“止跌”消失、“去库存”归来：楼市筑底完成，政策重心悄然转向——兼评2025年中央经济工作会议房地产新表述
一、从“止跌”到“稳定”：一句之差，三层含义
去年中央经济工作会议的措辞是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，今年只剩一句“着力稳定房地产市场”。两字之差，信号却极其鲜明：
1.价格维度：连续四年环比下跌后，全国70城新房价格指数跌幅已收窄至1%以内，核心城市二手房价环比持平，政策确认“最恐慌的阶段”已经过去。
2.预期维度：不再把“止跌”写进总基调，等于告诉市场——“底”已探明，下一步不是救急，而是疗伤。
3.目标维度：由“价格回稳”升级为“市场稳定”，意味着库存、成交、土地、金融、预期五大指标都要稳，而不仅仅是“房价不再跌”。
二、“去库存”重出江湖：与2015 年同与不同
2015年“去库存”催生了棚改货币化与房价翻倍；2025 年再提“去库存”，背景、手段、边界已大不一样。
1.库存结构不同：2015 年主要是三四线新建住宅库存；今天则是“新房+二手房”双高，11 月末百城广义去化周期 28.3 个月，其中三四线城市 40.3 个月，一线也达 17.1 个月。
2.政策工具不同：当年靠“货币化安置+PSL”直接给需求端发钱；今天靠“专项债+REITs+公积金”收购存量商品房做保障房，给的是“市场化消化通道”。
3.诉求边界不同：上一轮去库存兼顾“稳增长”；这一轮首要是“防风险+保民生”，房价暴涨不再是选项，地方国企收购价普遍按评估价九折以下，锁死套利空间。
三、收购存量商品房：一次“三赢”的制度性突破
会议首次把“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”写进最高层文件，意味着：
1.开发商赢：出险项目有了“兜底买家”，现金流断点被缝合，保交楼压力骤降。
2.地方政府赢：用专项债低成本资金买现房，两年就能形成保障房供给，比新建快一倍，且无需额外供地。
3.银行赢：贷款对象从出险民企变为地方国企或城投，风险权重骤降，不良资产回表路径清晰。
截至 12 月中旬，全国已公布收购计划的城市超过 60 个，房源征集面积逾 2500 万㎡，保守估算可消化 2026 年新房库存的 8%—10%，相当于给市场增加了一个“额外小阳春”。
四、需求端仍有后手：限购、税费、利率“三把斧”待落地
“去库存”离不开需求激活。会议通稿虽着墨不多，但结合住建部后续解读，2026 年需求端工具箱已隐约可见：
1.限购：除北京、上海核心区外，一线及强二线有望全面取消或大幅缩小限购范围，释放被压抑的改善需求。
2.税费：增值税“满二免征”有望回炉，契税统一降至 1%—1.5%，降低置换链条摩擦。
3.利率：5 年期 LPR 仍有 20—30BP 下调空间，叠加公积金贷款利率同步走低，百万房贷月供可再降 200—300 元，对价格敏感型刚需是“真金白银”。
五、城市分化：二手成交占比过 50% 的“先行指标”
政策暖风之下，并非所有城市都能同步回暖。 30 个重点城市数据显示，二手房成交占比超过 50% 且连续三个月环比回升的城市，新房价格环比止跌的概率提高 73%。逻辑在于：
1.二手活跃→库存从“隐性”变“显性”→真实供需被看见→价格预期触底；
2.置换链条被打通→卖一买一→新房需求同步回温。
目前符合这一标准的只有上海、深圳、成都、武汉、广州五城。其中上海 1—11 月二手住宅成交 23.1 万套，已连涨三年；深圳同期二手网签同比增 10.4%，12 月周成交量创三年新高，年末“翘尾”确立。
六、价格仍处“以价换量”阶段：量先价后，至少半年
政策底→市场底→价格底，通常间隔 6—9 个月。当前重点城市二手房价同比跌幅仍在 5%—8%，挂牌量高企，买方议价空间 5%—10%。政策红包释放后，预计 2026 年 3 月前后成交量将率先企稳，价格环比跌幅收窄至 2% 以内，真正“转正”或要到下半年。
七、对不同类型购房者的三点建议
1.刚需：把握 2026 年二季度前的“利率+税费”窗口，优先选择地铁口、学区房等“硬通货”，砍价空间 8% 可大胆入手。
2.改善：卖旧买新链条要“先卖后买”，利用增值税减免窗口，把老破小换成“好房子”，绿色、低碳、智慧住宅未来溢价更明显。
3.投资：纯投资性购房仍需谨慎，租售比低于 2% 的城市不建议加杠杆，可关注核心城市 REITs 与保障性租赁住房运营权，分享“存量运营”红利。
八、结语：楼市进入“存量时代”，政策逻辑已不可逆
“止跌”消失，不是放弃，而是确认；“去库存”归来，不是重复，而是升级。当房地产从“土地红利”走向“运营红利”，从“全民炒房”走向“住有所居”，政策重心必然从“价格”转向“库存”，从“增量”转向“存量”。
2026年最大的机会，不属于赌房价暴涨的投机客，而属于那些能在“收购—改造—运营—退出”全链条里，把存量房子变成“好房子”的长期主义者。
