近日，戴德梁行与中国房地产业协会连续第六年发布2021年度《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》。报告介绍了2021年亚洲REITs市场的最新发展情况及持有内地资产分析，以及中国内地基础设施公募REITs市场的表现，并以普洛斯日本不动产投资信托基金（GLP J-REIT）和凯德中国信托（CLCT）作为海外REITs扩募的典型案例进行深入分析。

　　亚洲REITs市场企稳复苏，工业/物流REITs表现优异

　　截至2021年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计198支；总市值达3,041亿美元，为亚洲REITs市场史上总市值最高一年，同比上升8.1%。其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比近九成。聚焦三地市场，分派收益率从高到低依次为中国香港(7.1%)、新加坡(6.1%)、日本(3.8%)，杠杆率从高到低依次为日本(44%)、新加坡(37%)、中国香港(27%)，一年期年化综合收益率从高到低依次为日本（20.1%）、中国香港（12.4%）和新加坡（5.5%）。从资产类型看，亚太区域中工业/物流REITs表现最为优异，全年录得综合收益率24.7%。

来源：彭博数据库，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理

来源：亚太房地产协会(APREA)

　　"新经济"不动产成为REITs收购的理想标的

　　截至2021年12月，新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地的物业，资产数量达129处，较上一年增加17处。中国内地经济环境在新冠疫情之下所展示出的韧性为海外REITs管理人持续增持内地资产提供了信心，2021年两地REITs在内地的交易活动较2020年出现明显回暖，共发生9笔交易，其中7笔收购为两市装入多达23处资产。

　　2021年，新加坡、中国香港REITs新收购的19处仓储物流及1处数据中心合计占收购资产总数近九成。凯德中国信托及领展房地产投资信托首次尝试增加仓储物流业态。此外，吉宝数据中心房地产信托完成对蔚海智谷数据中心的收购使得中国内地IDC项目首次登上海外REITs平台。新加坡及中国香港REITs对中国内地"新经济"不动产项目的版图扩充至产业园区、仓储物流及数据中心。

　　中国内地基础设施公募REITs市场启动

　　截至2022年3月31日，国内已发行的基础设施公募REITs总市值为441亿元。从时间轴来看，首批9单基础设施REITs自发行至2021年10月小幅波动之后总体稳步上涨。2021年12月第二批的两单REITs发行阶段，投资者热情高涨，二级市场认购火爆。中国内地基础设施公募REITs二级市场流动性较高，自发行日至2022年3月末日均换手率为2.07%，远高于中国香港上市的领展REIT同期日均换手率（0.24%），以及新加坡REITs市场的一年期日均换手率（0.25%）。内地公募REITs涨幅远超预期的原因，一方面是内地投资者对基建板块投资热度上涨，另一方面基础设施公募REITs当前流通盘市值有限导致供不应求。

来源：Wind，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理

　　内地公募REITs市场持续扩容，保障性租赁住房领域"春风起"

　　随着国家发展改革委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》发布，保障性租赁住房纳入到基础设施公募REITs试点范围，住房租赁行业也迎来了新的风口。2022年3月，证监会发表的《深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环》一文强调需加快推动保障性租赁住房公募REITs试点项目的落地，戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，基础设施公募REITs作为创新金融工具，打通了保障性租赁住房的权益融资渠道，实现投、融、建、管、退环节的收益与效率的提升，有利于盘活住房租赁存量资产。

　　戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，与海外对比，中国内地基础设施公募REITs市场尚处于起步阶段，按各国REITs市值与股票市值占比来看，中国内地公募REITs仅为0.05%，远低于新加坡的13%，跟美国的3%和日本的2%亦有一段距离。未来，中国内地基础设施公募REITs市场规模增长潜力可期。

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc