三季度园区市场无新增供应。需求持续修复带动净吸纳量录得约13.2万平方米，空置率环比小幅回落至27.2%；

　　从行业需求结构来看，制造业需求占比升至47%，位居各行业首位。其中，以人形机器人为代表的高端制造企业持续扩张，推动行业需求进一步释放。TMT 以 22.5% 位列第二，其中芯片及半导体企业最为活跃，人工智能、电商及软件研发需求保持增长。医药与生命科学贡献 8.5%，成交主要集中于张江和金桥；第三方办公占比 7.4%。随着具身智能、人形机器人等产业政策持续落地，产业园区需求进一步向先进制造与科技创新领域集聚，为市场活跃度提供持续支撑。

　　对比各子市场的表现，御桥、张江与金桥三大板块合计贡献75.1%的成交面积，分别录得40.5%、19.8%和14.8%。其中御桥受御桥智慧谷内智元机器人、大疆等企业大额成交带动表现突出，一跃成为本季度最热板块；张江仍是全市成交笔数最多的板块，芯片半导体与生物医药企业的搬迁需求构成主要支撑；金桥承接一批TMT企业的跨园区迁移。临空板块受电商企业搬迁成交带动。从交易结构来看，按成交笔数，搬迁是最主流的交易类型，占笔数63.8%，中小规模“降本+升级”式迁移占据主导；新设占比19.0%、扩张占比17.2%。租赁市场延续“以价换量”格局，平均报价和有效租金分别环比下降1.6%和0.6%，成本优势进一步显现，推动企业办公升级及搬迁需求释放。

来 源： CBRE世邦魏理仕