全联房地产商会2025年会近日成功召开，中国人民大学重阳金融研究院院长、中国人民大学全球领导力学院院长王文教授，以《全球宏观形势和中国房地产高质量发展》为题发表主题演讲。这位长期深耕全球治理的学者，打破行业短期悲观情绪，从全球视野、政策导向、未来趋势及实践路径四维度，为房企找准转型方向提供关键参考，引发与会者共鸣。

　　全球视野

　　房地产仍是核心资产，亚太成活力高地

　　把眼界放宽，短期困境便不是问题。王文教授开篇用数据提振信心：全球房地产总市值达200万亿美元，是规模远超股市的核心资产（全球资本市场总量仅100多万亿美元），且全球房地产指数年增4.4%，行业未现全球遇冷。

　　区域分布上，亚太地区是全球房地产价值聚集核心。尽管中国行业短期调整，但亚太凭借经济重心东移、美国降息带来的资本流入，表现独占鳌头——北美占全球市场20%、欧洲12%，而亚太依托东南亚活力与日韩存量优化需求，成为外资青睐地。他以香港为例：沙田相当于北京六环外，房价仍达20多万港币/平米，中环超30万港币/平米，印证亚太市场吸引力。

　　政策定调

　　“十五五”引领转型，从规模到质量

　　谈及国内政策，王文教授聚焦“十五五”规划核心——房地产转向高质量发展，标志行业告别高杠杆扩张，进入质的飞跃阶段。

　　他指出，“十五五”的关键是制度重构与结构优化：一方面筑牢风险防线，完善开发、融资、销售全链条制度；另一方面破解总量过剩与结构错配——当前并非房子没人要，而是好房子不够多，政策盘活存量、做优增量正瞄准这一痛点。

　　他强调，“好房子”标准已明确：安全、舒适、绿色、智慧。这要求行业升级技术，推广装配式建筑、全屋智能与低碳新材料，未来竞争是造多好，而非卖多少。

　　未来趋势

　　四大需求启新局，短期空间充足

　　针对行业走势，王文教授提出四大趋势，点明短期机遇：

　　改善型需求主导：购房主体转向35-65岁群体，规模将从“十四五”的6.3亿人增至“十五五”的6.6亿人；若城市人均住宅面积从40平米升至44.6平米，增量空间巨大。且北沪深二手房交易量已达新房1.5-2倍，接近美国6:1的水平，存量市场潜力待挖。

　　智能与康养双爆发：房地产科技将重构行业流程；2035年中国60岁以上人口将达5.9亿（当前2.9亿），适老化改造、康养社区成“蓝海”，“香港老龄化严重但房价坚挺，正因其住房康养功能完善”。

　　绿色转型成硬指标：围绕“双碳”目标，零碳园区、超低能耗建筑成标配，ESG评级将决定企业竞争力。

　　民生市场扩容：保障性住房与城市更新发力，90年代、00年代“老破小”改造空间广阔，租赁市场向品质服务转型。

　　破局路径

　　五大策略突围，出海成新增长点

　　王文教授提出五大路径助企业转型：

　　强化科学决策：建政企学研协同体系，告别粗放扩张，房企需提升研究能力。

　　推动产能出海：俄罗斯远东、东南亚需求旺盛，中国企业有绝对优势，呼吁培育全球级房企。

　　聚焦产品创新：打造智能家居、健康住房，像欧洲那样将房子做成品质载体。

　　打造全龄社区：完善老人友好电梯、儿童活动空间，提升社区价值。

　　深化低碳转型：执行超低能耗标准，完善ESG体系，增强品牌与融资能力。

　　提振信心

　　行业远未到顶峰

　　中国房地产远未到顶峰，作为占GDP比重超10%的支柱行业，衰落之说不成立。王文教授表示，当前调整是泡沫挤出后的健康转型，能够穿越周期的企业，都是在风险防控、品质提升、模式创新上具备核心能力的“行业英雄”。