全联房地产商会2025年会近日成功召开，清华大学土木水利学院院长、清华大学房地产研究中心主任吴璟教授发表主题演讲。他以“理解和判断房地产市场走势的三个维度”为核心，深度解析房地产市场从增量扩张向存量提质增效转型后的现状与未来，为行业政策制定、企业战略布局提供了关键参考。

    吴璟教授指出，当前房地产市场的深刻变化源于两大核心背景。一方面，我国城镇化率已达67%，进入诺瑟姆曲线的上拐点区域，每年1.5个百分点的高速增长时代成为过去；另一方面，2023年中央政治局会议明确的“房地产市场供求关系重大变化”已全面显现，市场正经历深度调整。为精准把握市场脉搏，吴璟教授提出“增量潜力、存量阻力、资产助力”三大核心分析维度，为理解市场现状与预判未来趋势提供了清晰框架。

　　增量潜力三大需求与五大关键变数增量维度聚焦未来新增住房需求空间，主要由拆除更新需求、改善性需求和首次置业刚性需求构成。但与过往不同，当前新增需求需对冲市场存量空置的影响，实际有效需求规模面临结构性调整。数据测算显示，2011-2020年全国累计新增住房需求达180亿平方米，而2021-2030年乐观预期下将降至120亿平方米，保守预期或低至50-80亿平方米。能否兑现合理需求规模，取决于五大变数：人口净流入城市的供地模式选择、阶梯式换房链条的拉力与托力构建、多场景居住需求的政策支持与产品供给、单身家庭居住需求的精准满足，以及微增容模式下城市更新的商业可行性。

　　存量阻力库存与空置的双重压力当前市场回暖面临的核心阻力来自存量库存与住房空置。2011-2020年期间，住房市场供过于求现象客观存在，当前开发商库存仍处于较高水平。更值得关注的是，大数据监测显示，全国老百姓手中“空关”（未居住未出租的纯投资性住房）面积同样可观，这类住房兼具新房品质与二手房灵活性，成为影响市场稳定的重要因素，也是部分城市政策出台后二手房挂牌量激增的核心原因。同时，城市间空置差异显着，是短期内影响特定城市住房市场走势的重要因素。

　　资产助力正视住房的投资属性与居民房价预期吴璟教授强调，“房住不炒”的定位下，当前单纯以投资为目的的购房已经很少见。但住房的投资属性仍客观存在，居民在购房决策中对资产价值的考量仍至关重要。当前市场的核心困境在于资产收益失衡：多数城市房产综合收益（租金+房价增长）不足2%，部分楼盘甚至出现“租房比买房划算”的倒挂现象，抑制了购房需求释放。破解这一困局的关键在于稳定价格预期，实现温和增长，让住房回归合理资产属性。这与中央提出的“好房子”“城市更新”等政策方向高度契合，通过提升住房品质与居住价值，重塑市场信心。最后，吴璟教授表示，上述三个维度不仅有助于我们定位特定城市住房市场发展现状并预判其未来走势，也有助于我们更好地理解政策走向。当前房地产发展新模式的政策设计与三大维度的分析逻辑高度一致。中央聚焦“好房子”建设与城市更新，本质上是为了打通住房阶梯流通的上下游，既满足高端改善群体的升级需求，又通过城市更新为刚需群体提供置业托力，同时创造新的市场需求。

 来 源： 全联房地产商会

     编 辑：liuy