（现实世界资产）可信上链规范》团标已完成征求意见稿，助力行业规范发展。

来 源： 全联房地产商会