2025年12月23-24日，中国写字楼产业园发展论坛第22届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"内卷与进化：商业办公的范式变革"。论坛年会由北京市投资促进服务中心、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、商业办公建筑标准化委员会支持，房讯网、房讯指数CORC联合主办，来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席论坛。

　　绽思无界科技服务有限公司创始人官兰兰在主题为"产业园空间的价值进化之路"演讲中分享了产业空间价值的进化，服务价值的进化，数智化价值的进化，组织价值的进化四个维度，指出进化的核心是打造场域，传递理念和价值观。

绽思无界科技服务有限公司创始人官兰兰

　　以下为官兰兰演讲实录：

　　我原来一直在甲方或者是类甲方角色，去做科技园区的运营。现在换成另外一种身份，丙方的身份，一直在做顾问。经过两年时间，站在另外视角看现在园区运营的发展，有了一些新的感悟和收获。今天也很有幸跟大家做一个汇报。

　　过去两年我们公司重点工作，一个是服务城市，从北京的朝阳、海淀和怀柔以及到外地城市、青岛、成都和长沙。服务的对象包括区级政府还有国有企业、投资平台和民营企业的项目。服务内容包括片区产业空间规划，以及国有企业多园区的统筹运营策略，以及具体项目运营策略。我们维度又跨越了不同的城市，又跨越了不同的层面，主要变换了不同的视角。

　　汇总来说，我可能今天没有办法分享具体项目如何操盘。但是我的感受是，自己曾有非常多共性的逻辑，不管哪一个城市还是哪一个平台，还是哪一个园区，都有一个共性的理念还有一些打造方式，可以跟大家做一个汇报。

　　在这个过程中，大家其实共同遇到的困惑，前面几位分享嘉宾都提到了。现在整个环境下，可能从原来增量时代进入到存量运营时代。包括已有的项目，企业的营收或者是租金在下降，出租率在下降，共同的问题就是产业空间的价值如何重塑。如何通过这个空间吸引企业聚集？

　　面临这些共同问题，下面我想跟大家分享的就是一个产业空间的价值构成。简单几个图片，其实是凝聚了过去这么多年，包括过去从业经历和最近咨询的项目上给我带来一些启发和感悟。因为我作为顾问，所以我们做的主要事情给大家分享认知层面或者是方法论层面。具体操作还是靠各个团队去做。

　　所以从方法论的角度来说，从最底层来说，我们把一个空间认同为一个应该具备产品和服务的基本能力。同时，应该用数字化方式提升我们整个运营能力。过去我们经常讲产品，产品功能要做更好提升。现在其实也看到了，仅仅从产品功能提升维度，有一些项目就能够做得很好，能够获得更好的客户。但是其实从空间角度来说，进一步就是场景打造，因为不仅仅是一个功能性，更多是大家来办公，置办一些生活的场景。

　　原来提到的多是甲方，业主方提供什么服务。但是，另外一个视角大家可以站在一个平台思维考虑。

　　数字化，这么多年其实我做数字化的感受，我们是做一个工具，如何降本增效。但是对于操盘手和业主方来说，是思维的变化。就是数字化思维到底是什么？

　　我最近一个非常大的收获，其实空间最重要就是营造一个场域。从方法论角度来说，有大概4个维度去给大家做一个报告和分享。

　　空间价值的进化：从空间到场景

　　空间价值、功能价值我觉得在座各位其实做得非常棒，大家在建筑指标和内容上、功能上都有不同的提升。我们运营过程中也发现，对于电梯、卫生间、大堂，包括我们一些其他空调这些公共设施标准，都在不断提升。

　　除此之外，我们现在会去思考关注这里面的人群，企业家和员工人群，他们用的场景是什么，他们的办公场景是什么，以及他们办公外的其他生活方式场景是什么？包括一些大厂的办公楼。对年轻的工作伙伴们，他们的工作场景是什么，有哪些新创新。

　　第一个趋势，我们会看到有更多的更灵活式的办公形态发生。包括我们看到小红书上海总部，是允许员工带着宠物进入办公区。所以办公区会具备各种的宠物生活的功能，以及像在谷歌办公区，你可以带着狗狗，和你一起去开会。

　　最近我参观了苏州一些人力资源企业总部，整个公司总部只有200个员工，70%面积是员工共享空间，创造非常丰富的大家共享交流和探索这样一个空间。所以我觉得这样一些场景化，让我们去重新思考我们的产品结构。

　　另外一个就是在这里面办公的人，他下了班之后，其他下班后时间的需求。

　　所以，我们更多考虑和生活、商业，乃至我们文化艺术相融合的场景。