近日，第一太平戴维斯（Savills）发布全球展望报告，预测全球房地产市场直接投资额将于2026年突破1万亿美元（约人民币70,652亿元）大关，标志着市场自2022年后的全面复苏。
这不仅预示着全球房地产资本市场的重大转折，也为各区域市场，尤其是正处于深度调整与重启阶段的中国带来了新的发展机遇。
报告显示，2025年已成为全球房地产资本市场的关键转折点，前三季度投资成交额较2024年同期增长10%。多项指标均指向市场企稳复苏：资本价值已触底回升，平均交易规模逐步扩大，债务融资再度为投资回报提供支撑。预计这一积极趋势将在2026年进一步强化。
罗瑾 Louisa Luo第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部负责人
根据Savills的全球预测，2026年市场信心正在逐步恢复。尽管挑战依然存在，但全球多数区域和板块的投资与租赁活动预计将呈现增长态势。中国市场的投资增速可能暂缓于美洲及欧洲、中东和非洲地区，但当前市场环境表明，中国房地产投资活动已进入必要的调整与重塑阶段，并有望逐步回升。未来，那些具备清晰战略定位、专业运营能力以及持续焕活价值的优质资产，才能在市场格局演变中捕捉结构性机遇。”
简可 James Macdonald第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人
Savills全球研究显示，随着投资者重新聚焦于基本面更具韧性、且具备明确升级与增值空间的资产，市场情绪正在改善，全球投资活动也在逐步回暖。回到中国市场，当前房地产投资正同时受到两股力量驱动：一是‘价格重估/价格再平衡’，二是行业与资产质量层面的分化加剧。机会更集中于那些顺应经济转型、消费回暖与产业升级方向的细分领域。对于投资者而言，持续跟踪资本流向、租户需求变化及政策信号，将更有助于把握结构性入市窗口，并实现长期价值布局。”
全球市场预测：
万亿美元市场重启写字楼板块率先回暖
报告指出：2026年全球地产投资额将同比增长15%，复苏势头强劲。其中，两大区域尤为亮眼：
美洲（尤以美国为主）以5700亿美元规模稳坐最大市场；欧洲、中东及非洲（EMEA）则以22%的增速成为增长引擎。
值得关注的是，写字楼板块预计将吸纳全球约四分之一的投资，成为绝对主力。该板块在2026年全球投资中的份额将进一步扩大。总体而言，投资者的乐观情绪正在回归，这得益于机构资本的回归、坚韧的租赁需求，以及数年低于趋势水平活动后积压活动的释放。
中国市场预测：
周期拐点已至价值重塑与战略布局窗口开启
在全球房地产投资复苏的背景下，中国正处于一个历史性的市场拐点，为长期资本提供了战略性布局窗口。
当前投资形势
相对于中国市场的总价值和GDP规模而言，当前的投资成交额处于历史低位。这种现象主要由两大因素驱动：
基本面压力：商业地产的基本面持续疲软，大多数市场的租金下降、空置率上升，使市场对复苏时间线缺乏确定性。价格预期脱节：买方和卖方之间的价格预期仍存在显着差距，这继续限制了交易量。
复苏路径：价格发现与新增资本
尽管整体市场仍然充满挑战，但关键因素正在逐步调整，以缩小估值差距并刺激流动性：
压力驱动价值重估：越来越多的不良资产和需要偿还债务的急切卖方被迫采取更现实的定价策略，这是重置市场估值的关键。滚雪球效应：随着更多以较低价格成交的交易成功落地，有望形成滚雪球效应，推动买卖双方预期的趋于一致。鉴于当前基数较低，即使是大型投资组合交易的小幅增加，也足以显着提升整体交易量。国内资本领衔：预计活动的回升将主要由国内机构资本（包括保险资金、房地产投资信托基金（REITs）和新组建的基金）驱动。这些资本池正积极寻求机会，重新定位资产以实现长期增长。商业地产证券化：借助REITs、持有型ABS等金融衍生品，商业地产得以连接更广泛的多元化金融资本。这类资本的规模化与专业化参与，为盘活存量优质资产、实现投资退出创造了成熟的市场机制。
结构性机遇：面向战略投资者
当前环境有利于那些具备强大资产管理专业能力并对中国不断变化的经济和社会趋势有清晰洞察的长期投资者：
增值机遇：市场为有耐心的投资者提供了以显着折价收购资产并实施重新定位策略的良机，使其与未来需求保持一致。新兴板块：尽管整体市场在2026年可能仍将面临挑战，但某些板块正显示出韧性或已触底，蕴含着价值：租赁式住宅：继续吸引特定的资本池。零售市场：经过一段时期的不活跃，某些高质量的零售资产正重新获得关注，表明随着消费者回归特定商业中心，活动可能会复苏。技术协同：顺应Savills全球预测中强调的，那些深刻理解科技与人工智能应用能重塑中国办公及工业模式的投资者，将更好地把握未来增长动能。
综上，2026年中国房地产投资市场未必出现爆发式增长，但当前的历史低位交易量与日益明显的价格重整趋势，正为那些能够承受短期波动、聚焦长期价值创造的成熟投资者，逐步打开战略布局窗口。
来 源： 第一太平戴维斯
